據長江實業和和記黃埔公告披露,兩家公司將向長地集團轉讓1.7億平方尺(約1889萬平方米)可供發展的土地儲備,其中1.58億平方尺來自中國內地,這意味著九成土地儲備位于中國內地

　　近日,李嘉誠力推旗下長江實業及和記黃埔兩家上市公司進行內部重組,將注冊地由原來的中國香港變為開曼群島的同時,兩家上市公司的業務板塊也將被拆分重組,分別成立兩家新的公司,長和主營非地產業務,長地主營地產業務。

　　同時,長江實業及和記黃埔兩家上市公司將向長地轉讓地產業務資產,包括出租物業、土地儲備和酒店資產。而鑒于合并重組要求,“長和系”首次曝光了在中國內地的土地儲備,合計約1756萬平方米,占其向長地轉讓的土地儲備資產的九成以上。

　　對此,蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示,李嘉誠將兩家上市公司業務合并的設計是屬于內部重組,資產轉移后,業務規模較小,有利于降低成本費用。

　　土地儲備九成來自內地

　　據長江實業及和記黃埔公告披露,未來兩家公司將合并成為兩家新公司:長和及長地。兩大集團以地產及非地產業務劃分,重組后的長和將持有長江實業及和記黃埔的所有非房地產業務,包括港口及相關服務、電訊、零售、基建、能源和動產租賃業務(飛機租賃);長地將持有長江實業及和記黃埔在中國香港、中國內地及海外的房地產業務。

　　據公開資料顯示,長江實業為中國香港最大的地產開發商之一,“中國香港每七個私人住宅單位中,便有一個由長實開發”。除中國香港外,長江實業還在北京、長春、成都等多個內地城市建有樓盤。而“長和系”的另外一名成員和記黃埔也是一家地產公司,在中國內地、中國香港和英國均有地產項目。

　　值得注意的是,鑒于合并重組的要求,“長和系”首次披露了土地儲備情況。

　　根據公告顯示,截至2014年11月30日,長實集團及和黃集團將轉讓于長地集團的房地產業務共包括于約占1700萬平方尺的出租物業、面積約1.7億平方尺可供發展的土地儲備(包括1.58億平方尺于中國的土地)以及超過14600間酒店房間的應占權益,長地屆時將成為香港最大的上市酒店業主營運商。

　　事實上,這意味著“長和系”可供發展的土地儲備約達1889萬平方米,其中約1756萬平方米位于中國內地。換言之,在“長和系”轉入長地的土地儲備中,九成來自中國內地。

　　而從媒體的報道中可知,“長和系”近兩年在中國內地已經鮮少出擊土地市場。有報道稱,在2011年以前,長江實業與和記黃埔每年都有一些土地儲備吸納,土地成本比較穩定。但2012年5月份購入上海一塊住宅用地之后,“長和系”在內地市場上再未有一塊土地入賬。在中國香港,長江實業最后一次拿地是在2012年11月份。2013年至今,長江實業未在中國香港拍得任何地塊。

　　對此,有業內人士稱,“長和系”善于“雨天出門”,低價抄底拿地,但中國內地日益高漲的土地價格正好與李嘉誠的投資思路相反,同時“長和系”在內地有大量存貨,所以其拿地動力不足。

　　“囤地”開發模式失效?

　　據公告顯示,重組完成后,長地將成為中國香港最大的房地產上市公司之一,在中國香港的市場占有率具領導地位、業務深入中國,且足跡遍及全球;長和集團將成為一家規模更為廣大的跨國企業集團,業務遍及50多個國家。長地在上市后,可以考慮進行債務資本市場融資,使其資金來源更趨多元化。

　　事實上,關于李嘉誠遷移“長和系”注冊地以及合并重組業務的舉動,業內眾說紛紜。有人認為其看淡香港市場,也有人把其與近兩年撤資內地樓市舉動相結合,認為其將轉向投資海外地產,將公司注冊地改為開曼群島便于“辦事”。

　　對此,87歲的李嘉誠說,自己總有一天會退休,“這次合并為公司鋪好路,使公司有了一個大方向和目標。”他同時稱,分拆后的長和及長地業務,界定清晰。

　　這句話確實從側面印證了此前長江實業及和記黃埔存在交叉重合的業務,尤其是地產業務重合度頗高。從這一角度看,界定清晰后將有利于減少管理成本等各項成本費用的支出。

　　然而,“長和系”在中國內地的開發模式其實與中國內地房企有著極大的不同。

　　有業內人士向本報記者透露,“長和系”主要靠資金充足,利息率低,資金成本低的資金優勢在土地市場低價時抄底拿地,然后“囤地”慢開發,其最大的盈利部分來自于土地溢價空間。該人士透露,“長和系”在上海、北京的部分項目可以賣上很多年,甚至南京的項目拿地一年多都不會動工,開發進程非常慢。

　　而中國內地房企由于拿地成本較高,都在走高周轉路線,一個住宅項目可能拿地5個月就實現開盤,在三年內就清盤,結束銷售。即使對于高端項目來說,鑒于資金壓力,開發商都不得不走高周轉路線去開發。

　　鑒于此,“長和系”與港資企業瑞安房地產、新世界、太古地產等企業都頗為不同,后者更注重產品線的開發,力爭主打產品品牌。但“長和系”中的和記黃埔在中低端別墅產品線上有一些特色,但連鎖項目較少。

　　而從房地產市場整體利潤率下滑和中國內地核心城市拿地成本越發高昂這兩大重要指標來看,世茂集團副總裁蔡雪梅曾向《證券日報》記者表示,靠土地升值賺取利潤的地產“黃金時代”已經結束了,現在樓市呈現供大于求的局面,接下來拼的是房企在開發產品特性和找市場需求等方面的能力。

　　顯然,在這方面,“長和系”并不擅長,若未來幾年中國內地樓市房價無法實現持續反彈,那么對新“長和系”長地集團而言,前路或許并不順暢。