6月份通州共成交1956套商品住宅（不含保障房及自住房），創下近18個月以來的新高，均價則達到25801元/平方米，半年內漲幅接近20%

　　編者按：近一段時間以來，北京市政府遷往通州的傳聞甚囂塵上，雖然消息至今沒有得到有關權威機構的確認，但通州部分樓盤聞聲漲價卻成為不爭的事實。記者前往通州，進行了實地走訪，希望為讀者提供有益的投資價值參考。

　　今年以來，政府機關東遷、積分落戶試點、北京副中心、廣渠路二期加速打通等一系列利好消息不斷刺激著通州樓市。而關于通州不少項目借機提價，甚至是封盤的消息更是不絕于耳。

　　《證券日報》記者實地調查后發現，通州在售的一些項目確實出現了提價的情況，個別樓盤的漲價幅度高達5000元/平方米，高端項目更是出現單套提價逾百萬元的情況，同時大部分樓盤的折扣也基本取消。但此前傳聞的封盤現象卻并沒有出現，記者走訪了通州近10個樓盤，除計劃7月中下旬首次開盤的萬科公園里、富力運河十號，其余項目均處于正常的在售狀態。

　　對此，有業內人士對《證券日報》記者表示，“確實有部分的通州項目，把后面一期開盤的時間往后挪了挪，基本都是尾盤或最后一期，畢竟開發商也想多賺點利潤，但這都是正常的銷售行為，凡是拿到預售證的，該賣還是正常賣的。至于漲價，更多的還是源于近期成交量的放大，應該說政府機關東遷等消息起到的是‘錦上添花’的作用”。

　　“封盤”消息不實

　　今年5月底，有消息稱，市政府東遷已經審批通過，位于通州的預留地即將開始動工建設，大約2017年底投入使用，搬遷地址在通州潞城東小營附近。隨后，中國香港《文匯報》撰文稱，已從權威渠道獲悉， 北京市四套班子(市委、市政府、市人大、市政協)將在今年國慶節前夕全部由城區遷往通州區，具體搬遷方案不日將正式公布。《南方周末》在一則報道也稱，在采訪一位北京市規劃委員會的公務員時，得到了“是有可能搬，因為領導是這么和我們說的”這樣的答復。

　　同時，通州潞城東小營附近的17個村鎮，近期也確實開展了農轉非登記工作。而上述的種種消息，也使得通州不少項目聞風而動，有的樓盤甚至被曝出已經封盤待漲的消息。

　　不過，《證券日報》記者實地走訪后發現，部分媒體曝出的封盤消息并不準確，更多的是銷售人員的一種營銷手段。

　　“還在正常賣，我們這最后還剩幾百套房子，99平方米的兩居和137平方米的三居都是精裝修，售價在35000元/平方米，只要您資格通過審核，馬上就可以簽約。”在位于通州運河核心區的合生濱江帝景售樓處，其銷售人員這樣對《證券日報》記者表示。

　　而在合生濱江帝景的售樓處外，華業東方玫瑰的項目人員也極力向記者推薦他們項目。在K2玉蘭灣，記者了解到，目前該項目的剩余房源已經不多，以大戶型為主，且均屬于可售裝狀態，其中也包括作為項目樓王的7號樓。

　　據悉，上述3個項目，此前都被媒體曝出封盤的消息。

　　此外，在位于臺湖新城的萬科公園里，其銷售人員告訴記者，該項目的住宅產品預計7月中下旬就會開盤，目前處于蓄客階段，客戶全款的話可以享受一定的折扣。

　　而記者在走訪同屬臺湖區域的泰禾·1號街區和泰禾·拾景園后發現，這兩個項目目前均在正常銷售，其中泰禾·1號街區的70年住宅公寓產品已經售罄，目前在售的全部為商住項目和別墅。其銷售人員表示，泰禾在臺湖的這2個項目從未封盤，一直都在賣，后期開盤的產品也正在進行排號，并會按之前計劃好的時間開盤。

　　不過，上述銷售人員表示，通州運河核心區的幾個項目已經封盤待漲。

　　隨后，記者前往了位于通州運河核心區的富力運河十號，其工作人員表示，該項目并沒有封盤，首期項目預計7月底就可以入市。同時，隔河相望的京貿國際城項目也尚有部分尾盤仍在銷售。

　　而作為潞河中學分校學區房的京貿國際公館，目前也有3棟住宅在售。銷售人員稱二期也將按此前預期的時間入市。

　　對此，有業內人士對《證券日報》記者表示，“通州部分項目傳出封盤的消息，實際上是開發商的營銷手段，開發商充其量也就是延緩后期項目的開盤時間，但目前該賣的肯定還是會賣的，而封盤待漲的消息顯然有利于其加快在售房源的去化速度，因此才會有類似的消息傳出”。

　　高端項目提價逾百萬元

　　雖然“封盤”消息不實，但在成交量回升以及諸多利好消息的刺激下，通州在售的大部分樓盤均出現了售價上漲的情況。

　　以泰禾·拾景園為例，其銷售人員告訴記者，項目近300平方米的疊拼產品，年初最便宜的一套售價為610萬元，當期已經售罄，而下一期開盤的同類型產品，最低的售價已經升至750萬元。大幅漲價的原因則是該產品下一期只有6套，但排號的客戶已經有20多個。

　　相關統計數據也顯示，2015年第二季度，通州大約有50個在售房地產項目，其中，在第二季度3個月時間內均有成交、并且成交價格持續上漲的有10個項目；同時，在持續上漲的10個項目中，有7個項目的漲幅在10%以內，另外3個項目的漲幅超過10%；漲幅最高的兩個項目是位于臺湖的泰禾·1號街區和泰禾·拾景園，分別達到25%、38%，2015年6月份成交均價分別達到41244元/平方米、40420元/平方米。

　　除了臺湖區域外，通州運河核心區項目的售價漲幅也是不小。

　　《證券日報》記者在富力運河十號的售樓處看到，雖然當天陣雨連連，且雨勢不小，但看房的客戶絡繹不絕，不少客戶均是攜家帶口前來看盤，樣板間里也是擠滿了人。據該項目的工作人員介紹，富力運河十號的住宅為商住產品，主力戶型是130平方米和150平方米的三居，售價在38000元/平方米—42000元/平方米之間。而此前，該項目預計的起售價格還在30000元/平方米。上述工作人員稱，由于項目緊鄰大運河，距離傳聞中政府東遷的辦公區域距離較近，所以給了公司提價的信心。年底公司計劃將該項目的二期售價提升至40000萬元/平方米。

　　而上面提及目前售價在35000元/平方米的合生濱江帝景項目，年初的單價還只有30000萬元/平方米。據知情人士向《證券日報》記者透露，該項目距離東小營等地不遠，此前有不少公務員前來該項目購房，隨后項目便開始大幅提價。并且合生濱江帝景項目所剩房源不多，區域內在售的項目也只有寥寥幾個，因此合生創展也并不著急將該項目迅速清盤。

　　對此，中原地產首席分析師張大偉表示，“因為多年發展，通州的發展層次明顯呈現三級：曾經的八通線沿線、臺湖區域、未來的運河CBD。從發展利好、企業入駐情況看，未來的運河CBD將是明星區域。今天的運河CBD就是十年前的國貿，運河核心區將是未來通州發展的龍頭”。

　　亞豪機構市場部總監郭毅則稱，隨著成交量的提升，通州運河板塊住宅處于相對稀缺狀態，在售項目大多都是三年之前拿地，目前基本處于尾盤出售狀態，開發商一般都會提升尾盤的品質，價格也會隨之上調，因此，預計通州房價下半年將繼續迎來上漲行情，但并非“跳漲”。

　　據記者了解，在富力運河十號旁邊，K2、合景泰富、復地集團的項目也都在動工建設。

　　而在八通線沿線的K2玉蘭灣售樓現場，雖然有部分業主因房產證的問題來到售樓處拉橫幅，但來該項目看房的客戶仍坐滿了售樓大廳。其工作人員告訴記者，來此拉橫幅的確實是玉蘭灣的業主，但他們拿不到房產證的原因主要是自身購房資質有問題，和項目本身無關。目前玉蘭灣的均價為31500元/平方米，也沒有任何折扣，而該項目年初的售價為28000元/平方米。

　　此外，位于廣渠路二期沿線的京貿國際公寓，算上贈送的面積，售價也從25000元/平方米上調至27000元/平方米，漲幅近10%。

　　“通州項目紛紛提價，一方面是政策利好不斷，另一方面也是成交量回暖使然。”有業內人士稱。

　　根據亞豪機構的統計數據顯示，6月份通州共成交1956套商品住宅（不含保障房及自住房），創下近18個月以來的新高，均價則達到25801元/平方米，半年內漲幅接近20%。

　　“截至6月底，剔除別墅類物業，通州普通住宅目前可售的套數為6103套，成交均價也持續上升。政府機構是否遷至通州，并無定論，即使搬遷，實際也只是錦上添花，對于通州市場來說，未來作為次中心的發展趨勢已經明確，這種情況下，房地產市場有所升溫也是受一系列利好的影響。通州在2012年—2013年，因為之前暴漲后的市場恐慌情緒，近2年北京房價大漲的時候通州房價卻一直不溫不火，因此在一系列利好落地的情況下，2015年通州樓市價格補漲的趨勢明顯。”張大偉表示。（記者 王 崢 王麗新）