高檔樓盤“爛尾”、到期遲遲無法交房、房價大幅打折、看房多出手少……近段時間，在房地產市場本應火熱的“金九銀十”之下，一些城市樓市卻出現了熱中藏冷的現象，特別是一些三四線市場泡沫跡象愈發明顯。市場研究機構認為，當前樓市分化仍然明顯，中小城市房地產市場仍暗藏風險，將有大量中小開發商被淘汰出局。在當前的樓市環境之下，房地產行業是否真的迎來一流倒閉潮？

　　延期交房資金斷裂中小房企面臨困境

　　“小區承諾的交房日期一再延期，公布的賠償方案無法兌現。”近日，光谷寶業麗都多名業主在各大網站發布求助信稱，該小區合同約定交房時間為今年6月30日前，但開發商無法按照合同約定提供“竣工驗收備案證明書”，500多戶業主目前進退兩難。隨后，武漢東湖高新區相關部門協商，開發商湖北寶業房地產開發有限公司與業主代表進行了溝通，商討賠償事宜。

　　同樣的事件并不罕見。去年底，武漢市東西湖區一樓盤延期數月未能交付，數百業主在樓盤內搭帳篷抗議維權。業內人士表示，延期交房主要是因為樓盤開發商資金短缺。記者當時在樓盤現場看到，小區并未完全竣工，綠化工程還未開始，幾棟高層建筑十分安靜，外觀上看并沒有房屋裝修、施工的景象。

　　更早之前的湖北襄陽一高檔樓盤“崩盤”的傳聞在當地引起不少風波。當時，記者來到襄陽實地探訪傳說中“崩盤”項目，這里售樓部大門緊鎖，沒有人，就連保安、建筑工人也未見到，多棟高樓已經建成，小區的綠化、道路建設、外墻裝飾工程沒有完工，不少升降機仍停在半空中。

　　這一項目總投資約3.6億，占地4萬多平方米，規劃建筑面積超過13萬平方米，共11幢，定位為高端樓盤，開盤價最高達到每平方8980元，最低也達到7638元。而當時襄陽商品住宅銷售均價為5000多元。這一過高的價格直接導致了樓盤銷售不溫不火，為了迅速回籠資金，房價開始一路下跌至6000多元，但銷售仍未好轉，直至最后停工。

　　開發商提供的說明材料承認，對市場需求走向缺乏科學嚴謹論證，導致資金周轉不良，不得不停工。這一問題在政府協調幫助下已基本解決。

　　業內人士表示，當前迎來了房地產“中考”，無法按時交房，資金鏈條緊張等困境成為許多中小企房企面臨的首要問題。相比市場成交，房企轉型將是下半年房企主旋律。無論規模大小，無論銷售壓力如何，轉型已經成房企共同的選擇。

　　中小房企無奈斷臂求生存

　　房地產行業進入“白銀時代”，在白熱化競爭下，許多房企的業績都出現大幅下跌。相關機構的統計數據顯示，滬深A股125家房企平均凈利潤率歷史首次跌入個位數，在品牌房企保持較強增長態勢的同時，中小房企則面臨去庫存和業績下滑的窘境。部分中小房企營業收入和利潤下滑明顯，多家上市房企跌幅超過50％，表現令人擔憂。

　　業績下降帶來的必然結果是斷臂求生存。根據愛建證券統計數據顯示，截至4月，A股上市房企中約有19家宣布徹底去地產化，其中大多是中小型房企。

　　不僅中小型房企，上市房企也不得不“斷臂式”轉型。中國房地產業協會等聯合推出的《2015中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2009年－2014年間，中國已有超過100家A股房企退出房地產業務。業界所熟知的浙江廣廈、萊恩置業、華光地產等房企均于近期對外宣稱，將于未來幾年逐漸退出房地產行業。

　　克而瑞研究中心調查發現，面對越來越復雜的市場環境，不少房企都由原來“單兵作戰”的開發模式轉為合作開發。萬科與萬達于5月宣布建立戰略合作關系，計劃在國內外項目開展合作。同時，富麗與雅高集團、碧桂園與中國中鐵等大型房企之間都有簽訂協議，合作開發項目。

　　還有的房企選擇保留地產業務，并向與房地產行業關聯度不高的其他相關行業延伸。萬科、保利、恒大等大型房企試水了金融、零售、農業等方向后，又開始向智能家居、教育以至物流等領域進發。泛海建設同樣選擇了與主業關聯度并不大的金融業，持股民生證券、民生信托等金融企業。

　　將迎來一輪房企集中退出潮

　　當前我國房地產行業面臨著結構性過剩危機，轉型調整勢在必行。市場普遍認為，房地產業的黃金發展時代已經過去，房地產開發企業如果繼續之前的傳統贏利模式，很難在同質化嚴重的產品類型中脫穎而出。中國房地產協會原副會長朱中一說，目前的房地產形勢總體向好，但仍存在庫存壓力較大、分化嚴重、資金鏈緊張等問題。長遠來看，房地產行業想要長久持續發展，必須尋找新的利潤增長點。

　　另一方面，很多三四線城市樓市“不溫不火”，在經歷幾年房價暴漲后，去年以來出現萎靡，房價回落甚至出現“棄房”現象。一些開發商開始調整市場戰略，撤離三四線城市，回歸一二線。據市場機構調查，截至目前，中西部許多省份，東部一些中小城市都已出現中小房企倒閉破產的現象，甚至不乏大型品牌房企被同行收購股權等。

　　城市樓市分化明顯，加上上半年樓市持續不振等因素，房企資金回籠出現困難。下半年雖金融政策一再向松，且地方政府的公積金等政策持續放寬，但在互聯網金融、宏觀經濟等因素影響下，銀行房貸并沒有像想象中寬松，這更使開發商“雪上加霜”。

　　中國指數研究院華中市場總監李國政認為，這些因素都將對房企資金產生影響，而且房地產行業資金面偏緊的狀態可能貫穿今年全年。按照房地產市場的發展周期來看，近期或將迎來一輪房企集中被迫退出現象，“大浪淘沙”已成必然趨勢。在新的房地產市場調控體系下，注重優質產品、優質服務、適度擴張及應對風險能力強的房企才能夠生存并發展壯大。

　　對此，李國政認為，我國房地產行業經過十幾年的發展，能夠存活的房企都具有一定抵抗風險能力，未來房地產行業大洗牌的可能性不大，或將繼續向集中化專業化發展，房企大鱷的市場份額越來越高，中小房企的市場空間縮減。同時，三四線城市特別是經濟發展緩慢的縣域房地產市場仍將經歷一個陣痛期。

　　專家稱，要改變三四線城市樓市的難題，必須讓地方政府擺脫對土地財政的依賴。“從當前的信息來看，三中全會或有多項改革措施涉及樓市，特別是土地制度、財稅制度等方面，將對樓市帶來徹底性變革。”王國華說，防止三四城市樓市泡沫風險，須給地方政府充足的財權事權，同時，宏觀調控政策也要進行相應調整。

　　王國華認為，隨著年底到來，年末貸款收緊，大型開發商基本完成銷售目標，營銷力度不足等因素影響，年末樓市很難達到“金九銀十”的高度，房地產市場的區域風險仍值得關注，部分中小房企可能重蹈“賣子求生”之路。