意向投資者查看閑置院落

合作社向投資者提供的農(nóng)家院改造后構(gòu)想圖

　　裝修改造一個(gè)農(nóng)家院，可以免費(fèi)使用20年。隨著越來越多的農(nóng)村人口在城市安家落戶，農(nóng)村住宅出現(xiàn)大量閑置的情況，而國(guó)家政策又明確規(guī)定農(nóng)村宅基地不準(zhǔn)在集體外流轉(zhuǎn)，許多地區(qū)甚至出現(xiàn)了“空心村”的現(xiàn)象。近日，密云縣石城村推出一種全新的鄉(xiāng)村宅基地合作項(xiàng)目。

　　北京青年報(bào)記者了解到，相比于以往投資者直接與農(nóng)戶簽訂租賃協(xié)議不同，石城村將這些閑置宅院聚集起來，讓投資者改造裝修宅院，承擔(dān)房屋的改造費(fèi)用，接下來的20年中，投資者可以在一年中的大部分時(shí)間，使用或經(jīng)營(yíng)改造后的農(nóng)家院。

　　事件

　　石城村發(fā)微信公號(hào)招人改建農(nóng)家院

　　10月18日，石城民俗村合作社的微信公號(hào)上貼出一則“石城村老宅免費(fèi)使用了，您還不心動(dòng)嗎？”的圖文。短短幾天時(shí)間里，在這個(gè)只有幾十個(gè)粉絲訂閱的公號(hào)上，文章的閱讀量已經(jīng)突破4200次。文章中提到，石城村首批推出7套閑置宅院供大家免費(fèi)打造鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營(yíng)院落。根據(jù)宅院的對(duì)比圖可以發(fā)現(xiàn)，7套老宅多是久無人居，屋前已是雜草叢生，帶有歲月的斑駁痕跡。

　　距離密云縣城25公里的石城村，東臨密云水庫(kù)，西倚云蒙山，是密云縣開發(fā)西線旅游的中心地段。北青報(bào)記者在探訪中發(fā)現(xiàn)，石城村大部分農(nóng)戶從事旅游經(jīng)營(yíng)，正式營(yíng)業(yè)的民俗戶122家，目前推出的7套閑置宅院全部為四合院結(jié)構(gòu)，房屋主體由石料建筑而成，宅基地面積在170平方米左右，這些被推出的房屋多為久無人居的老宅，院內(nèi)雜草叢生，部分需要整體改造。

　　當(dāng)然“天下沒有免費(fèi)的午餐”，免費(fèi)經(jīng)營(yíng)也是有條件的。文中注明改造后的院落需要具有地域石文化效果，而且在免費(fèi)使用的20年中，院落的經(jīng)營(yíng)權(quán)須與石城村民俗旅游合作社共享。石城村書記王坤沒想到自己的“臨時(shí)起意”會(huì)收到如此熱烈的回應(yīng)。自19日開始，他就陸續(xù)接待前來看房的意向投資者，“每天至少五六撥”，而詢問電話更是絡(luò)繹不絕，甚至因?yàn)榇謇镩_會(huì)“有幾十條未接來電”。

　　這些看房者中，有的是厭倦了都市生活，希望在閑暇時(shí)刻親近自然的都市白領(lǐng)；有的是懷有田園夢(mèng)想，希望用心營(yíng)造自己小世界的前外企職工；也有專業(yè)從事旅游開發(fā)的策劃公司及房地產(chǎn)公司。

　　據(jù)了解，石城村目前共有17套閑置宅院，平均閑置年限都在10年以上。 “如果資金足夠的話，合作社當(dāng)然也可以改造并經(jīng)營(yíng)這些宅院”。王坤告訴北青報(bào)記者，因?yàn)楹献魃鐩]有足夠的資金獨(dú)立經(jīng)營(yíng)這些宅院，所以引入外來資金進(jìn)行合作經(jīng)營(yíng)。

　　聚焦

　　裝修風(fēng)格誰(shuí)說了算？

　　必須用當(dāng)?shù)厥难b修

　　石城民俗村合作社的微信公號(hào)里登出了房屋改造后希望的示意圖，看上去是山西傳統(tǒng)民居風(fēng)格。不過，石城村書記王珅坦言，示意圖只是構(gòu)想，他再三強(qiáng)調(diào)房屋改造必須體現(xiàn)“地域石文化特色”。也就是說，房屋改造需要完全用本地出產(chǎn)的石材，“盡可能做到原汁原味”，風(fēng)格則類似多數(shù)閑置老宅。在王坤看來，房屋的外觀必須用石城村出產(chǎn)的兩種石材，一種是青石，另外一種是白色的“毛石”，避免使用鋼筋水泥以及方磚等材料，房屋上的瓦片也最好是傳統(tǒng)的青瓦。

　　房屋內(nèi)部的設(shè)計(jì)，經(jīng)營(yíng)者則可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目和自身偏好設(shè)計(jì)風(fēng)格。王坤說，建筑單位的選擇，由經(jīng)營(yíng)者自己決定。合作社要求經(jīng)營(yíng)者在房屋改造之初提供預(yù)算清單，施工完畢后，由合作社邀請(qǐng)的專業(yè)造價(jià)評(píng)審人員進(jìn)行核算，以此確定經(jīng)營(yíng)者的投資金額。

　　投資者對(duì)農(nóng)家院的經(jīng)營(yíng)時(shí)間如何分配？

　　按裝修花費(fèi)額度協(xié)商

　　經(jīng)營(yíng)時(shí)間的共享是“石城村模式”的關(guān)鍵。根據(jù)《協(xié)議》，石城村閑置農(nóng)宅合作社與經(jīng)營(yíng)者將根據(jù)出資比例分配每年的經(jīng)營(yíng)時(shí)間，也就是說如果一個(gè)院落承租費(fèi)用核算為20年20萬(wàn)，改造費(fèi)用為40萬(wàn)，那么每年經(jīng)營(yíng)的時(shí)間就按照1：2的比例分配，合作社享有120天，改造者享有240天。至于涉及旅游的淡旺季等細(xì)節(jié)問題，王坤表示，具體的時(shí)間分配還需要雙方進(jìn)一步協(xié)商。

　　北青報(bào)記者了解到，在眾多的意向投資者中，對(duì)經(jīng)營(yíng)時(shí)間的需求不盡相同。前來看房的趙女士告訴記者，她自己并沒有時(shí)間從事經(jīng)營(yíng)，投資宅院主要是為了一周可以有固定時(shí)間前來休閑居住，其他時(shí)間可以交由合作社負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)則由合作社提供分成。

　　不過，也有投資者對(duì)此表示擔(dān)憂，房屋的改裝設(shè)計(jì)具有鮮明的個(gè)人風(fēng)格，交給別人經(jīng)營(yíng)難免會(huì)產(chǎn)生理念、文化的差異，而且經(jīng)營(yíng)中斷，“許多東西不是想恢復(fù)就可以恢復(fù)”。據(jù)了解，他們正在和合作社協(xié)商能否以其他方面的合作代替經(jīng)營(yíng)時(shí)間的分配，比如支持村落發(fā)展、推薦顧客以及發(fā)揮示范效應(yīng)等。

　　村民違約要求收回房屋怎么辦？

　　合作社掌握民俗戶的經(jīng)營(yíng)牌照

　　近年來，經(jīng)營(yíng)者與農(nóng)戶的糾紛屢見不鮮，尤其涉及租金上漲或者拆遷補(bǔ)償?shù)仍颍r(nóng)戶毀約現(xiàn)象非常普遍，經(jīng)營(yíng)者為此承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　梁女士是石城村閑置院落的意向投資者之一。從外企辭職回到密云的她，一直在尋找合適的院落。梁女士表示，石城村的項(xiàng)目有了集體合作社的介入，她覺得更放心些。不過，還是有不少市民覺得如果村民違約收房，已經(jīng)投資的裝修會(huì)“打水漂”。

　　對(duì)于經(jīng)營(yíng)者的憂慮，王坤介紹說，合作社與農(nóng)戶及經(jīng)營(yíng)者都會(huì)簽訂協(xié)議，包含了農(nóng)戶違約的限制性條款。最重要的是，石城村閑置農(nóng)宅合作社作為當(dāng)?shù)孛袼茁糜蔚墓芾矸剑乒苤?jīng)營(yíng)戶的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。王坤告訴北青報(bào)記者，合作社擁有鄉(xiāng)村民俗旅游唯一的經(jīng)營(yíng)執(zhí)照，民俗戶只有成為合作社的會(huì)員，才有依法經(jīng)營(yíng)的資格。這意味著，只要合作社不給提供經(jīng)營(yíng)牌照，即使農(nóng)戶單方面毀約，其他投資者也沒有經(jīng)營(yíng)的可能，而農(nóng)戶尋求不到其他高價(jià)出租的渠道，便不會(huì)冒險(xiǎn)去違約。

　　律師觀點(diǎn)

　　合同的細(xì)則必須明確 避免產(chǎn)生糾紛

　　針對(duì)合作社與投資者簽訂協(xié)議時(shí)需要注意的法律問題，北青報(bào)記者咨詢了長(zhǎng)期代理土地糾紛的李光勤律師。他提醒說，合同的甲方——合作社首先要具備租賃權(quán)，如果合作社不具有轉(zhuǎn)租權(quán)，合同則被視為無效。“因?yàn)橥顿Y者不是和房主簽訂協(xié)議，所以首先要審查合作社是否具有農(nóng)戶宅院的轉(zhuǎn)租權(quán)”。此外，為避免糾紛，合同的細(xì)則盡可能具體明確，涉及經(jīng)營(yíng)時(shí)間的部分也須明確注明。李律師建議投資者在專業(yè)人員陪同的情況下簽訂合同。（見習(xí)記者 鄭林）