新華社福州１１月１０日電題：一二線城市樓市平淡地市火暴 高溢價地塊頻出存隱患

　　新華社記者　董建國

　　對于剛過去的金九銀十來說，樓市可謂疲態(tài)初顯。而與樓市成交平淡形成鮮明對比的是土地市場火暴，尤其一二線城市高溢價地塊頻出。業(yè)內(nèi)人士分析指出，高地價將刺激一二線樓市的漲價預(yù)期，但同時或給房企發(fā)展埋下巨大隱患。

　　“地王”頻出，一二線城市土地交易額和溢價率屢創(chuàng)新高

　　中國指數(shù)研究院日前發(fā)布百城房價數(shù)據(jù)，１０月，全國１００個城市（新建）住宅平均價格為每平方米１０８４９元，環(huán)比微漲０．３％。據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，全國主要的５４個城市在九十月份銷售５１．７０萬套，環(huán)比七八月份多賣了１３５５套，微漲０．２６％。領(lǐng)漲全國數(shù)月的深圳樓市，在“金九銀十”銷售旺季呈現(xiàn)出了年內(nèi)“小低谷”，新盤開盤銷售率大幅走低。

　　不過，相比平淡的樓市，土地市場表現(xiàn)火暴，尤其一二線市場尤為明顯。記者梳理發(fā)現(xiàn)，近段時間來，一二線城市頻出區(qū)域地王，北京、上海、福州、蘇州等城市，均出現(xiàn)住宅用地樓面地價溢價超過５０％的土地出讓。

　　今年１０月３０日，北京豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊，以８５．９５億元成交，成為北京史上成交總價第二高的地塊，僅次于今年１月７日以８６．２５億元成交的豐臺白盆窯地塊。

　　在杭州舉行的１０月收場土地出讓會上，金茂歷經(jīng)５６輪惡戰(zhàn)奪下寰宇天下南地塊，折合樓面價２１５１２元／平方米，溢價率６６％，身兼２０１５年杭州總價地王和濱江區(qū)單價地王。

　　９月，融僑集團(tuán)以２３．６億元競得原福州師專地塊，樓面價每平方米１９２２４元；１０月，福州中鼎投資有限公司以３３．４億元競得一舊屋改造地塊，樓面價達(dá)每平方米２２５８４元，成為福州新地王。

　　據(jù)南京國土部門發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前１０個月，南京市區(qū)共賣出４９幅經(jīng)營性用地，實際成交面積達(dá)２４９．５５萬平方米，總成交金額達(dá)５５９．７億元，平均地價由去年的每平方米９０５６元上升至１８８９５元。

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至９月底，一線城市９月土地成交額達(dá)５８９億元，創(chuàng)年內(nèi)新高，環(huán)比上漲１８０％，平均溢價率３０．３％，創(chuàng)年內(nèi)新高。在納入統(tǒng)計的３６個二線城市中，９月土地成交額達(dá)到１０２３億，環(huán)比上漲１８．９％，也是年內(nèi)最高。

　　“虹吸效應(yīng)”顯現(xiàn)，土地市場分化或繼續(xù)擴大

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前土地市場上已顯現(xiàn)出“虹吸效應(yīng)”。由于一線城市保值增值屬性明顯，一些房企為規(guī)避三四線城市庫存過剩風(fēng)險，紛紛到一二線城市拿地，導(dǎo)致三四線城市房地產(chǎn)市場進(jìn)一步蕭條。

　　“原先公司多布局于福建本土，目前公司已把更多精力放在長三角地帶，一二線城市已是企業(yè)投資重點。”閩系房企正榮集團(tuán)銷售部郭經(jīng)理告訴記者。

　　今年４月，廣州富力地產(chǎn)在北京高調(diào)推出富力運河十號項目。這被視為富力地產(chǎn)２０１５年回歸一二線城市的最新動態(tài)。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示：“集團(tuán)未來的業(yè)務(wù)重點將更集中于一線和二線城市。土地收購機會只限于考慮北京和廣州等一線城市。”

　　進(jìn)入９月，碧桂園、萬科、陽光城、保利等公司在土地市場均斬獲頗豐。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，９月萬科在杭州、沈陽、上海等一二線城市土地市場頻繁落槌；而陽光城不僅在福建晉江、上海等深耕城市強勢拿地，更在杭州、蘇州等城市開辟新戰(zhàn)場；保利也在佛山、太原、上海、武漢等一二線城市頻繁出擊。

　　“從庫存的角度來看，一二線城市已迎來補倉時機。”克而瑞研究中心分析師黃彬認(rèn)為，隨著重點城市的去庫存化周期降低，開發(fā)商競相進(jìn)入土地市場“補倉”。

　　多名專家預(yù)測，一二線城市的本輪土地?zé)岢边€將持續(xù)。“按規(guī)律，下半年是各地集中推地的時間。‘前松后緊’的供地節(jié)奏，也往往決定了四季度會有一批優(yōu)質(zhì)地塊入市。”福州大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說。

　　在黃彬看來，與一二線城市的土地供不應(yīng)求不同，三四線城市普遍存在供大于求現(xiàn)象。

　　高地價或是“雙刃劍”，成本上升房企存隱患

　　業(yè)內(nèi)分析，雖然土地市場火熱短時間內(nèi)不會帶來房價明顯上升，但土地回暖往往是樓市走強的“先聲”。一些專家認(rèn)為，隨著高地價項目入市，開發(fā)成本加大，拿地房企會通過后續(xù)的經(jīng)營逐步抬價。

　　“高地價項目入市，也會影響周邊項目，從長遠(yuǎn)來看，將導(dǎo)致片區(qū)整體房價走高。”福州一地產(chǎn)公司高姓銷售總監(jiān)說。

　　事實上，高價地持續(xù)涌現(xiàn)已經(jīng)實質(zhì)性地推高了部分樓盤的售價。福州９月份原福州師專地塊拍出樓面價每平方米１９２２４元后，盡管福州住宅市場的庫存量依然處在高位，但記者采訪發(fā)現(xiàn)，該地塊周邊仍有多個樓盤相繼以“未來房價要漲”為由每平方米提價３００元到５００元左右。

　　在黃彬看來，多年積累的高地價風(fēng)險正逐步顯現(xiàn)，一個直接的后遺癥是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場需求不相符合。“因為地價高，只能做改善型需求這部分，新盤多呈現(xiàn)高端化的特點，去庫存化難度或進(jìn)一步加大。”

　　此外，土地價格過高還將帶來開發(fā)企業(yè)收益偏低的風(fēng)險。“一些房企往往借用基金、信托等各種資本杠桿拿地，再通過高周轉(zhuǎn)的方式對沖前期的融資風(fēng)險。但因為未來市場充滿不確定性，一旦市場風(fēng)向轉(zhuǎn)變，公司資金鏈會受到極大挑戰(zhàn)。”王阿忠說，“如果拿地前沒有對市場的準(zhǔn)確判斷，高地價將為房企的發(fā)展埋下巨大隱患。”（完）