易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《證券日報》記者表示,在供給側結構調整方面,三、四線城市物業后期應該有所節制,供地節奏放緩,同時增加一、二線城市土地供應規模。此外,在物業戶型結構上,要加大改善性戶型房產供量,同時提升對現有庫存的消化速度。

萬達集團董事長王健林近日公開表示,無論政策再怎么刺激,二、三、四線城市,特別是三、四線城市,都不可能有大的變化,因為土地的供應和現在的存量太大。假如不再增加供應,用三年時間去庫存,中國地產才能進入健康的狀態。

35城庫存需消化12.5個月

據易居研究院監測的35個城市庫存數據顯示,截至2015年10月底,35個城市新建商品住宅庫存總量為26593萬平方米,環比減少0.4%,同比減少2.5%,存銷比為12.5,這意味著市場需要用12.5個月時間才能消化完這些庫存。

其中,15個城市庫存出現了同比增長現象,太原、茂名和荊門3個城市的庫存上升幅度較大;20個城市的庫存出現了同比下滑態勢,其中蘇州同比跌幅最大,為26.6%。顯然,今年以來蘇州房價上漲明顯,尤其是工業園區板塊房價大漲四成以上。

此外,截至2015年10月底,一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3657萬平方米、18695萬平方米和4241萬平方米,環比增幅分別為-0.1%、-0.5%和-0.5%,同比增幅分別為-2.7%、-2.8%和-0.7%。

具體來看,對于一線城市來說,已經連續10個月存銷比低于12個月,這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。后續補庫存的迫切程度將加大,否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。

二、 三線城市的存銷比走勢也基本一致,總體在收窄。這和目前二、三線城市房價上漲的城市數量持續增加態勢有密切關聯。

值得一提的是三線城市,其10月份新增供應量為201萬平方米,而新增成交量為224萬平方米,新增供應量略小于新增成交量,這導致庫存出現小幅下跌,出現了自2011年以來的首次同比下跌。

易居研究院方面認為,此類三線城市基本上屬于經濟條件較好的城市,市場交易相對活躍,近兩年土地出讓方面也相對嚴格,一定程度上抑制了庫存的大規模上漲,其去庫存的思路,能夠為其他三線城市所借鑒。

事實上,在三、四線城市布局過多的房企正在加速清理庫存。綠城方面人士曾向《證券日報》記者表示,“庫存壓力大,這是綠城目前面臨的亟待解決的問題,也是影響綠城下一步整個資產流動的重要因素。”

根據2015年上半年數據,綠城管控項目存量房源(特別是單價高、總價高、成本高房源)去化速度緩慢,影響資金流動效率。目前庫存房源去化周期平均為25個月左右。其中,較難去化房源(存量時間大于12個月),去化周期預期為26個-35個月。

而在綠城管理層眼中,三、四線城市布局過多,存量房源難以消化確實拖了綠城的后腿。今年年初,綠城在銷售端口首先做的是盤整庫存和營銷團隊,做出的第一個營銷策略是加快清理三、四城市存貨。據綠城房地產集團副總經理樓明霞透露,目前三、四線城市存量房源占比在30%-45%之間,而降至25%以內是綠城的“理想設計”。

不過,易居研究院方面認為,對于其他未納入上述35城統計樣本的三、四線城市來說,去庫存壓力仍舊較大,整體來看,樓市去庫存仍然任重道遠。

樓市庫存分化嚴重

“實際上目前的庫存結構分析比總量分析更為重要,或者說庫存背后其實也有分化的現象”,嚴躍進接受《證券日報》記者采訪時表示,這主要體現在房企、物業類型和城市三個層次。

從房企結構看,部分銷售業績較好的房企,其實也面臨補庫存的需求。這主要是一些大型房企和年度銷售業績基本完成的房企。而一些中小房企則有一定的困難,此類房企的項目或者是爛尾或者是驗收難以合格,整個去庫存壓力是比較大的。

從物業類型看,今年120平方米左右的物業其實是比較暢銷的,去庫存方面也不錯。而一些郊區的物業就比較困難,部分小戶型其實沒有想象的暢銷,因為和傳統的居住習性是有一定差異的。

而目前之所以庫存出現下滑,在于統計里面很多都是大城市,銷售業績不錯,投資節奏相對沒跟進,所以會帶來庫存規模的下滑。對于此類城市,其實壓力是不大的。而對于別的城市來說,則需要繼續發力,采取多種手段去庫存,比如放寬信貸政策。

而從城市結構看,一、二線城市其實是需要補庫存的,部分類似上海、蘇州等城市,庫存規模其實是不足的,這也是近期此類城市房價上漲態勢比較兇猛的重要原因。而一些中西部城市,在過去相對激進的土地出讓政策后,即便目前庫存新增量不大,但由于過去形成的規模比較大,所以整體去庫存壓力是比較大的。

而對于消化庫存的手段,上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則表示,住房制度改革大局已定,核心是實行商品房和保障房供應雙軌制,但也有值得細化之處。比如在金融方面,公積金制度應當改革,應建立政策性住房銀行,推進房貸資產證券化;針對外來務工人員,只要是常住人員且擁有居住證,就應根據其居住年限、社保繳納情況等享受不同程度的住房保障;完善城市更新(舊改、棚改、城中村改造)政策。

而從短線政策來看,則需要四方面的措施:一是個人房貸進一步寬松,首付仍有降低的空間;二是應取消二手交易的營業稅,暫緩房地產稅立法,首套房貸利息可抵個人所得稅;三是貨幣政策繼續寬松,繼續降準降息;四是棚改拆遷補貼以貨幣為主,實物為輔。