房地產去庫存再出大招！

2月19日，財政部、國稅總局、住建部三部門聯合發文，調減房地產交易環節的契稅和營業稅，面臨“去庫存”壓力的樓市再迎政策利好。

這是今年2月份以來，第三個關于房地產的政策利好。

2月2日，央行發布通知，將不限購城市購房首付比例下調，最低可降至兩成；2月17日，住建部等三部委發出通知，自2月21日起將職工住房公積金賬戶存款利率，由現行按照歸集時間執行活期和3個月存款基準利率，調整為統一按一年期定期存款基準利率，即目前按1.50%執行。

在業界看來，巨大庫存已成為當前房地產行業的最大問題，也是擺在中國經濟增長面前的難題。

去年12月召開的中央經濟工作會議提出2016年結構性改革的五大任務，“化解房地產庫存”就是其中之一。此后，全國多個省份公開做出“去庫存”的表態，春節假期前后多地密集出臺寬松政策加速房地產市場“去庫存”。

對于房地產行業而言，能否去庫存輕裝減負，2016年是關鍵。而房地產商們也正在絞盡腦汁，一邊去庫存，一邊探索各種轉型的路徑。

■■房地產去庫存對宏觀經濟的作用

“房地產經濟”一詞概括了過去幾年很多城市的發展模式。在經濟轉型不力的情況下，去年雖然一線城市樓市火熱，但二、三、四線城市房地產市場的降溫更是讓地方經濟“雪上加霜”。

國家統計局的統計數據顯示，中國樓市在2015年重啟升勢，越來越多的城市房價同比漲幅由負轉正，房價漲幅最高的深圳與上年同期相比甚至上漲近五成。數據顯示：2015年新房住宅交易額高達7.3萬億元，較2014年上漲17%，交易面積約11.24億平方米，較2014年上漲6.9%。與1998年相比，交易額與面積分別上升349倍與40倍。

“整體來看，雖然新房交易量仍處于上升趨勢，但上升的速度已經明顯放緩，一系列新特征也正在呈現出來。”中國銀行業協會首席經濟學家巴曙松在接受本報記者采訪時認為:在2016年及更遠的未來，中國的房地產市場將總體上實現轉型。

在他看來，目前房地產市場呈現了一些新的特征：首先，交易向主流城市集中。40個重點城市(占城市數量的14%)的新房交易GMV(成交總額)占全國近六成，且集中度還在不斷提升，由2013年的53%上升至目前的55.7%；其次，每一次市場復蘇時，主流城市的交易增幅均高于全國水平；再者，房價出現分化，一線城市價格漲幅遠超二三線。以2015年為例，一線城市房價年內累計上漲18.6%，二線城市上漲1.1%，三線城市則下降2.2%。

中國房地產業協會原副會長朱中一近日也表示：當前房地產市場的總體形勢呈現企穩回暖，地區分化明顯，存量房消化壓力大的城市還在軟著陸的過程中。

“可以說房地產市場的總體回暖對經濟的穩增長有著重要意義。但值得注意的是，2015年房地產開發投資的增速一直呈下降趨勢。從目前來看，這個態勢還可能會延續一段時間，這主要與一些地方的高庫存有關。”朱中一說。

他認為，土地出讓金是地方財政收入的重要來源之一，因此土地購置面積、土地成交價格和房地產開發投資下降給地方政府穩增長帶來了不小壓力。房地產去庫存對宏觀經濟的作用一定不能小視。

“過去我們對房地產拉動經濟寄托的希望很大。在經濟發展的新常態下，我們要逐步擺脫對土地財政和房地產業的過度依賴。總體而言，促進房地產市場平穩健康發展是現階段經濟發展的主要任務。”朱中一表示。

■■去庫存壓力有多大？

那么當前的房地產庫存究竟有多大？

安信證券近期發表的一份研究報告指出：根據截至去年10月的數據進行分析指出，房地產行業的真實庫存約為98.3億平方米。其中共有三部分構成：全國商品房待售面積6.86億平方米、尚未開工的企業拿地面積42.3億平方米、在建商品房庫存約49.1億平方米。

其中，營口、烏蘭察布、鄂爾多斯的供需比超過了280%，太原、濟南、連云港的供需比則在180%以上，屬于庫存過剩的“重災區”。

該機構指出，以過去五年年均11.5億平方米的銷售速度，在不新增供給的情況下，需要8.5年方可完成全部去庫存化。考慮到未來幾年銷售面積可能回落至10億平方米／年，則相應的去庫存化周期約為9.8年。

而這部分庫存對于地方經濟的影響不可小覷。按照很多業內人士的觀點，供應過剩的結果就是企業拿地積極性下降，直接影響到地方的財政收入。根據國家統計局的數據，2015年全國房地產企業土地購置面積下降31.7%；土地成交價款下降23.9%。

在2月19日召開的中國經濟50人論壇2016年年會上，國務院發展研究中心副主任王一鳴也拿出了一組數據：

“我覺得有大中小三個口徑。最小的口徑是已建成的商品房待售面積，中口徑是加上在建的未售面積，最大的口徑是已購買土地但尚未開發的面積。”王一鳴說，到去年12月底，全國房地產待售面積為7.18億平方米，這是房地產庫存的最小口徑。加上在建面積73.5億平方米，是庫存的中口徑，這個庫存量需要5年9個月的時間才能消化掉；如果再加上待開發土地面積，按平均容積率2.37計算，房地產庫存需要6年5個月才能消化掉，這是房地產庫存的大口徑。

在王一鳴看來，目前樓市最突出的矛盾有兩點：一個是三四線城市化解庫存難度大，下一步怎么化解，還找不到特別有效的辦法；另一個是商業用房和辦公用房去庫存壓力更大，需要10年10個月才能消化，而且有相當一部分商業用房沒辦法消化。

對于本月初針對非限購城市，央行下調房貸首付比例，此次財政部等三部門調低房地產交易稅費的政策，民生證券宏觀團隊分析認為，主要是對沖地產下行，去庫存不會帶來全國性的房地產上漲，但一線城市在政策放松預期、信貸放量的帶動下可能繼續強勢，尤其是北京這樣在上一輪上漲中相對滯后的城市。同時，他們認為，僅靠房地產不可能改變經濟下行趨勢。原因在于，一是銷售回暖是局部的，不可持續；二是庫存太高，銷售很難傳導到投資。

■■房地產去庫存與轉型尚在摸索

對房地產去庫存的具體措施，王一鳴認為可以采取以下措施破解庫存難題：包括在人口凈流出的地區控制房地產用地供給量，提高保障性安居工程的貨幣化安置比例，發展批量化租賃的市場，探索建立城市住宅政策性銀行，推進住房按揭貸款利率抵扣個人所得稅，通過特殊政策進一步鼓勵農業轉移人口買房，商業用房、辦公樓資產證券化，盡量取消以前的一些限制性政策等。

不過，有房地產業內人士對本報記者表示，目前出臺的這些政策實施效果尚需時間檢驗，對樓市去庫存來說，似乎并不是一件容易的事。未來房地產調控仍需進一步深化。比如一線城市也需要通過減稅的方法來促進二手房流轉；除了契稅和營業稅，個稅也有減免空間等。同時，房地產行業分化加劇，企業都在探索轉型道路。

2015年，房地產行業并購案例不在少數，行業分化加劇。有公開資料顯示，2015年前三季度，房地產行業完成并購案例176起，涉及金額達1600億元。房地產行業的并購并不是在2015年才開始盛行，據wind資訊統計，最近兩年，房地產行業每年的并購金額增長均超過一倍。2014年并購236宗，涉及金額1768.09億元，同比增長104.93%，2013年并購153宗，涉及金額863億元，同比增長145.09%。

與此同時，2015年房企多元化布局速度加快，又有不少房企進入了房地產行業外的新領域拓展。據不完全統計，2015年TOP50企業中有16家開始了多元化運營，TOP100企業中約有25家。除了恒大、綠地、萬達等標桿房企外，也有不少房企進入其他領域，如碧桂園和陽光城進軍教育，中天城投進軍互聯網保險等。

在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，目前房企的轉型模式包括橫向多元化、縱向多元化和跨界多元化3個方向。

“但是不管怎么轉型，上面這些模式，都屬于外延性質，真正的轉型是研究如何提高生產能力和產品質量。市場轉型逼迫企業轉型，國家和社會都希望房地產行業能夠改變現狀，可惜目前國內企業做得很不足。”顧云昌表示。