理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在自己所有的房子里。但如果要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，就必須補交土地出讓金。

近日，溫州部分市民擁有房產的土地使用年限到期或即將到期，續期面臨要花費占到房產交易價1/3到一半左右、數十萬元高額土地出讓金“買地”，才能重新辦理土地證，在社會各界引發熱議。

中國城市的土地是國有土地，個人或單位因需要使用土地，需申請國有土地的使用權。使用權的獲得有兩種方式：劃撥和出讓，前一種是國家機關、公用事業等機構獲得國有土地使用權的主要方式，沒有期限限制，而居民、商業企業等獲得國有土地使用權的主要方式是出讓，期限最高為70年。

土地是不動產的主體，沒有土地使用權，土地上附著的房產也就沒了基礎，所以土地使用權的保護歷來被不動產所有人關注。2007年3月通過的《物權法》第一百四十九條明確寫到“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，但同年8月修訂通過的《城市土地管理法》第二十二條又規定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回”。

雖然《城市土地管理法》修訂時間更新，但考慮《物權法》是產權保護的特別法，在居民最重要的財產即不動產的保護議題上相對權威，因此，溫州那些市民房產土地使用權到期以后，他不再擁有出讓性質的土地使用權，但法律規定可以土地使用權“自動續期”，政府不能無償、強制收回這塊土地。如果居民不繳納土地出讓金，房產所有人相當于是在無償使用這塊土地，近似于劃撥性質的土地使用權。當然，這種性質的土地使用權會限制房產所有人在房地產轉讓、抵押等方面的權利，他需要補繳土地出讓金等才可重新擁有這些權利。

理論上講，出讓性質的土地使用權到期的市民，如果僅僅是居住需求，可以不用繳納土地出讓金而繼續住在房子里。但若要考慮未來有轉讓、抵押房產的可能，那么繳納土地出讓金獲得出讓性質的土地使用權證是必要前提，或者在轉讓不動產時補交土地出讓金。

那獲得出讓性質的土地使用權要繳納多少土地出讓金？新房開發時，開發商在一級土地市場上競價拍賣獲得土地使用權并支付土地出讓金，而土地使用權到期以后，續期的土地出讓金價格沒法采用拍賣競價方式，各地實踐中，一般通過基準地價來計算土地出讓金。

所謂基準地價是指土地在正常市場條件的熟地價格，包括土地取得費（征地或拆遷的費用及相關稅費）、土地開發費用和土地純收益。各地都會定期公布最新的“國有土地使用權基準地價表”，一般按用途、區片、容積率等因素核定，一般相當于房價的三分之一。

只是應繳的土地出讓金占房價比重如此之高，300萬的房產，要繳100萬的土地出讓金，相當于京滬地區職工社會年平均工資的十幾倍，高房價地區的房地產所有人恐怕都是無力承擔的。

未來住宅的土地使用權密集到期的年份，如果強行要求以現行土地出讓金的計算方式來繳納土地出讓金，恐會影響社會穩定。可行的解決路徑有兩種：第一，大幅度降低“續期”的土地出讓金；第二，以每年征收的房產稅代替一次性征收的土地出讓金，在房產稅全面開征以后，對“續期”的土地使用權不再征收出讓金。

□聶日明（上海金融與法律研究院研究員）