7月27日，山人從景德鎮回到上海，坐在田子坊的店鋪里，發了一條微信：“我的店11月份到期，房租暴漲兩倍，所以三個月內我要把所有物品清貨，這兩天先接待朋友?！?/p>

微信剛發出去，他的店里就迎來了兩位重要客人——聯合國副秘書長、人居署執行主任華安·克羅斯，以及前美國總統國家安全事務助理蘇珊·賴斯。

華安·克羅斯此行來上海，是出席《上海手冊：21世紀城市可持續發展指南》國際修編委員會會議，會后他主動提出要考察“傳說中”的田子坊，理由是：田子坊是中國唯一入選《上海手冊》的案例。

田子坊，位于上海市中心的黃浦區，是滬上最熱鬧的歷史文化街區之一。這里原是一片陳舊破敗的石庫門里弄和廢棄的弄堂工廠，上世紀末因為陳逸飛等一批知名藝術家進駐，逐漸被外人所熟知，成為滬上文化藝術的“聚集之地”。

走過十多年的“大發展”時期，田子坊已人氣興旺，從前的文化氣息卻逐漸消散，一家家店鋪開了又關，一個個店主來了又走，大浪淘沙，唯有租金不斷上漲。

十年的店主搬走了

山人本名閆洪良，在田子坊經營一家主營景德鎮瓷器的店鋪，8年租房合約即將到期，房東欲將房租漲至一個月2萬元，他無力承擔，選擇關門。

原是一家傳媒公司總經理的他，2007年創業，在田子坊開了一家主營家居用品的小店，小店位于泰康路274弄。

“田子坊274弄我是第一個來租房的，當時這條弄堂一個商鋪也沒有，但東邊的幾個弄堂已經發展得比較好了，而且我看中了2010年世博會的契機，就決定在這里開店?！遍Z洪良對《瞭望東方周刊》說。

田子坊給他的第一印象很有味道，店鋪藏在弄堂里。

但現實卻給他沉重的一擊——第一個月只賣了6000元，而房租卻要7000元。此后情況并沒有好轉，營業額能跟房租持平就算不錯，幾年的積蓄全都搭在這個店鋪上。直到2010年世博會，田子坊的客流量一下子增加了，小店的營業額也隨之有了明顯的提升，“一個月能賣到20萬元”。

就在他看著生意慢慢好起來時，5年房租已到期，房東把租金漲到3萬元，而且要求一次性付清三年，這個數目對他來說壓力太大。后來房子被一個溫州人租下來，然后以57000元的價格租給了別人。

2009年，閆洪良在田子坊內更偏的地方租了另一間房子，就是現在的陶瓷店。租的時候那片弄堂也沒有商鋪，他自己裝修，做成了紅色主題的一個空間。初期經營同樣困難，甚至八九個月都沒開張，“那段時間，整個人都是崩潰的，朋友見我很難堅持下去，就給我介紹了一個工作，年薪挺高，我就用工資貼補房租繼續堅持?！?/p>

上班的這段時期，閆洪良把店鋪租給了一個外國人開畫廊，但畫廊只開半年就撐不下去了。閆洪良只好再次自己經營店鋪，從賣玉器、漆器，到筆記本，每個時間都不長，直到2012年經營陶瓷，才找對了方向，“店鋪真正盈利是我堅持了一年以后才開始的，也就是說這個房子我前前后后虧了有50多萬元”。

閆洪良承認他對田子坊很有感情，不想離開。本刊記者采訪時，正巧一位老顧客利用午休趕來拿貨，之前她已經在微店下單，現在是到店里來看實物，“瓷器還是要經手摸才有感覺”，聽說店鋪要關門，她覺得遺憾。

為此，閆洪良還是下決心在田子坊保留二樓的一個小空間，做高端客戶線下體驗店，不再面向游客，其余業務挪到線上或者田子坊之外經營，“從市場運營角度來說，我已經不需要固守在田子坊這一方天地里了”。

剩下的都是商家

在田子坊，像閆洪良這樣堅持開店近十年的人，少之又少，租金飆高使得很多店鋪經營困難，不少有創意的店鋪難以立足。

2015年底，復旦大學社會學系教授于海帶領其團隊對田子坊586家商鋪進行摸底調研。

根據他提供的數據，田子坊租金最高的已達到每月8萬元，甚至超過上海新天地；但店鋪的租約有半數都在一年以下，20%以上的店鋪經營時間不足一年，目前商家流轉迅速，越來越少老店能夠抵抗住高昂的租金。

與此相對的，卻是不理想的店鋪盈利情況。近年來，來田子坊的游客比顧客多，在此消費的顧客越來越少，節假日不如平日多，近40%的店鋪只能達到收支平衡的狀態，20.83%的店鋪虧損，盈利的店鋪僅占27.08%。

但由于田子坊內房屋產權的復雜性與模糊性，使得盧灣黃浦區政府、打浦橋街道以及田子坊管委會都很難直接控制田子坊內的租金。因此，在巨大的利益驅使下，租金肆意增加。

如今，田子坊的業態也跟最初的狀態完全不同。閆洪良還記得，2007年他剛來時，每家店鋪的經營內容都不同，而現在卻變成“你做這個茶吧賺錢，旁邊立馬就會開一個一樣的茶吧，復制快，重復性高”。

過去這里的店主會花很多精力經營店鋪，營造與眾不同的空間體驗，“螺螄殼里做道場”，但現在賣的東西像是從批發市場進貨的小商品，難怪不少人吐槽“越來越像城隍廟”。

作為研究者的于海也對《瞭望東方周刊》表示，目前田子坊的業態同質化與低端化的趨勢的確非常明顯。在他的調查樣本中，服裝店占到了22.92%，其次是手工藝品和餐飲業，均占14.58%，在田子坊中文化場所占比最低，僅有2.08%。

閆洪良曾經寫過一篇文章，他認為，一個創意園區需要保留一些玩家。但現實的情況卻是，玩家剛把一個區域打造得很好玩的時候，商家嗅著利益就來了，他們憑借資本把這個地方炒熱，于是玩家無法承擔高額房租，只能乖乖地走了。

這是很多創意園區的通病——玩家慢慢都走了，剩下的都是商家。

留不住的獨特空間

郭莉的公司位于田子坊的西北角，一座四層小樓。據房東說這幢樓是他父親1936年時自己蓋的，是田子坊的“制高點”。

2011年，郭莉從復旦大學人類學博士畢業，創辦了一家文化咨詢公司，依托專業知識和人才隊伍，她的公司曾為可口可樂、麥當勞等國際知名企業做過消費者行為調研報告。

五年前公司選址時，郭莉的想法是不考慮千篇一律的寫字樓，而要找個“有文化氣質”的地方，于是田子坊成為她的首選。

郭莉一眼看中了這個房子，將一樓布置成“故事吧咖啡館”，二樓以上是辦公區域。

“大家都沒有固定的工作臺，走到哪里都能工作和思考，一樓的咖啡館對外營業，咖啡館和二樓的會議室定期會舉辦主題沙龍”，郭莉給她的辦公室定義為“文化客廳”，大門外墻壁上除了公司牌匾外，還掛著“復旦大學商業人類學教學與研究基地”，不少國內外知名學者曾光顧于此，甚至留下過激情洋溢的演講。

租房合約簽了5年，月租金4萬元，這么長的租期在田子坊內算是比較少有。2016年10月合同到期，房東要價6萬元，加上稅，每月租金高達6.3萬元。

“我已經跟房東進行了三輪談判，但他一直沒有松口，房租漲得太多，對于我們這樣的辦公場所來說，負擔有點兒重，如果核算后覺得太高，我們可能會搬離?！惫驅Α恫t望東方周刊》說。

最讓郭莉和她的同事舍不得的是這個空間，五年前它是一幢凌亂不堪的空房子，裝修師傅說，墻壁疏松，什么地方都不敢動，為此他們還花錢加固了墻壁和樓梯。

“辦公室的每一盞燈，每一張桌椅都與眾不同，整面墻的書柜，里面的書都經過精挑細選，每件裝飾品也都是同事朋友從世界各地帶回的。我們的心血和智慧到處都是，如果走了，這個空間就沒了?！惫蛘f。

她對房東強調，自己是一個文化公司，跟其他的經營場所不同，不會破壞房屋，主辦一些有影響的沙龍也會提升房屋品位，房東認同她的說法，卻對租金始終不松口，說“旁邊人家那么小的門面都租5萬元了”。

前兩年，公司曾經找了一位在田子坊居住的阿姨為員工做午飯。“勤快干凈，我們都很滿意，但她家的鄰居每次看到阿姨來做飯就大吵大鬧，有幾次甚至還跑到單位來破口大罵。后來阿姨說，生病不能再來了，我想她是壓力太大吧?！?/p>

郭莉覺得，鄰里關系不和諧也是田子坊目前面臨的一個主要問題，“有的人家房子出租，每月能拿兩三萬元，而有些人家住在樓上，房子沒法出租，心態不平衡?！?/p>

不再是藝術家眼里的棲居樂土

泰康路210弄2號，曾經的陳逸飛工作室，如今已改名逸飛視界，免費對外開放。在工作室舊址對面就是著名的“畫家樓”。

1998年，陳逸飛回國要開設自己的藝術工作室。有人建議他到蘇州河畔去，沒想到他立馬反對：“那里一到晚上人都沒有，嚇也嚇死了，怎么畫得出畫來！”

選擇泰康路，因為它就在城市的心臟位置，有著上海舊城特有的味道。不過陳逸飛沒有預料到，如今的田子坊不僅熱鬧非凡，而且人滿為患，早已不是當初鬧中取靜的模樣。

據田子坊管委會統計數據，2015年“五一”游客超過8萬，十一當天游客超5萬，日均參觀人數也有2萬，但它占地面積只有7萬平方米。

畫家樓的規模不大，原是上海鐘表塑料配件廠，共五層，一樓到三樓聚集著一些畫家工作室，上面兩層以創意設計類公司為主。在畫家樓旁邊的另兩幢樓中，也駐有少量畫家工作室，加上開設在弄堂里的零星工作室，田子坊里的畫家工作室約有40家，這比起其他城市的大型畫家聚集區，在數量級別上并沒有什么明顯的優勢。

但從陳逸飛開始，從這里進出的畫家，卻有三百人之多。沈純道曾著《田子坊的畫家群落》一書，詳細介紹了田子坊的畫家群體。

畫家樓一樓門口的黃金位置118室，是“知美居畫廊”，本刊記者采訪時，這里正在展出畫家韓北石的代表作“中國貝娃”系列，這個系列的油畫作品近幾年已經受到藝術界和收藏界的關注，價格接連上漲。

2009年，韓北石慕名來到田子坊?！翱粗械木褪翘镒臃灰呀浘奂撕芏嗨囆g家工作室和畫廊的業態，老上海弄堂生活的閑適氛圍，一定數量的因慕名藝術而來的中外游客參觀者，以及比較適合的房租費用?！表n北石對《瞭望東方周刊》說。

最初的畫室在弄堂入口處，鄰居是“樂天陶社”?！拔覀兊念櫩腿翰畈欢?，但后來鄰居換成了賣服裝的，客戶結構改變對我的影響很大，再加上租金上漲，就挪到了安靜的畫家樓里。”韓北石說。

后來又因為空間層高太低，參觀游客太多，韓北石將畫室搬離田子坊，只留下一個畫廊，用來展示作品。

畫家樓的產權歸屬上海經緯集團（國企），房租每天每平方米從1元到3元不等，比居民的租金低不少。“差不多是外面的一半”，知美居畫廊經理墨妮說。

但跟早些年相比差距已經天翻地覆。華東師大城市與區域科學學院的孔翔教授曾做過調查，一位在田子坊從事藝術創作的畫家，其1998年的房屋月租金是400元，2005年是800元，到2009年就漲到了2000元，而同期十幾平方米的民居，月租已經高達18000元，有九倍之差。

2012年，跟陳逸飛一起入駐田子坊的著名藝術家爾冬強因為租金上漲的問題，離開了田子坊。“當時我們就是看中了這里的環境和租金價位，一開始這里就我和陳逸飛，根本沒現在這么熱鬧。”爾冬強說。

韓北石也感到遺憾：“今天的田子坊很熱鬧，商業氛圍更濃。遍布的餐飲、服裝、旅游紀念品店，擁擠的客流與高漲的房租，已然不再是藝術家眼里的棲居樂土”，但他仍然堅守，只是希望讓遠方為藝術而來到田子坊的朋友不會太感失望。

不升級就會陷入衰落

從一個文化創意產業區逐漸變成了城市休閑娛樂場所，田子坊的變化發生在2005至2007年間。

2005年，田子坊區域開始租借房屋開設酒吧、餐館；2007年，休閑娛樂已經成為田子坊的主要業態，隨之而來的就是租金的迅速攀升。

根據孔翔的調研，在受訪的80名游客中，只有5人來欣賞畫作，而在大眾點評1578個回饋中，只有84人認為這里是一個創意園區。

2010年2月，田子坊正式被上海旅游局批準成為國家級3A景區，成為了真正的旅游景點。

“業態調整對田子坊來說是當務之急，但這是一個世界性難題。美國紐約的SOHO（蘇荷區）在上世紀70年代面臨這個問題，租金太高導致藝術家流失，怎么辦？”聯創國際都市再生設計研究院院長凌穎松對《瞭望東方周刊》說。

他認為，一個城市的文創園區或歷史街區的復興，很多都是由藝術家慢慢培育出來，然后受到社會關注，商業價值開始提升，但也由此進入到了衰落曲線。

“目前都在進行新一輪的升級，田子坊也應如此，如果沒有一個提升，就會陷入衰落期。”凌穎松說。

田子坊面對的質疑和批評越來越多，它將走向何處？在于海看來，現在政府應該以田子坊商鋪注冊作為控制手段，介入到田子坊的業態控制當中。

“制定準入門檻，控制店鋪同質化和低端化的趨勢，同時要用減免稅收或租金等方式來支持原創性商家，增加藝術交流活動。”于海說。