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房產(chǎn)稅并非抑制樓市泡沫必殺技
過于期待房產(chǎn)稅對房價的調(diào)節(jié)作用,其本質上依然是一種行政性調(diào)控思維在作祟。
我國樓市的每一輪暴漲,在限購、限價、限貸等行政調(diào)控效力不彰之后,有關房產(chǎn)稅抑制泡沫的論調(diào)均會隨后傳出——10月6日,IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾表示,支持中國地方政府近期出臺的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,預計中國大城市房價漲幅將出現(xiàn)回調(diào)。
開征房產(chǎn)稅抑制樓市泡沫,這樣的論調(diào)并無太多的新意。最近10多年,每一輪樓市暴漲也均會迎來是否應開征房產(chǎn)稅的熱議。
至于羅德勞爾提議開征房產(chǎn)稅的兩大理由,事實上,則更有值得商榷的必要,在土地出讓金制度仍在的情況下,研究開征房產(chǎn)稅對地方政府財政收入的利好是否明顯存在不公平的嫌疑。而所謂的“有利于更好調(diào)控房地產(chǎn)市場”這一核心訴求,從具體實踐來講,也很容易淪為一廂情愿的幻想。
房產(chǎn)稅并非是抑制樓市泡沫的必殺技。從已試點房產(chǎn)稅的上海和重慶兩地來說,事實證明房產(chǎn)稅對上海樓市暴漲的抑制效果是失敗的,房產(chǎn)稅試點6年來,上海平均房價依然翻了一倍(年均增速約為16%),而重慶房價雖然6年來年均增速僅為6%-7%,但歸根到底卻并非是房產(chǎn)稅之功,而是極其寬松的土地供給制度,在過去10年間,重慶年均土地成交高達70平方公里,而上海市卻不足前者的十分之一。
房產(chǎn)稅僅是稅制改革的一個截面,其是否應該推出,究竟應該怎樣推出,理論上應與土地出讓金等現(xiàn)行房地產(chǎn)稅費動態(tài)平衡,而不宜持續(xù)沉迷于行政調(diào)控的慣性思維,過度期待房產(chǎn)稅對房價的調(diào)節(jié)作用。比如,日本早于1950年就開征房產(chǎn)稅,但其樓市依然迎來了上世紀70年代-80年代中期的持續(xù)大幅暴漲,隨后也迎來了上世紀90年代中后期不可避免的泡沫破裂,而在這一暴漲暴跌的輪回之間,房產(chǎn)稅所謂的抑制和調(diào)節(jié)功效可以說近似于無。
過于期待房產(chǎn)稅對房價的調(diào)節(jié)作用,其本質上與限購、限價、限貸一樣,依然是一種行政性調(diào)控思維在作祟。而對于構建一個健康良性的樓市而言,任何行政性的調(diào)控其作用均只可能是短暫的,只有遵循市場化邏輯的調(diào)控,作用才有可能是長期的。
其實,討論如何抑制樓市泡沫,我們并不需要過多的長篇大論,而只需要回歸于經(jīng)濟學供需平衡的常識。在過去10多年,我國一、二線大城市房價之所以“屢調(diào)屢漲”,其根源在于人口流入與土地供給的結構性失衡(人口流入增幅遠遠大于土地供給增幅),而一、二線大城市人口持續(xù)大規(guī)模流入的核心動因,又在于其對優(yōu)質教育、醫(yī)療等資源的相對壟斷。
故而,在當前樓市調(diào)控貌似又一次進入攻堅期之下,我們有必要拋棄掉既往的行政性主導思維,更不能將房產(chǎn)稅想象成抑制樓市泡沫的必殺技,而應該運用經(jīng)濟學的常識,正視并有效化解上述結構性失衡的現(xiàn)實。具體而言,一方面應完善人口流入與土地供給的動態(tài)調(diào)節(jié),亦即是說人口流入過多,土地供給亦有必要相對增加,另一方面則應優(yōu)化教育、醫(yī)療等優(yōu)質資源的區(qū)域性合理配置,只要三、四線城市的教育、醫(yī)療等資源配置進一步到位,大城市的房價泡沫必然可以得到適度消減。
編輯:劉文俊
關鍵詞:房產(chǎn)稅 房價