樓市新政發力 一二線城市降溫

政策正在改變市場對于未來樓市走向預期

國慶節前后，一線城市以及天津、合肥、鄭州等二十二個城市集中出臺了房地產市場調控政策，從限貸、限購、土地供應、市場監管等方面進行調節，盡管內容及力度差異明顯，但是密集出臺的調控政策正在改變市場各方對于未來樓市走向的預期。 

中原地產研究中心統計數據顯示，截至17日，全國主要54城市合計簽約商品房住宅130944套，而9月同期簽約為137483套。

中原地產首席分析師張大偉認為，因為網簽數據的滯后效應，盡管這些數據尚不能完全反映當下樓市的真實數據。但從10月份成交結構來看，市場已經開始出現變化。

首先是一二線城市開始降溫，從城市影響看，一線城市北京、上海的成交量環比上月同期分別下調了42%與16%。另外蘇州、濟南、長沙等城市的成交量也出現了環比下調。張大偉表示，“整體來看，二線城市成交開始降溫。上周二線城市合計簽約商品房住宅3.36萬套，連續兩周低于4萬套。升級的二線城市限購、限貸政策開始影響市場成交”。

此外，從實際簽約看，受到新政直接影響的22個城市，10月份前半月成交量出現了明顯下調，實際跌幅達到了30%-40%左右。預計這一成交量將在10月下旬逐漸開始反映到簽約數據上。一二線城市整體市場，即使在部分城市出現搶政策末班車的刺激效應下，截至16日，實際簽約數據也下調了25%-30%。張大偉說，“如果剔除政策末班車影響，市場成交量在最近一周下調幅度在35%左右”。

其次，在價格方面，此前一路上漲的現象正在遏止。中原地產的數據顯示，從市場成交價格看，北京、深圳、合肥、蘇州、南京等地前期出現的價格明顯虛高的二手房房源，正在大幅降價到市場正常水平。

以北京市場為例，亞豪機構的統計數據顯示，截至16日，10月份以來北京市場僅有7個項目入市銷售，而上月同期的入市項目個數則多達14個。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，新政之后，首付提升使得大量項目面臨重新篩選意向客戶，因此不得不推遲入市；另外新政當中“限制漲價”的條款也使得近期新增預售驟減，進入10月份之后，截至16日北京住宅市場僅有1個別墅項目取得預售許可證，新增預售量65套，僅相當于上月同期的2%。“受到主動與被動兩方面的影響，新政之后北京住宅市場供應急劇減小，預計10月入市量或創近期新低，而這一趨勢也將延續至年底”。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，這輪全國樓市調控中，北京的政策可謂非常嚴厲。市場需求受限的情況下，新房市場、二手房市場自然都顯現出了降溫趨勢。

胡景暉認為，有了政策的強力調控，市場接下來肯定會進入一個調整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復之前的瘋狂。而失去需求的支撐，市場的交易量很難繼續維持高位，價格的上漲推力也會減小。因此，進入四季度后，無論新房還是二手房，交易量無疑都將下滑，房價漲幅也將逐步縮小，并逐步企穩。

張大偉分析表示，由于這一輪調控政策原則是一城一策，所以各城市力度不一，部分城市力度太大，這也給很多政策力度不大的城市帶來壓力，預期這些城市很可能會繼續加碼打補丁。整體看，這一輪政策的力度非常大，市場將告別明顯上漲。

他進一步表示，“本輪政策將快速抑制房價過快上漲，未來房價的下調現象很可能會蔓延到很多城市”。過去全面寬松的趨勢已經出現了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始了明顯的分化。這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區都出現了約束性的政策。記者 高偉