合同簽了，但過了個假期，炒房客小陳發現自己要多掏幾十萬元首付款。

930新政的落地生效是以網簽時間為準。這也就意味著，即使已經簽了合同，如果沒有網簽也要執行新政。這直接讓已還清首套房貸款的小陳變了身份。“認房又認貸”重出江湖，他炒房要承擔的首付比從3成飆升到5成。

正是首付門檻的抬高，“擋”住了一部分想在樓市火爆中分一杯羹的炒房客，也給虛火正旺的京城樓市澆了盆清醒的涼水。

降杠桿 首付漲了近百萬

9月初，小陳剛和業主簽了合同，進入了漫長的過戶流程中。但按照規定，10月1日前未能網簽的交易，均要按新政新規執行。

對他來說，一夜之間，壓力飆升。“京八條”將目前樓市中的“認貸不認房”變成了“認房又認貸”：如果購房人身上有貸款記錄，即使還清貸款，再購買住宅時也將被認作是二套房。這直接帶來首付比的大幅提高，如果是普宅，首付比從以前的30%抬升到50%；如果是非普宅，則從以前的30%飆升到了70%。

小陳在五環內購置的這套60平方米的房產實際總房款520萬元。按照五環內普宅價格限制，單價不能超39600元/平方米、總價不能超468萬元。為了讓他享受普宅的優惠政策，中介幫他把網簽價拉低到450萬元，銀行貸款一直按網簽價計算。因此，他實際要準備首付款就由此前的205萬元漲到了295萬元，漲了90萬元。

這讓他進退兩難。如果為了獲得更多貸款，只能將網簽價抬高，可一旦突破468萬元的限制，他要買的房子就直接被劃作非普宅，他準備的首付款則增長40%。

“新政對首付比的劃分，恰好避免了過度使用杠桿炒房和過度購房，照顧了自住型需求。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉說，信貸收緊、首付比例上調更是對市場形成了直接的、有效的管控。隨著交易熱度的冷卻，房價也將企穩并逐步回落。

兩到三成交易可能面臨違約

而正是首付門檻的提高，也讓一些購房人、特別是炒房客“壓力山大”。

“國慶假期前簽的合同，過了個假期，買房人過來問我能不能降點。”假期歸來第一天，二手房主劉斌（化名）就接到中介轉來的一個消息：買房人想違約，總價能不能再給降點？

按照“京八條”中的規定，京城購房首付比再度抬升，即使是首套房，也因普宅與非普宅劃分有5%和10%的增加。一些購房人面臨著首付的增加，就會考慮到能否通過降總價的方式來彌補。

除此以外，一些“賣一買一”的業主，有時也因為湊不夠抬高的首付，面臨著解約的可能。我愛我家相關負責人預計，約有兩到三成左右的買房人可能會因首付問題違約。“不過，實際違約的人可能不會太多，不少人都在通過協商的方式解決。”他說。

“部分客戶延緩或取消了購房計劃，違約現象確有發生，但是大規模違約的現象并未出現，絕大部分客戶還是選擇了完成交易。”偉業我愛我家集團相關負責人介紹，根據上一周的網簽數據分析，北京全市二手住宅共網簽5623套，雖有回落，但還相對平穩，并未出現大規模的下降。他解釋，10月以來網簽的客戶，大部分都是在新政出臺前就已經簽署了購房合同的客戶，而現在的網簽數據也說明930新政后客戶違約的情況并沒有大規模發生。

因新政解約可不付違約金

“這一年來，簽約、解約、違約一直都在困擾著我們。”一家知名地產中介相關負責人向記者直言。

在此之前，簽約源于樓市的火爆，解約也是因為樓市的火爆。他透露，在9月30日之前，解約往往是由業主方面提出。二手房的幾輪房價攀升，有時簽完合同在等待辦理過戶手續的幾個月中，房價再度攀升，有些業主就會直接選擇解約。

但按照合同約定，這需要支付違約金。“這種因房價上漲而造成的解約一般就不會償還違約金。”他說，一般違約金是二倍定金或20%總房款，但由于這期間房價漲幅超過了違約金，一些業主甚至愿意償付違約金而解約。

不過，對照過往，930新政之后可能發生的解約則不同。“如果因為新政解約，按照此前的合同約定，是可以不付違約金的。”他向記者解釋，如果造成解約的原因是政策調整，就能實現雙方無責解約。

同時，記者也從鏈家地產和我愛我家方面獲得了確認，如果因新政造成合同解約，中介方面之前所收的中介費，也會無償退還。