首付認房又認貸 滬津樓市調控再加碼

昨日(11月28日)晚間,上海住建委公布房貸新政:自2016年11月29日起,居民家庭購買首套住房申請商業貸款的,首付款比例不低于35%。在上海市已擁有1套住房的、或在上海市無住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請商業貸款,購買普通自住房的,首付款比例不低于50%;購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%。同日,天津也發布房貸新規,在提高首付的同時,對首付人群的認定也要參考商貸因素。

此外,上海市住房公積金管理委員會當天還印發通知,要求嚴格執行公積金差別化信貸政策,調高對第二套改善型購房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個人貸款最高限額下調10萬元,并停止向已有兩次公積金貸款記錄的職工家庭再行發放貸款。

值得注意的是,上海原先對首付認定時,是只認房不認貸的,但現在哪怕房子轉賣各種流程做得再干凈,只要還能查到貸款未結清等情況,依然要受到限制。而且,此次政策要求加大審核力度,核查購房者的全國征信。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示:原先信貸政策只認房,不認貸,即只要出清手中房源,再買還是首套。調整后的政策既認房又認貸,意味著,只要以前有信貸記錄,再買房都認定是第二套,新政對改善型購房需求的沖擊尤為明顯。當前上海中環以內置換買家達到九成,外環平均為六成,新政實施后這部分購房需求會受到制約。

與此同時,此次上海樓市調控要求,首套房比例由30%提高到35%。對此,有分析指出,這對購房者的心理影響大于實際。因首套房一般都是以自己居住為主,以上海新房套均500萬元來算,也就多了20多萬元的首付,對于有購買能力的買家而言,不能構成多大制約。此次樓市新政主要是對于置換購房的影響較大,本來置換是上海購房的主流,這次限制了將近九成的人群。

值得一提的是,上海還將公積金杠桿進行了調整,上海市住房公積金管理委員會表示,此次調整是使得公積金資源更多地保障剛需購房群體。另外政策也對公積金繳存賬戶余額等內容進行了固定,使得后續盲目提取公積金等做法減少。

有分析指出,從政策出臺背景來看,上海在10月出臺“滬六條”后市場降溫,成交量下滑,但是成交價格還在上漲。10月份國家統計局數據顯示,上海新建商品住宅成交均價環比上漲0.5%,而同比漲幅則達到37.4%。

從同比漲幅來看,上海還是處于漲幅靠前的城市,因此調控壓力仍沒有消除。而且最近幾周高價房成交比較活躍,也帶動均價出現波動,可能對市場心態帶來一定影響,通過政策加碼可以鞏固調控效果。此外,11月中旬以來,深圳、杭州等城市在原先調控措施上予以加碼。所以上海對調控進行加碼不能算“意外”。

值得注意的是,天津昨日也出臺了新的房屋信貸政策,主要內容為:對居民家庭申請商業性個人住房貸款購買首套住房的,最低首付款比例為30%;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買住房的,最低首付款比例為40%;但對非本市戶籍居民家庭,在市內六區和武清區范圍內購買首套住房的,貸款最低首付款比例為40%。