日前召開的中央經濟工作會議指出,明年經濟工作的主基調是“穩”,這也意味著,房地產也會呈現以穩為主的態勢。在此背景下,明年樓市將呈現一線城市量縮價穩、熱點二線城市量穩價穩、非熱點二線城市量穩價升、三四線城市量穩價穩的態勢。

會議提出:“房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應”,這是對我們過去反復強調的“人、地、錢”資源錯配的土地供應國策的修正。因此預計,這一舉措將會增加被調控二線城市的供應進而帶動成交量的恢復性增長。

但值得注意的是,會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,同時要求“微觀信貸政策要支持合理自住購房,嚴格限制信貸流向投資投機性購房”。熱點城市和非熱點城市投資投機性購房一定會受到更加嚴格的限制,如果市場繼續升溫,甚至不排除未來還會繼續提高多套房的首付比例和利率。

同時,房價上漲速度將受到持續而嚴格的抑制,不要指望和幻想明年熱點一二線城市房價管制會有任何放松,也不要冒險賭博政府會改變目前的“扭曲操作”。未來流向房地產的資金肯定會減少,居民部門加杠桿已經趨緩,暫停房企發債、禁止前端融資拿地等動作也變相抬高了房企資金成本。

目前,雖然限購城市只是少數熱點一二線城市,但是這些城市的銷售額已經占到全國市場的36.8%,可謂舉足輕重。但這些城市調控后的單月成交量銳減了22%,對于主要在這些城市布局的房企,特別是重倉布局這些城市的房企,無疑是具有重大影響的。

但對于全國性房企來說,限購城市的布局僅僅是其中的一部分,比如新城控股目前布局了全國32個城市,涉及限購的城市只有10個,而且其中的武漢、天津、成都、南昌等市幾乎沒有受到影響。

至于明年,我們相信,調控范圍基本不會擴大,調控力度基本不會增強。這就意味著,對于大型房企來說,堅持品質優先和加速奔跑是當前的最優策略。通過提升產品線和產品品質,可以幫助企業獲得更多的購房者認可,可以獲得更多的地方政府信賴,進而整體上提升利潤率水平。此外,加速奔跑帶來的規模優勢將幫助企業獲得更快的周轉率,為企業帶來更安全的現金流,贏得更高的信用度和更低的資金成本,并平抑不同城市的利潤率水平,在市場逐漸見頂的白銀時代贏得更大的市場份額,真正實現更快更好的可持續發展。

同時,房企還需要更加關注保持利潤水平,而決定利潤水平首當其沖的就是城市布局。一線城市因為土地價格過高,利潤率可能更低,三四線城市雖然房價不高,但土地成本也不高,利潤率水平未見得低,尤其是對于擁有品牌溢價的百強房企更是如此。中央經濟工作會議提出“特大城市要加快疏解部分城市功能,帶動周邊中小城市發展”,其本質就是我們所說的都市圈建設,也意味著特大超大城市周邊中小城市的機會將會來臨。

今年M2增速不會超過12%,很可能在11.5%左右,M2增量大致與去年同期的16.39萬億基本相當,意味著大水漫灌的龍頭早已經收緊,流向房地產的資金也已經降速,開發貸款和房企自有資金都已經趨近零增長,按揭貸款增速也在下降,債券剛兌已經打破,房企資金隱形成本也已經上升,年底或將出現資金荒,房企必須備好干糧,明年資金充沛的房企將有更多的收購整合的機會,而現金流不足的房企將加快市場出清。

中小房企活得越來越艱難,三四線城市的中小房企已經在2013年失去了最好的退出機會,即使賣地、賣項目、賣股份、賣公司,也越來越難以獲得回歸一二線城市的大房企的興趣。與之相對應的是,一二線城市中小房企今年重新獲得了一次溢價退出機會,但這個機會正在逐漸遠去,項目并購機會雖然仍在,但賣主的溢價空間越來越小,一二線城市的中小房企很快也會步三四線城市中小房企的后塵,因此2017年對于他們來說,抓緊退出是最好的也是最后的機會。

(作者為新城控股集團有限公司副總裁)