新華社香港３月２０日電　題：東邊日出西邊雨：香港零售業版圖悄然生變

周雪婷　黃夏歆

人頭攢動的銅鑼灣商圈是香港零售商家的必爭之地。龐大的人流量曾帶來高昂的租金，使這里一度成為全球最貴的地段，但近兩年銅鑼灣商圈的租金卻一路走低，直降４０％左右。

與此同時，香港工業區內的商鋪租金卻慢慢走高，增長８％左右。兩個區域內商鋪租金“東邊日出西邊雨”的背后，是香港零售業版圖的悄然變遷。

“你能想象嗎，羅素街的店鋪在賣利是封（紅包袋）。”香港一家地產公司的工作人員說。羅素街位于銅鑼灣商圈的中心地帶，曾聚集眾多的珠寶店、表行和奢侈品店。２０１２年，這條街上的商鋪以每月每平米平均租金１．３萬港元的“天價”貴冠全球。

然而，近年來羅素街的租金卻一路直降。根據香港地產公司仲量聯行今年１月的報告，羅素街的商鋪租金自２０１４年高峰以來累計跌３７％。而羅素街上“驚現”利是封店，正是在店租一路走低之下“撿漏”的結果。

不僅在羅素街，中環和尖沙咀兩個商圈也出現類似情況：一些名牌奢侈品店鋪要么降價轉租，要么就此空置。

商業地產服務公司世邦魏理仕３月發布的數據顯示，從２０１４年到２０１７年，銅鑼灣、中環、尖沙咀和旺角這４個香港核心商圈的租金已從２０１４年的高位下跌約四成。即便這樣，仍有商家陸續撤出，不少店鋪因租金過高而空置。

與核心商圈相比，香港傳統工業區卻是另外一番景象：越來越多的商場和零售店鋪在這里涌現。以香港最具代表性的工業區觀塘為例，２０１０年之前這里８０％以上都是工業廠房，２０１５年之后有４０多個商業項目相繼進駐，不少品牌和零售商家在此落戶。

“不同于銅鑼灣一線商場常有空置鋪位的情況，租戶對這些冒起的工業商廈（工廈）需求殷切，可以說是一鋪難求。”世邦魏理仕商鋪服務部執行董事連志豪說。

在特區政府２０１０年推出更改或重建工廈用途的“活化計劃”后，不少開倉批發、創意產業和文化團體進駐工廈，原來千篇一律的廠房煥然一新。除了觀塘，在長沙灣、荃灣和荔枝角等工業區也出現這一趨勢。

據香港特區政府差餉物業估價署公布的物業報告，香港九龍地區私人零售業樓宇的平均租金價格由２０１５年１２月每平方米１３７８港元升至２０１７年１月的１４９４港元，與同時期港島地區的１６２５港元降至１３９８港元，形成鮮明對比。

“香港零售業樓宇租金‘此起彼伏’的背后，是香港零售業版圖的變化。”連志豪分析稱，香港核心商圈吸引的買家大多數是游客。香港旅游業近兩年持續不振，核心商圈內不少店家銷售業績下滑，因承受不起高昂租金而紛紛撤出，業主只能通過降低租金吸引新店家“接手”商鋪。

世邦魏理仕顧問及交易服務部資深董事黎尚文介紹說，在香港傳統的工業區或生活區，香港本地消費者的消費欲望近兩年開始回溫。落戶在此的商家平日可以吸引區內工人或住戶，周末則通過舉辦特色市集、主題嘉年華、文藝電影放映等活動，吸引其他地區的消費者到來。

“２０１７年應該是香港零售業轉型和復蘇的一年。”連志豪說，奢侈品集團在核心商圈的壟斷被打破，租金下降，中端大眾品牌崛起，這些都是市場的良性調整。

連志豪還表示，現在香港零售業的“餅”已經做大，除了核心商圈及新市鎮（離口岸較近）的商場，以往的工業區也成了消費者的新寵。如今，傳統商圈的業主要加把勁挽留中端大眾品牌商戶。另外，核心商圈還要引入更多特色、新穎、有創意的商鋪吸引消費者，而非只是千篇一律的連鎖店和奢侈品店。

香港旅游業議會總干事董耀中表示，來港旅客開始“升級換代”，之前游客來港比較偏愛買奢侈品，但如今更多的游客喜歡購買鞋帽、化妝品和藥品等消費品。不少旅客也不再只是來購物，而是想更多地體驗香港本地特色。

董耀中說，香港旅游業正在新形勢下作出改變，探索盛事、美食、文化的特色旅游新路，比如體驗香港的生活區、郵輪旅游、海釣等特色活動。希望這些轉變可以把香港的旅游業和零售業再次帶回“黃金時代”。