原標題：南京一炒房客被批捕：首付后過戶連環抵押欠款千萬，涉百套房

澎湃新聞從多方信源了解到，一星期前，該名路姓男子因涉嫌合同詐騙罪被南京市秦淮區檢察院批捕。以路某為被告的房屋買賣合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、民間借貸糾紛一系列案件，也在2月份由南京中級人民法院指定將其統一交由該市建鄴區法院集中管轄、審理。

“總額加起來好幾千萬，都是大家的血汗錢。”多名受害者和代理律師對澎湃新聞說。

首付后房產被抵押

2016年6月，為改善居住條件和子女教育，南京胡女士將名下一套房屋掛在一些中介公司出售。9月，南京一家名為西屋置業的房屋中介公司找到她，向其介紹買家路某。在看過該中介公司的資質證書后，胡女士與路某見面。

西屋置業負責人丁某告訴胡女士，路某開好車、有家族生意，具備購買實力。胡女士覺得，賣給誰都一樣，因此在西屋中介的促成下，雙方以非資金監管的形式簽訂了交易額為630萬的買賣三方合約。

雙方約定，在支付完定金5萬元和首付121萬元后，路某將在12月份以銀行商業貸款性質，將余款打到胡女士帳戶。如到期未付，則路某要么以現金支付，要么賠償違約金。

首付交畢，胡女士及丈夫便同路某一起去到房產部門辦理過戶手續。按約定，幾天后，新的房產證將出來，到時候再由買賣雙方及中介挑個時間一起到銀行去辦理抵押借貸手續。

但房產證出來后，路某說已聯系了銀行辦商業貸款，“說貸款快下來時會主動聯系我們，讓我們去銀行簽字。”

不過這句話成了一張空頭支票。后續幾個月，面對胡女士的詢問，路某每次都回復說“貸款順利”。當年12月底，到了雙方約定交余款的日子，胡女士才發現余款并沒有到賬。胡女士開始警覺。

2017年1月9日，路某和丁某已多日不接胡女士電話，胡開始懷疑被騙了。當日上午，胡女士去到西屋中介辦公地點，發現人去樓口。而在門口，胡碰見了與她遭遇相似的其他賣房者，她們隨即以路某詐騙及中介合謀詐騙為名報案。

今年1月10日，胡女士去房產局查詢房屋合同時得知，其房產已于2016年10月12日，即房產過戶完成當天，被路某抵押給了另兩個陌生的人。

幾十名受害者，幾千萬涉案房產

江蘇法德永衡律師事務所已經摞起了一大沓委托書，委托人在南京從事各行各業，但委托的內容卻大同小異。同胡女士一樣，他們都是在與路某的房屋交易中出了問題，拿不到余款，同時失去了房子。

接受這些委托的律師之一巫蓉告訴澎湃新聞，她手上目前大約有三十多戶受騙的客戶，戶均房產值300萬，這還不包括可能去其他律所的受害者。據該律所在南京市國土局不動產登記中心對路某房產信息的查詢，目前在路某名下和其代持人名下的房產已多達上百套。

他們經歷的過程基本一樣，大多是在西屋置業中介的撮合下，與路某簽訂了非資金監管的協議，在未付完全款的情況下成功過戶，路某便將房產抵押給了他人，隨后一走了之。

從交易流程上來看，不少人覺得太過冒險，為何不選擇資金監管？為何在沒有任何保證的情況下就先辦過戶？

所謂的非資金監管，即買方在支付首付后，就可以請賣家先過戶，隨即拿著新的房產證到銀行辦理抵押貸款手續。等商業貸款批下來，也就是余款打入賣家賬戶后，買家才能拿到房產證。

巫蓉告訴澎湃新聞，這一交易模式在南京當前房屋買賣市場很普遍，其好處是“速度快”，如辦理資金監管，買賣雙方在辦理過戶之前，需憑資質在銀行辦理貸款，貸款再由第三方監管直到過戶完成。相對于非資金監管中路某的抵押貸款，“憑資質貸款審核會更嚴格，因此整個過程相對較慢。”巫蓉表示。

非資金監管的保障是，賣家在買家付完首付后，要拿到銀行的《同意購房抵押貸款意向書》（簡稱“同貸書”）后，再同意過戶。“同貸書”的效力，在于房產部門過戶登記審核之后、買方拿到新的房產證之前，該房產證上已經蓋上了表示房產已抵押給銀行的公章。

“但他們忽略了這點。”巫蓉說，大部分受害者都沒有拿銀行“同貸書”。

“第一次賣房，不知道要這個。”多名受害者對澎湃新聞如此表示，“一般賣房都一手交給中介，中介是收費的，我們以為它們是會保護雙方利益的，很多手續如何辦也都是中介提醒。但西屋置業沒有提‘同貸書’這回事。”

“中介說，在房產部門審核過戶手續之后、辦理貸款之前，新的房產證會保管在他們那。辦理貸款時會叫上我們賣方一起去銀行簽字。”賣方葛先生對澎湃新聞說，中介畢竟是中間方，雙方也簽了保管房產證的協議，他當時覺得應該不會有什么問題。

浮出來的炒房模式

2月，路某的賣房人以路某涉嫌詐騙罪報案的越來越多，南京不同轄區的法院接到的關于路某的民事訴訟也越來越多。而除了賣房人，讓人意外地，這些人里還多了兩類人：資金方、買房者。

資金方是小貸公司或者個人，他們的出現讓賣房人終于知道了路某的炒房模式和他最終付不了房款的原因。

簽訂合同獲得房產證后，路某即向民間資金方抵押房產、用于借貸，貸款用以償付賣房人，或償還上一家借貸方，然后再將上一處被抵押的房產贖回賣出，所得的房款繼續買下一處房產，如此周轉反復。

這樣的模式在買入賣出、抵押借貸多套房屋后，出現了問題。民間借貸所需的利息、賣房市場的不確定，讓路某出現資金鏈斷裂，賣房人因此收回不了款，而資金方也沒有完全收回本息。

這一事實間接地影響到另一類人，即買路某房的人。當多數賣房人漸漸發現不對勁并報案并提起訴訟后，當地房產部門將受害人的房產陸續做了保全，以提醒后續買房者勿購入可能涉案的房產。

陳先生便是在保全之前與路某簽訂了合同，他買下路某名下一處房產，按流程付了首付，過戶之時路某卻百般回避，經查，發現這此期間，該房產已被在路某之前的產權人保全。由此，陳先生首付未拿回，房子也未過戶給她。

“我的交易流程沒有問題，是最無辜的受害者。”陳先生對澎湃新聞表示。

讓陳先生更尷尬的是，警方目前不受理他的報案，“警方說，從主觀上來講路某不是不想賣房子給我，而是房子被賣方保全了，因此這種事情不涉及詐騙。”

路某被批捕

所幸的是，澎湃新聞從多方渠道獲悉，一個多月前，路某被警方抓獲。一個星期前，南京市秦淮區檢察院以合同詐騙罪對路某正式批捕。

而西屋置業中介的負責人丁某，也在不久前被刑拘。目前，關于其涉嫌犯罪的偵查仍在進行中。

據南京市住房保障和房產局負責行政審批的人員向澎湃新聞介紹，西屋置業中介公司在2014年其中介資質已經過期，之后未在房產局重新備案。

但“根據我們掌握的情況，他們（西屋置業中介）與買賣雙方來辦理過戶時，一直沒有以中介的身份出現。從業務痕跡上來講，我們不知道他是中介。”該人士說，路某與賣房人在辦理過戶手續時大多簽的“自行交易”版合同，該合同不同于“經紀機構”版，從法律意義上講，可看做是沒有中介的參與。

受害賣房人對澎湃新聞表示，為了讓交易方少交稅，大多數買賣雙方都會簽訂“陰陽合同”，即交首付款之前的買、賣、中介三方合同（真實合同），與在房產部門登記過戶時的三方合同（登記備案合同）并不一致。但在法律上，以房產部門登記的合同為準。

“當時我們也沒看清是自行交易還是經紀機構版合同，好像中介公司特地把合同封面去掉了。”陳女士對澎湃新聞表示。

中介由此在房產局的業務痕跡上得以免責，但賣房人又提出另一個問題，每次辦理過戶時程序都很快，“通常人家要排隊排一天，我們一兩個小時就辦好了。中介和路某是不是在房產局有內應？”

對此，南京市住房保障和房產局在2017年2月給法德永衡律師事務所的《關于協助追討路某拖欠購房款有關事項律師函的復函》中寫道，貴所反映房產局部分工作人員與中介關系密切、存在違紀等問題，我局已責成有關處室和紀檢部門認真核查。

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