“北漂”劉明在3月下旬遭遇打擊。他本打算將持有的一套“商改住”房屋出手，置換一套普通住宅，但3月26日，一紙對“商改住”項目的限購令讓他手中的商辦類房屋基本失去流通的可能。

“由于自己當初沒有購房資格，只得先買一套‘商改住’作為過渡性用房，本以為‘商改住’流通性好，不愁買家，沒想到現在徹底砸手里了。”對商辦類項目的限購令打亂了劉明此前的安排。

北京市住建委等多個部門于3月26日聯合發布的《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》（下稱“公告”），對商辦類項目進行限購。公告規定，商辦類項目未經批準，不得擅自改變為居住等用途；開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平米；對規劃用途為商辦類的房屋，中介機構不得以任何方式宣傳房屋可以用于居住；在購房資格上做出在建和在售商辦類項目不得賣給個人等要求。

在公告發布的第二天，多家房屋中介的“商改住”房源緊急下架，鏈家、我愛我家、麥田房產等中介機構的網站上，搜索關鍵詞“商改住”都已無結果。

中原地產研究中心的數據顯示，北京商辦市場在3月26日新政發布后的3天，網簽總量僅為7套，而新政前三天，這一數字為850套，跌幅高達99.9%，北京商辦市場呈“速凍”之勢。

北京“商改住”市場6年增幅超250%；新政影響60萬套房屋交易

“商改住”房屋近10年在北京房地產交易市場上的表現一直頗為活躍。中原地產研究中心的數據顯示，近10年北京共有超過40萬套商辦類項目成交，其中25萬套為“商改住”房屋；目前市場庫存約6萬套商辦類項目，其中2.3萬套為“商改住”房屋。從2016年1月1日到2017年3月23日，在所有成交的房產中，“商改住”項目占比約54.7%。

中原地產研究中心首席研究員張大偉向《中國經濟周刊》記者介紹說，“商改住”并非產權概念，而是指使用用途，開發商將商業、辦公類項目建成住宅形式。購買“商改住”房屋不能落戶，不能享受學區等住宅配套，產權只有40或50年。在3月26日新政出臺前，購買“商改住”項目首付最低為總價的50%，無法使用公積金貸款。

隨著2010年北京開始執行限購政策，由于“商改住”房屋不受制于限購政策，“商改住”市場漸漸做大，除被限購抑制的投資需求外，一部分剛需也選擇了“商改住”房屋。來自亞豪機構的數據顯示，2010年“商改住”項目成交量為19077套，2016年這一數字變為67609套，增幅達254%。

“商改住”的另一個優勢是總價低。據統計，2016年北京“商改住”房屋的套均總價為202萬元，尚不及普通住宅套均總價467萬元的一半。張大偉表示，“從總價來看，‘商改住’房屋一直活躍在200萬元以內，其投資屬性非常強。雖然首付至少要50%，但若總價在200萬元上下，使很多剛需有了買房的可能。”

伴隨著“商改住”這一灰色市場在北京的發展，政府屢次出手整治。2011年，北京市下發《關于加強部門聯動，完善商業、辦公類項目管理的通知》，要求商業、辦公類項目不得設計成住宅的格局，不得單獨設立衛生間，開發商自己分割出售的商鋪無法辦理房產證。

而從2016年起，北京接連發出針對“商改住”的嚴厲表態。北京市國土和規劃委、住建委于8月17日召開專題會議，表示擬暫停商辦用地上市。對于所有已批未建的商住房項目，則列出清單重新審查，并對有問題的進行整改。2017年北京兩會期間，時任北京市副市長陳剛表示，北京已停止“商改住”土地供應，并將繼續整治清理此類項目。隨后，北京市政府于1月26日公布“疏解整治促提升”行動2017年工作計劃，提出“要研究清理整治‘商改住’存量項目，嚴格控制‘商改住’項目增量”。此后，“商改住”限購出臺的傳聞不斷，直至3月26日“靴子落地”。

張大偉對《中國經濟周刊》記者表示，這個政策將直接影響超過60萬套房屋的交易，90%過去賣給個人的房源將全部納入限購或者只對企業和社會組織銷售。“在這一政策下，商辦項目成交量定會暴跌。”

探訪商辦項目新盤、二手盤：有“商改住”房屋5年轉賣6次

“7克拉”位于北京市豐臺區，是一處50年產權的商業辦公類項目，2012年建成開盤后，在不長的時間里，附近聚集了六七家房屋中介門店。

《中國經濟周刊》記者實地走訪發現，“7克拉”項目從外觀上看與普通民用住宅小區基本無異，屈指可數的幾家公司招牌出現在1號樓的幾處中低層房屋的窗外，除此之外幾乎毫無“商業辦公”的跡象。據了解，該項目的單套面積控制在20~60平方米不等，均為居住用途“量身打造”，有獨立衛生間和廚房。

“我在這里工作3年了，沒見過有公司買來辦公的，全是買來住的。”小王所在的中介機構此前全部房源幾乎均來自“7克拉”，“‘7克拉’的投資屬性特別好，交易量大，2012年以來有的房子已經被轉賣了6次，這一個小區就能讓周邊六七家中介都‘吃飽’。”然而目前這幾家中介都陷入了“半停工”狀態。

在“7克拉”附近的另一家房產中介，一位工作人員表示，目前中介機構已將商辦類項目全部下架，“主要是怕出事兒，現在風聲正緊。”

就在3月26日新政發布的第二天，卡夫卡公社、中弘北京像素、石景山萬達廣場等商辦類項目附近的15家地產中介門店因涉嫌違規代理商辦類房屋銷售，以及虛假宣傳商辦類房屋的居住用途，被北京市住建委責令停業整頓。

其實，新政對個人購買二手商辦類房屋留了一道“縫隙”：個人可購買二手商辦類項目，但須名下在京無住房和商辦類房產記錄，連續5年繳納社保或個稅，且需全款購買。《中國經濟周刊》記者發現，“縫隙”雖有，但有此需求的個人十分罕見。一位地產中介門店店長表示，截至目前他從未遇到這一類購房者，“現在購買二手商辦類項目所需的資質與購買住宅所需資質相差不多，滿足這些條件，何必去買產權只有50年的商辦類項目？既然有一次繳清全款的能力，何不向銀行貸款買套住宅呢？”

除了在中介機構主導的二手房市場“擱淺”，商辦類項目在售的新盤情況也不樂觀。北京市住建委發布公告后，其執法部門迅速展開對商辦類項目的執法檢查，嚴厲懲處違規銷售、代理和宣傳商業辦公類項目用于居住的行為。林肯公園、萬科天地、恒大未來城等6個開發項目被停止網簽。

《中國經濟周刊》記者在位于德勝門外大街的一處名為“中駿·天宸”的在建項目售樓處發現，在售樓處內的明顯位置掛放了一則《西城區房屋管理局關于禁止“商改住”銷售的告知書》（下稱“告知書”），告知書稱西城區房屋管理局對中駿·天宸項目進行了重點檢查，并要求其進行整改。在告知書的一旁擺著開發商自制的一塊指示牌：商業、辦公類項目一律不得用于居住用途。“檢查過后每個商辦項目的售樓處都要貼，這是規定。”一位工作人員介紹說，“商改住”新政后位于低層的所有商辦類項目一概停售，在售的只有位于高層的普通住宅。記者留意到，所謂位于低層的商辦類項目單套面積最多不超過60平方米，并以40~50平方米為主，是較適于居住用途的面積。

“商改住”還改得回去嗎？

中原地產提供的一份數據顯示，從分布區域看，目前北京市“商改住”項目的新增套數多分布在五環周圍，區位上好于主要分布在六環之外的住宅類項目。新政過后，位于五環附近的這類地產還能否有銷路？

亞豪機構市場總監郭毅對《中國經濟周刊》記者表示，很多商辦類地塊位置偏遠，而北京主要的產業分布辦公人群還是在五環以內，一旦流通不再向個人開放，很多項目會陷入無人購買和求租的尷尬境地。

“大量商辦類項目周邊沒有商業辦公區域所需周邊生態和配套來支撐，有的直接位于密集的住宅區之內，沒有辦公需求，就無法拉動銷售。”郭毅表示，正是因為大多數開發商在項目建成之后發現該區域附近并無對商業辦公用途的需求，才不得不創造出“商改住”這一形式，現在將使用屬性從“住”再改回“商”，依然沒有市場。

對于新政出臺后商辦類項目應采取自持經營的方式，根據所在區域的經濟特點，培育相關產業鏈，豐富項目樓宇經營業態環境，吸引中小企業進駐，借鑒“聯合辦公”“孵化器”等模式進行產業升級的建議，郭毅表示：“‘商改住’房屋需將獨立廚房所屬的隔間取消，將每一個開間里的衛生間改為樓道內公用衛生間。在建項目若已鋪入管線，就會面臨管線重新排布的問題，公共衛生間會有多個上下水管道，是個挺大的麻煩。”

即便解決了技術難題，改回商辦的使用屬性，傳統寫字樓的形態也不再受目前聯合辦公空間前沿趨勢的歡迎。據了解，市場上大多“商改住”房屋單套面積在25~60平方米不等，而新潮的共享辦公空間青睞超大開間的開放辦公環境和私密的中小型會議室結合的形式，開放式空間動輒幾百平方米，會議室則種類豐富。優客工場的一位負責人告訴《中國經濟周刊》記者，優客工場青睞的是大小不一、組合豐富的空間面積，從會議室規模來說，就有4~10人不同的規模。此外，幾乎所有“商改住”項目的物業也非辦公標準，改造難度非同小可。“正經的聯合辦公和孵化器都還未找到清晰的商業模式和獲得回報的方式，‘商住房’若要向這個方向轉型，想找到盤活存量地產的辦法，我不看好。”郭毅說。

《中國經濟周刊》記者 銀昕 | 北京報道

（本文刊發于《中國經濟周刊》2017年第15期）