近日,上市房地產企業年報發布面臨收尾。從整體業績來看,期內房企的資產和收入規模普遍實現正增長。同時,房企利潤率上漲,告別前幾年“增收不增利”的普遍現象。

業內人士認為,從今年一季度房地產行業開局來看,多項行業指標表現積極,預計年內房企的總體利潤水平有望繼續提高。

業績 整體利潤率觸底反彈

2016年房地產市場銷售火爆,企業的業績普遍實現正增長。其中,恒大、萬科、碧桂園突破了3000億元,綠地、保利、中海、融創、華夏幸福、華潤、金地等企業也進入了千億房企行列。從同比看,碧桂園、融創、新城、朗詩等企業2016年業績出現了翻倍上漲。

24日,中原地產研究中心最新統計數據顯示,截至目前已經公布2016年報的96家房企業績數據顯示,年內房企合計營業收入9081.4億元,同比上漲28.5%;從利潤看,合計達到883.3億元,同比上漲28.9%。

“96家房企合計利潤883.3億元,凈利潤率9.73%,近8成房企凈利上漲”。中原地產首席分析師張大偉認為,“從房地產企業的平均凈利潤率看,2015年為9.69%,而2016年為9.73%。從企業數量看,96家房企中凈利潤上漲的企業達到了73家,占比高達76%。整體來看,房地產企業在政策最寬松的2016年收獲了豐收年”。

億翰智庫針對80家A股上市房企2016年度業績的統計結果也顯示,2016年,80家A股上市房企毛利潤和凈利潤分別為3375億元和1294億元,分別同比增長21.7%和33.5%,毛利潤率和凈利潤率分別為29.7%和11.4%,較去年同期分別下降了1.6個百分點和上升了0.4個百分點。

“毛利潤率下跌主要原因是2016年結轉的項目多為2014和2015年的項目,項目銷售均價處于低位,毛利潤率偏低”。億翰智庫相關分析人士告訴《經濟參考報》記者,“而房企的凈利潤率在2016年實現轉降為增,觸底反彈的主要原因是企業財務費用的下降,并且隨著企業規模的上升,企業的費用被攤薄”。

不過,房地產企業的盈利能力正在加速分化,“強者恒強”的發展態勢愈加顯現。中國指數研究院針對百強上市房企的研究結果顯示,2016年,百強房企凈利潤率因規模和綜合實力的差異呈現逐級遞減的趨勢,前10企業、11-30企業、31-50企業、51-100企業的凈利潤率均值分別為13.6%、12.4%、11.6%、10.4%。

“從房企的年報數據來看,企業分化明顯,大房企因為資金成本等優勢布局合理,利潤增長速度更加迅速。”張大偉認為,“增加現金流和降低融資成本亦是對抗市場下行風險的利器,包括萬科等企業的銷售業績、利潤上漲速度均超過行業平均水平,龍頭房企的市場占有率上升明顯”。

實力 短期償債能力提升

中指院指出,2016年,良好的銷售表現與寬松的融資環境為房地產投資提供了有利條件,年內百強房企資產負債率均值達到76.7%,較2015年提高1.1個百分點;由于預收賬款均值較2015年增加27.5%,剔除預收賬款之后的有效負債率均值為50.3%,與上年基本持平。

“不過,從短期償債指標的變化來看,2016年房地產企業的流動比率均值為2.09,同比上升0.04;速動比率為0.55,同比下降0.01。”中指院相關負責人告訴《經濟參考報》記者,由于2016年在融資環境寬松及銷售回款加速的雙重催化下,房地產企業資金相對充裕,積極增加土地儲備,年末存貨均值達到761.7億元,較2015年增長29.6%。“綜合來看,百強企業2016年短期債務負擔有所增加,但企業短期償債能力增強,短期內償債壓力不大”。

2016年,由于公司債放開,貨幣政策寬松,給房企創造較好的融資環境,融資成本因此降低。億翰智庫分析人士表示,“2016年,企業大量發行長期債券,償還短期借款,從而使短期有息負債下降,同時使房企總體短期償債能力大幅加強”。

億翰智庫的數據顯示,2016年80家A股上市房企總貨幣資金為6382億元,同比增長46.6%,貨幣資金的增速遠高于長期有息負債的增速,主要原因是2016年企業銷售回款的大幅增加。“貨幣資金與短期有息負債比值為1.66,貨幣資金完全覆蓋短期有息負債,表明房企無短期償債壓力”。

“此外,得益于房地產企業銷售回款的快速增長,企業的經營性現金流量凈額均值大幅提升,達到8.5億元,成為近幾年來現金流水平最好的一年。”億翰智庫分析人士指出,企業充裕的現金流也得益于融資力度的加大。

數據顯示,2016年,上市房企籌資活動現金流入均值為129億元,同比增長30.2%,籌資規模實現新的突破。房企在銀行貸款、信托等傳統融資渠道的基礎上,積極主動地創新融資渠道,降低融資成本。

不僅如此,2016年,上市房企普遍通過開發經營的各個環節“降本增效”。例如,在土地市場持續升溫、“面粉貴過面包”的背景下,房企在土地一級、二級市場同時發力,嚴格控制土地成本,拓展利潤空間。據《經濟參考報》記者了解,融創中國、泰禾等企業超過六成的土地儲備都來自于并購。

前景 盈利水平有望繼續提高

今年一季度以來,伴隨著限購限貸政策趨嚴、預售證審批收緊、購地監管力度加大,再加上淡季影響等綜合因素,2017年開年的房地產市場環境較為復雜。然而,多數房企1-3月銷售情況仍然保持良好勢頭,業績同比大幅增長。

不僅如此,房地產企業普遍看好2017年市場,并制定了更高的業績目標。例如,融創中國2017年銷售目標定為2100億元,較2016年增長35.21%。此外,恒大、碧桂園、萬科目標定在5000億元規模,甚至更長遠的目標定為萬億規模。

在行業平穩發展的預期下,規模較大企業2017年平均目標增長率超40%。中指院認為,大型房企市場競爭愈演愈烈,2017年行業整合將全面提速,千億以上企業群體也將不斷擴容。

易居研究院的研報指出,今年一季度,房地產行業多項指標表現積極。預計今后幾個月,由于市場分化明顯,在中央分城施策精神的指導下,地方政府根據自身市場發展的情況會進一步推出相應政策,熱點城市市場將有所降溫,三四線庫存較大的城市仍將緩慢復蘇。

“從房地產開發景氣指數來看,指標依然在上升,”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《經濟參考報》記者,“這也說明當前密集型的調控政策尚未完全影響到房企的投資信心,房地產市場的基本面仍然穩定”。

“預計今年二季度,部分指標仍然不會太差,甚至好于預期。而對于部分需求端數據,基本上會穩定下來,而不會繼續下滑。”嚴躍進說,從目前國內大中城市的統計數據看,熱點城市逐漸降溫,但其他城市房價上漲幅度依然偏大。“后續隨著政策效應的釋放,部分城市房價過熱的現象也有望減少,二季度全國70城房價指數也將處于平穩運行的區間”。

“由于房地產基本面依然良好,預計2017全年房企的結轉項目毛利潤率有望回升,同時2017年財務成本將大概率下降,預計2017年房企總體利潤率水平繼續提高。”上述億翰智庫分析人士說。