編者按：地產(chǎn)新政效果明顯，北京等一線城市房價開始松動。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京二手房市場預(yù)期正在發(fā)生逆轉(zhuǎn)，成交均價經(jīng)歷了連續(xù)17個月上漲之后出現(xiàn)了連續(xù)2個月的下跌。北京房價將如何調(diào)整，值得持續(xù)關(guān)注。

本報記者 王 崢

在“317”新政執(zhí)行2個多月后，北京的二手房價格也開始出現(xiàn)大面積松動，多個區(qū)域的千萬級二手房，降價幅度均超過200萬元，而在首套房房貸利率繼續(xù)收緊的背景下，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計北京二手房市場恐延續(xù)量價齊跌的態(tài)勢。

信貸再度收緊

5月份剛剛調(diào)整的房貸利率，于6月初再度收緊。其中，北京部分銀行首套房房貸利率提升至基準(zhǔn)利率的1.1倍，而5月份北京首套房房貸的利率剛剛被調(diào)整回到基準(zhǔn)利率。

6月4日晚，記者拿到了一份《關(guān)于調(diào)整北京分行個人住房按揭貸款利率的通知》，其中明確提出，北京分行個人住房按揭貸款最低指導(dǎo)價為：首套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍，其中補按揭和接力貸最低為基準(zhǔn)利率的1.15倍；二套住房按揭貸款最低為基準(zhǔn)利率的1.2倍。新的住房按揭貸款利率政策于2017年6月5日正式執(zhí)行，但考慮到業(yè)務(wù)的連續(xù)性，支行在2017年6月5日前已受理的按揭業(yè)務(wù)，如果在2017年6月5日（不含）前錄入個人信貸系統(tǒng)或者客戶提供的網(wǎng)簽合同顯示的網(wǎng)簽日期在2017年6月5日（不含）前，該類業(yè)務(wù)可按原按揭貸款利率政策執(zhí)行。

有業(yè)內(nèi)人士告訴《證券日報》記者，按照100萬元貸款計算，首套房房貸執(zhí)行基準(zhǔn)利率時，25年期月供為5787.8元，如果首套房貸執(zhí)行最低1.1倍基準(zhǔn)利率時，25年期月供為6075.4元。新政策后首套房的購房者每個月要多還287.6元。而相比2016年市場寬松時的信貸政策（8.5折，30年期），本次調(diào)整后，首套房購房者每貸款100萬元的月供（25年期），將增加1202.7元。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，目前資金成本繼續(xù)上升，包括余額寶等固定理財收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9%對于大部分銀行來說，已屬于低利潤產(chǎn)品。所以，預(yù)計后續(xù)銀行將逐漸從目前的基準(zhǔn)為主提高至基準(zhǔn)上浮。

“房價逐漸出現(xiàn)調(diào)整，這種情況下，銀行的風(fēng)險在增加，其對抵押品的風(fēng)險意識也將提高，不出意外，各家銀行將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)貸款的額度，并提高房地產(chǎn)貸款的成本。此前北京房貸最嚴格的時期是在2011年及2014年間，首套房為基準(zhǔn)利率。最近出現(xiàn)的基準(zhǔn)上浮將是北京按揭貸款歷史最嚴格的政策。從調(diào)控的趨勢看，預(yù)計信貸收緊的延續(xù)周期內(nèi)，北京的房地產(chǎn)市場將降溫持續(xù)。”張大偉指出。

而從記者了解到的情況看，在“317”新政執(zhí)行2個多月后，北京的房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)明顯降溫。

房價下調(diào)明顯

“您最近有考慮賣房嗎，有客戶愿意530萬元買您的房子。”6月4日，家住東北四環(huán)的李女士，接到了鏈家地產(chǎn)工作人員的電話，在明確拒絕后，李女士則開始感慨近期房價的巨大變化。

“1個月前，中介給我電話，問我640萬元賣不賣，我當(dāng)時有些動心，但是考慮到有貸款記錄，賣完再買就要付八成首付，還是有些風(fēng)險，就暫時放棄了。沒想到1個月時間后，價格變動超過100萬元。” 李女士笑稱，真該聽身邊一位有多套購房經(jīng)驗朋友的話，她這位朋友在“317”新政剛以出臺時，便勸李女士賣掉手頭這套房子，等價格調(diào)整，再伺機買入。“主要我是自己住，要不真就考慮賣了，這100萬元的差價，趕上好幾年工資了”。

實際上，即便價格下調(diào)超過100萬元，這套房子的價格也僅是回到春節(jié)前夕的水平。

同時，記者在“剛需買房+”的程序上看到，北京多個區(qū)域的千萬級二手房，價格調(diào)整均超過200萬元。

在西北四環(huán)四季青橋附近的酈城小區(qū)，6月1日還報價2780萬元的一套復(fù)式大三居，6月4日的報價已經(jīng)下調(diào)至2400萬元；而在東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋附件的華紡易城小區(qū)，一套三室兩廳兩衛(wèi)的二手房，4月14日首次掛牌時的價格為1200萬元，6月4日則下調(diào)至1000萬元；同時，位于西五環(huán)的建西苑小區(qū)，4月16日掛牌的一套四居室彼時的價格為1100萬元，6月4日則下調(diào)至900萬元；此外，國貿(mào)CBD區(qū)域的華貿(mào)國際公寓，一套兩居室的掛牌價，也從5月21日1600萬元，下調(diào)至6月4日的1340萬元；而位于北三環(huán)外的知名高檔學(xué)區(qū)樓盤太陽公元，一套三室兩廳住宅，掛牌價已經(jīng)從4月11日的2050萬元，降至6月4日的1850萬元，但仍比去年12月27日的掛牌價1750萬元，高出100萬元。

記者還注意到，僅在6月4日，在該軟件上下調(diào)二手房價格的房源個數(shù)為1002套，而上調(diào)價格房源數(shù)量為117套，兩者相差近9倍。“價格上調(diào)的二手房，大部分都是稀缺房源，有的小區(qū)甚至只有這一套房子再賣，所以才會出現(xiàn)價格走勢異于整體市場的情況”。

而在二手房價格大幅下調(diào)的情況下，北京二手房的交易量也是持續(xù)萎縮。根據(jù)北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，5月份，北京二手住宅共網(wǎng)簽10801套，創(chuàng)下2015年2月份以來的最低值。這也是繼4月份，北京二手房網(wǎng)簽量連續(xù)第二個月下滑。業(yè)內(nèi)人士指出，北京在執(zhí)行二套房八成首付的情況下，首套房購買者成為市場交易主力，但隨著首套房貸款利率的繼續(xù)收緊，這部分購房者的買房意愿也將受到打擊，從而進一步拉低市場成交量。

張大偉也認為，購房者的資金成本在持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經(jīng)全面降溫，降價仍將持續(xù)。