目前“特色小鎮”建設中存在的法律問題

特色小鎮涵蓋的項目范圍廣，涉及的土地性質也很復雜，既有國有土地，也有集體土地。涉及國有建設用地的，多以劃撥方式為主，但是國有建設用地土地儲備有限，很難一次性到位。如何在特色小鎮范圍內進行滾動開發，需要社會投資人和政府方進行合理安排。涉及集體土地的，要以推進農村土地流轉和置換，提高土地利用率為前提。盡管當前國家層面已經有了原則性規定，但是具體操作過程中仍需要地方結合實際情況進行探索。此外，如果征用集體用地，還將涉及拆遷補償和人口安置問題。

基礎設施建設和其他工程建設過程中會出現很多復雜法律問題，比如：項目的招標投標模式的選擇、總承包或建設工程施工合同的簽訂、期中施工建設的變更、索賠、工程款結算、質保、最終結清、糾紛解決等，這些都需要專業的法律服務。

特色小鎮需要專業的運營團隊，運營過程也會出現很多法律問題，這需要專業法律團隊提供相關服務。

“特色小鎮”建設中所需的法律服務

特色小鎮建設過程中，也會在實踐中摸索出解決問題的新辦法，要將實踐中行之有效的經驗和做法反映給相關部門，促進政策完善。要積極參與政策制定和法律法規制定工作，將工作成果抽象成法律法規政策，更好地服務于“特色小鎮”項目。

特色小鎮用地問題，需要提供法律服務的人員，深刻理會黨和國家的土地政策，在現行的法律法規框架下，創造性地解決用地問題。

對特色小鎮范圍內的土地，實行“一證制登記”制，即特色小鎮內的土地無論是國有用地還是集體用地，無論是工業用地還是建設用地，都登記在一證里，但對不同性質的用地可在登記中明示。

特色小鎮中的集體建設用地，以土地入股、集體建設用地使用權轉讓、租賃等方式有序地進行農家樂、牧家樂、家庭旅館、農莊旅游等旅游開發項目試點，但必須明確性質和簽訂好不違反法律強制性規定的協議。

建立綜合法律服務體系，為“特色小鎮”建設助力

“特色小鎮”的設立、建設、運營涉及的法律問題跨越多個領域，這就需要精通各相關領域的律師共同參與，提供專業法律服務。提供的法律服務包括：環境保護法律服務、文物保護法律服務、建設工程法律服務、固定資產投資法律服務、知識產權法律服務等，若是農業小鎮、醫藥小鎮等還需要相關的專業法律知識。請各部門法專業的律師參與服務，而且團隊必須固定。

“特色小鎮”建設運營中出現的糾紛具有綜合性，傳統的訴訟、仲裁解決機制在解決此類糾紛中不具優勢。建議各方可設立專門的調解委員會或中心，對建設運營中出現的糾紛，有專門的調解委員會或中心予以調解解決；爭議巨大、無法達成一致意見的，再進入訴訟或仲裁程序。類似于國際工程施工合同條件中的爭議解決前置程序，即不經特定組織的調解不得直接訴訟。

在特色小鎮開發中，社會資本等需要對于特色小鎮的投資風險做整體的法律風險評估，對可行性法律風險進行管控；中介機構對于出具相關結論性意見需要承擔法律責任，釋明其法律風險。

政府對招商引資的企業和模式，需要律師參與，評估法律風險，指明可能出現的各種法律風險并規范。以防招商引資不合法導致合同無效，造成國家財產損失，或者相關責任人員受到法律制裁、行政處罰或紀律處分。

（作者系北京市民建會員）