“3·17”限購一年 北京樓市回歸理性

距離北京史上最嚴一輪調控政策開端的“3·17”調控近一年。一年來，北京調控政策多達數十條，從需求端到供給側、從短期調控到長效機制……這一年，新房、二手房、土地市場到底發生了哪些前所未有的變化？

新房 銷量減半 價格停漲

北京樓市調控一年以來，在政策因素、供應量以及購房者信心共同作用下，新房市場熱度明顯降溫，成交量創下歷史新低。

中原地產研究中心統計數據顯示，“3·17政策”出臺后至今(截至3月12日)北京新建商品房住宅成交23388套，成交量同比下調48.7%，刷新了歷史最低紀錄。其中，別墅類物業成交4137套，跌幅達52.7%。

不過，跌幅最大的是商辦類物業。調控政策出臺后至今，商辦類項目實際簽約為5895套，而且基本集中在“3·17新政”和“3·26”政策之間。在商辦調控政策出臺后，市場簽約只有3000套左右，調控一年，商辦類物業成交量同比跌幅達91%。

據易居研究院的統計數據顯示，今年1至2月，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交面積42.95萬平方米，同比下降46.8%。

交易量創新低的同時，2017年北京新房的供應量、存量也創下歷史新低。據偉業我愛我家市場研究院數據統計顯示，2017年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共新增供應26593套，環比2016年下降32%，是2014年以后連續第三年下滑。

易居研究院研究員賴勤分析稱，調控政策及時有效遏制了房價快速上漲的局面，北京新房市場逐漸降溫，回歸理性。亞豪機構市場總監郭毅表示，3·17政策代表了房地產調控新時期的開始，即調控過程中，不斷拾遺補缺，從而對市場形成精準打壓，讓樓市回歸理性。

“在調控政策下，北京新房市場出現銷量腰斬、價格停漲的局面?！惫惚硎荆{控政策也讓購房者的心態有所變化，房地產的居住屬性成為購房首要目標，這導致置業需求由此前改善、投資轉變為以自住為主。

二手房 量價齊跌 去杠桿效果顯著

北京二手住宅在2016年量價雙雙創下歷史新高后，迎來2017年史上最嚴厲且最嚴密的樓市調控，以“3·17新政”落地為始，一系列嚴格且嚴密的調控政策，取得了立竿見影的效果，二手房市場大幅降溫。

據麥田房產統計，“3·17政策”出臺后至今(截至3月12日)，北京二手房住宅網簽119288套，同比降51.2%。從月度數據來看，2017年3月住宅網簽達到頂峰，為25952套，2018年1月和2月則下降過半，分別為10527套和7361套。

值得注意的是，換房需求是北京二手房市場的主力。“認房又認貸”的調控政策，增加了改善型購房者的換房難度，使“連環鏈條斷開”，帶來成交量的大幅下滑。不過，鏈家研究院數據顯示，今年3月以來成交量有所回升。

調控之后，成交價也出現連續9個月的下跌，累計跌幅15%左右。鏈家研究院數據顯示，今年3月北京二手房均價為58527元/平方米，與2016年12月的水平接近。分城區來看，通州、西城的跌幅顯著，這兩大片區在2016年均價漲幅較快，調控使前期上漲過快的片區面臨相對更大幅度的回調。

此外，本輪調控的重點之一是通過提高首付比例等控制杠桿和風險。鏈家研究院數據顯示，調控后北京鏈家客戶的杠桿使用范圍(貸款成交占比)下滑了5%左右，杠桿使用力度(貸款成數)減少了10%左右。

麥田房產首席分析師張葉松認為，“3·17政策”出臺后，北京二手房市場呈明顯的量價齊降現象，預計未來價格仍可能會處于下滑趨勢，不過降幅會比之前有所收窄。

土地 供應增 溢價率降

北京“3·17新政”實施將滿一年，土地市場低溢價、流拍成為“常態”。

“3·17新政”這一年來，北京土地市場一個最大的變化就是供應、成交創新高。據北京市規劃國土委公布的數據顯示，2017年全市商品住宅用地供應量達到721公頃，供應計劃完成率111%。而在2018年1、2月份，北京土地市場共有27宗土地供應，同比也大幅增長。

住宅用地供應加碼，直接的結果是北京土地成交額高位上漲。據中原地產數據顯示，2017年全年北京共成交104宗土地，總成交額達到2796億元，住宅用地全年共成交71宗，成交額達到2398億元，雙雙創歷史新高。

與供應大熱、成交大漲形成鮮明對比的是，開發商在拿地熱情上明顯下降。2017年北京住宅用地平均溢價率為26%，11月份更是跌至8%。2018年1、2月份，北京住宅用地平均溢價率低至14.5%。

更重要的是，流拍在2018年更加頻繁，繼去年11、12月份各有一宗住宅用地流拍后，今年1、2月份，北京住宅用地流拍數量達到4宗，創歷史新高，其中包括豐臺花鄉白盆窯村地塊等。

在中原地產首席分析師張大偉看來，在房地產調控下，土地屬性復雜，且地價房價全面限價，同時房地產融資渠道收緊，這使得房企拿地、特別是拿大地塊的難度越來越大，大地塊都有流標的風險。亞豪機構市場總監郭毅認為，2018年土地市場按照目前的節奏流拍和流標的地塊將會更多。

本版采寫/新京報記者 張曉蘭 段文平