被簽約問題仍存在 證券化潛力待挖掘

租金貸上路 讓人喜且憂

中國青年報·中青在線記者 王林

租房，是讓很多在大城市工作的年輕人頭疼的事，尤其是押一付三、半年付甚至全年付的租金支付方式，經常讓現金并不充裕的他們犯難。而最近許多長租公寓推出的“租金貸”業務，為他們提供了新的房租解決辦法。

所謂“租金貸”，指的是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。將按季支付變為按月支付，“租金貸”逐漸獲得了很多租客的歡迎。

據58同城、安居客、趕集網聯合發布的《2018年一季度住房租賃市場報告》，截至目前我國長租公寓品牌達到1200家，運營房屋數量已超200萬間。考慮到租房市場的巨大潛力，越來越多長租公寓企業、金融機構也開始參與“租金貸”中。

不過，在“租金貸”運行過程中，也出現了一些讓租客疑惑的問題。有的租客在不知不覺間“被簽”下了“租金貸”合約，有的租客對提前退租時需繳納的費用感到疑惑……

被簽約的“租金貸”

程序員張政(化名)已在北京打拼了三四年，經歷過許多次換房、搬家的租房故事。但去年最后幾個月在蛋殼公寓租房時遇到的“租金貸”，讓他既欣喜又擔心。

2017年10月，張政與長租公寓企業蛋殼公寓簽約了一間房子，采用“押一付一”的方式支付租房款項。按月支付房租，是之前其他租房機構從未向張政提供過的支付方式，這讓他對今后的租房生活有了更多向往。

11月初，張政正式入住了這間房。但入住沒幾天，一封由某互聯網金融機構發出的借款協議，讓他蒙圈了。這份郵件上清楚地寫著，張政與該機構簽訂了為期一年的貸款協議，每月還款金額剛好是蛋殼公寓的房租。

由于租房前公寓管家(租房經紀人)并未提及還需要辦理貸款業務，張政感到很納悶。于是他聯系之前帶他看房的公寓管家，但其回復稱自己已經離職，讓他聯系蛋殼公寓的客服人員。而客服人員并不了解該貸款業務的來龍去脈，甚至說蛋殼公寓并未與該互聯網金融機構開展合作。

多次聯系蛋殼公寓客服無果后，張政又把電話打給了該互聯網金融機構的客服人員，但剛提到租房貸款的問題，客服又以信號不好為由將電話掛了。

有了這些經歷，張政擔心可能在自己不知情的情況下，蛋殼公寓已經替自己簽下了租房分期貸款的協議。出于資金安全考慮，他趕緊在官網辦理了退租，但讓他沒想到的是，貸款協議一直難以消除，還要求他向上述互聯網金融機構繳納一筆違約金。

為何租客會“被簽下”租金貸款合約？記者聯系了蛋殼公寓的管理人員，但并未得到及時回應。蛋殼公寓官網顯示，租客需簽約蛋殼公寓房源，并通過金融平臺確認征信記錄良好，達到法定貸款年齡的，才可使用“蛋殼分期月付”。但官網上并未呈現具體合作的金融平臺，以及合作方式，也未顯示租客“被簽約”的原因，以及相應的解決辦法。

據了解，蛋殼公寓是紫梧桐(北京)資產管理有限公司旗下的高端白領公寓品牌，目前已進入北京、深圳等8個城市的租房市場。今年2月，蛋殼公寓宣布完成1億美元B輪融資。

貝殼找房首席經濟學家楊現領告訴中國青年報·中青在線記者，“租金貸”一般的模式是，公寓把房子租給租客，租客向金融公司申請租賃貸款，金融公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款，甚至押金都可以申請貸款。

楊現領認為，“租金貸”本身是一個中性的工具和手段，但必須建立在契約自由、契約公平、契約嚴守的基礎之上。如果在租客不知情的情況下，中介公司或公寓為其開通“租金貸”，一旦出現違約，租客仍需要償還貸款，這顯然對租客不公平。就借貸關系來看，如果租客不能按時還款便會構成違約，有可能影響到租客的征信。

楊現領也注意到，早在2015年租房分期市場就迎來了一次洗牌，一些租房分期公司為了沖量與大量中介合作，缺乏完善的風控體系，導致爆發一年后倒閉潮。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析，“租金貸”在租客簽約前看起來非常方便，但租后的各類問題仍然存在。例如，一旦租客在中途不想繼續租住，或者房東中途需要收回房源，那么原有的租房關系被打破，而“租金貸”是否還要繼續足額還款，很可能會引起各方糾紛。

廣受相關企業的追捧

雖然在具體實踐中可能存在上述問題，但在大的行業變化中，“租金貸”已經成為不少租房公寓企業、金融機構追捧的方法。

例如，國內規模最大的長租公寓自如為租客提供兩種租金分期服務：一種是與京東金融合作的“自如白條”，租客首次付款只需交押金+首期房租+服務費，之后每月支付當期房租+服務費+分期手續費；另一種是與中國對外經濟貿易信托有限公司合作的自如分期，由租客向其申請租賃貸款，外貿信托公司一次性把租金支付給公寓，租客再按月償還金融公司貸款。

此外，銀行、互聯網金融機構、消費金融機構也開始介入房租分期貸款市場中。2017年年底，中信銀行、建設銀行等銀行紛紛推出住房租賃貸款產品，對符合條件、有長租需求的個人發放，用于一次性支付租金等租房相關費用。今年5月初，工商銀行四川省分行與龍湖地產旗下的成都冠寓合作，在成都試點推出長租公寓房租信用卡分期付款業務。

此外，支付寶、京東金融也進入租房領域，通過“在線支付+信用租房+消費金融”打造租房平臺。元寶e家、平安好房等消費金融平臺也介入其中。

為何房租分期貸款存在明顯不足，仍然廣受追捧？蘇寧金融研究院高級研究員薛洪言分析，2017年12月現金貸新規之后，發掘各類消費場景、開展場景分期業務成為消費金融機構的重點轉型方向。就長租公寓而言，隨著房地產市場由增量轉向存量，租房市場規模超萬億，相應的分期貸款空間巨大，吸引各方加速布局。

除了吸引力以外，薛洪言還注意到租房公寓企業開展房租分期業務的內在推動力：由于國內租售比處于高位，長租公寓行業將持續面臨盈利難題，有強烈的動機通過金融等增值服務增厚盈利水平。

在租房市場活躍的一二線城市，租售比長期處于高位。中國社會科學院城市所5月發布的房地產藍皮書《中國房地產發展報告2018》顯示，一線城市中上海的租售比為644，深圳為627，廣州為600，北京為594。而在國際上，租售比一般處于200~300之間。

最驚人的是廈門。數據顯示，今年1月廈門房價與租金比值為1100。這意味著如果房價與租金保持不變，需要91.7年才能通過租金回本。此外，廊坊、惠州、石家莊、合肥、南京等地的租售比也高于上述4個一線城市，位列全國第2至第5名。

不過，這也是租房分期業務能否做大的重要前提。長租公寓企業優客逸家的創始人兼CEO劉翔告訴中國青年報·中青在線記者，這很可能是目前租房及租房分期市場發展所面臨的最大問題。“租售比不正常，就會導致一個問題：租賃型資產的收益能不能在市場上形成有競爭力的金融產品？如果不能的話，就很難去推動做大做強。”

寄予資產證券化的厚望

在租客端方便但也存在明顯問題的“租金貸”，在租房企業端，則被寄予了資產證券化的厚望。

以前述第二種自如租金分期貸款為例。2017年8月15日，自如發行了第一只以該房租分期小額貸款為底層資產的資產證券化產品，規模5億元，運行至今尚無逾期記錄。未來1年內，自如將在上海證券交易所完成共計20億元的資產證券化產品。

薛洪言認為，由于租賃市場屬于典型的重資本投入行業，資金消耗大，通過資產證券化，租賃機構可以快速盤活存量資產，在行業風口期快速做大做強。同時，先自持物業后通過出租分階段回收資金的業務模式，也非常適合資產證券化。因此，資產證券化有望成為長租公寓市場中一條重要的資金渠道。

身為租房市場的創業者，劉翔和他創辦的優客逸家最近也在進行依托房租的資產證券化嘗試。劉翔認為，類似“租金貸”這樣分散、小額的貸款業務，傳統金融機構不可能一一核實，很難形成大規模的資產包和金融產品，這給租房運營企業帶來更高的要求。

在他看來，要發揮租房領域的資產證券化潛力，業內還需要更多租房公寓企業實現規模化、數字化運營。“金融的核心是風控，風控的核心是數據，只有這個行業的運營數據化，它才能透明，才有金融的基礎。”

除了行業變革，劉翔還希望政策方面可以釋放更多“紅利”。

創業的這幾年，劉翔經常往返成都、北京等地，關注和呼吁給租房市場提供更多政策支持。在他看來，近兩年國家和一些地方推出的允許“商改住”，甚至“工改住”，以及集體土地入市、低價的租房專項用地等政策措施，從源頭上提供了較低價格的土地和房產資源，起到了很好的效果。但還可以釋放更多的“政策紅利”，讓符合市場收益率的金融產品得以誕生與認可，從而推動租房市場發展壯大。

嚴躍進則向記者具體闡述了“政策紅利”的方向。“房租的證券化肯定是要去做的，但有一個前提，就是租賃市場必須要實現租售同權。”在他看來，只有租售同權真正落到實處，“租金貸”才能獲得更多關注，逐步落地資產證券化的金融產品，才會有更多企業愿意參與其中，逐步建立相應的規范。