景洲大廈業(yè)主大會(huì)領(lǐng)到的停車場(chǎng)許可證。

8月3日，全國(guó)第一份登記在業(yè)主大會(huì)名下的“停車場(chǎng)許可證”在深圳頒發(fā)，以物管改革創(chuàng)新聞名的深圳景洲大廈，成為全國(guó)第一個(gè)自主擁有“停車場(chǎng)許可證”的業(yè)主自治小區(qū)。

社區(qū)治理專家認(rèn)為，主管部門第一次將小區(qū)停車場(chǎng)的行政“許可權(quán)”，登記在了小區(qū)業(yè)主大會(huì)名下，這樣的試點(diǎn)探索對(duì)全國(guó)明晰小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)，化解社區(qū)矛盾，解決業(yè)主自治實(shí)際困難，提供了新的路徑，具有標(biāo)志性的示范意義。

小區(qū)停車場(chǎng)收歸全體業(yè)主所有

據(jù)深圳景洲大廈業(yè)委會(huì)主任鄒家健介紹，2001年9月，深圳景洲大廈在全國(guó)開(kāi)先河，通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票表決方式，更換了開(kāi)發(fā)商的前期物業(yè)管理公司。

景洲大廈業(yè)主委員會(huì)隨即查閱了景洲大廈項(xiàng)目土地轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃報(bào)建、建造成本、竣工驗(yàn)收、備案登記等相關(guān)資料，確認(rèn)景洲大廈停車場(chǎng)不計(jì)入建筑容計(jì)率，屬小區(qū)規(guī)劃公共配套項(xiàng)目，其建造成本已分?jǐn)傆?jì)入房?jī)r(jià)，隨著房屋售出，景洲大廈開(kāi)發(fā)商已完成了土地隨房屋轉(zhuǎn)移的投資周期。深圳景洲大廈業(yè)主委員會(huì)依法同景洲大廈開(kāi)發(fā)商溝通協(xié)商，同時(shí)向政府主管部門咨詢。

2002年初，當(dāng)時(shí)的深圳市規(guī)劃國(guó)土局(現(xiàn)深圳市規(guī)土委)也依據(jù)“深圳市土地轉(zhuǎn)讓條例”等相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)景洲大廈停車場(chǎng)屬小區(qū)全體業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商最后放棄了景洲大廈停車場(chǎng)爭(zhēng)議，景洲大廈業(yè)主委員會(huì)成功將小區(qū)停車場(chǎng)收歸全體業(yè)主所有。從2001年9月收回景洲大廈小區(qū)停車場(chǎng)至2018年，直今已有17年。

停車場(chǎng)掛靠第三方步履維艱

鄒家健告訴記者，景洲大廈業(yè)主委員會(huì)成功收回了小區(qū)停車場(chǎng)，然而業(yè)主并沒(méi)有獲得小區(qū)停車場(chǎng)的管理權(quán)和收益權(quán)，只能將小區(qū)業(yè)主自有的停車場(chǎng)，登記掛靠在第三方物管公司的名下，業(yè)主通過(guò)向物管公司繳費(fèi)才能使用自己的停車場(chǎng)。物管公司收了停車費(fèi)，然后將停車場(chǎng)的一切管理成本費(fèi)用，轉(zhuǎn)嫁在小區(qū)業(yè)主繳納的物業(yè)管理費(fèi)中列支。小區(qū)停車場(chǎng)的公共收益進(jìn)了物業(yè)管理公司的腰包。

鄒家健說(shuō)，2003年11月，景洲大廈再次更換物管公司，依然沒(méi)能拿回停車場(chǎng)的自主使用管理權(quán)。經(jīng)過(guò)艱難的談判，景洲大廈按固定停車位計(jì)算(不計(jì)臨時(shí)停車收入)停車場(chǎng)公共收益，每年拿回50%計(jì)30萬(wàn)元的停車場(chǎng)提留款，直到2011年，景洲大廈業(yè)主才借物業(yè)管理費(fèi)漲價(jià)之時(shí)，拿回了景洲大廈固定停車位的公共收益。

歷屆物管合同都約定，景洲大廈停車場(chǎng)收支獨(dú)立核算，專款專用，業(yè)委會(huì)提留外的停車場(chǎng)費(fèi)用，用于小區(qū)停車場(chǎng)的維修改造專用。然而物管公司收了錢，卻基本未對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)行過(guò)維修。景洲大廈業(yè)委會(huì)用來(lái)之不易的小區(qū)停車場(chǎng)、電梯廣告等公共收益，建立了全國(guó)第一個(gè)小區(qū)業(yè)主基金，支撐著景洲大廈一個(gè)老舊小區(qū)的維修改造，為小區(qū)電梯更換等大修改造儲(chǔ)備資金。

鄒家健還說(shuō)，近些年，隨著物管人力成本的上漲，像景洲大廈這樣只有4萬(wàn)多平方米收費(fèi)面積的老舊小區(qū)，被許多物管公司列入了棄管之列。景洲大廈每一次更換物管，撤離的物管公司幾乎都拒絕移交小區(qū)“停車場(chǎng)許可證”和財(cái)務(wù)收支賬目。沒(méi)有“停車場(chǎng)許可證”，人為導(dǎo)致小區(qū)停車場(chǎng)不能正常收費(fèi)、領(lǐng)發(fā)票、納稅，從而停擺，景洲大廈的業(yè)主自治步履維艱。“這樣的情況在景洲大廈已經(jīng)出現(xiàn)了3次，這種現(xiàn)象在深圳換過(guò)物業(yè)的小區(qū)極為普遍。”鄒家健無(wú)奈地說(shuō)。

17年?duì)幦〉却K于物歸原主

據(jù)了解，景洲大廈是全國(guó)最早實(shí)行業(yè)主自治的小區(qū)之一。早在2005年就獲國(guó)家組織機(jī)構(gòu)管理中心特批，獲頒全國(guó)第一份業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)代碼證，并開(kāi)立了景洲大廈小區(qū)公共資金監(jiān)管賬戶。但是2017年組織機(jī)構(gòu)代碼證停止使用，新的統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證又遲遲未能頒發(fā)，景洲大廈申請(qǐng)停車場(chǎng)智能化無(wú)感支付也難以實(shí)現(xiàn)。

2016年景洲大廈全面自治，小區(qū)所有物業(yè)管理資金收入納入了業(yè)主大會(huì)監(jiān)管賬戶。由于小區(qū)停車場(chǎng)登記掛靠在物管公司名下，得不到有效的監(jiān)管，成為小區(qū)資金監(jiān)管的灰色空間。將景洲大廈業(yè)主共有停車場(chǎng)登記在業(yè)主自己名下納入監(jiān)管，是小區(qū)業(yè)主的共同愿望。

經(jīng)過(guò)17年的爭(zhēng)取和漫長(zhǎng)等待，今年國(guó)家住建部在深圳開(kāi)展“業(yè)主大會(huì)代碼轉(zhuǎn)換試點(diǎn)工作”，為景洲大廈迎來(lái)了轉(zhuǎn)機(jī)。6月20日，作用深圳首批試點(diǎn)小區(qū)，景洲大廈獲頒“業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一社會(huì)信用代碼證”，在政府多部門的協(xié)調(diào)支持下，景洲大廈停車場(chǎng)終于正本清源，物歸原主，登記在了業(yè)主大會(huì)名下。

鄒家健認(rèn)為，根據(jù)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)登記條例規(guī)定，業(yè)主大會(huì)作為小區(qū)共有物權(quán)的主體，有權(quán)將業(yè)主自有的停車場(chǎng)登記在業(yè)主自己名下，符合國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)條例保護(hù)的精神，也為明晰小區(qū)共有產(chǎn)權(quán)，化解社區(qū)矛盾，解決業(yè)主自治實(shí)際困難，提供了新思路、新途徑。

觀點(diǎn)：

廣大業(yè)主高度評(píng)價(jià)深圳“敢為天下先”

深圳給景洲大廈業(yè)主大會(huì)頒發(fā)停車場(chǎng)許可證，引發(fā)了全國(guó)業(yè)主熱議，廣大業(yè)主高度評(píng)價(jià)深圳政府主管部門敢為天下先的務(wù)實(shí)創(chuàng)新做法。

針對(duì)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)是否可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的質(zhì)疑，深圳寶安山莊業(yè)委會(huì)主任向德勤認(rèn)為，2007年實(shí)行的國(guó)家《物權(quán)法》早就明確規(guī)定業(yè)主可以自行管理小區(qū)。

業(yè)主自管小區(qū)離不開(kāi)簽合同、收費(fèi)、開(kāi)發(fā)票和納稅，這些算不算經(jīng)營(yíng)活動(dòng)？向德勤認(rèn)為，政府立法和管理要與時(shí)俱進(jìn)，適應(yīng)社會(huì)時(shí)代的發(fā)展變革。業(yè)主委員會(huì)不得從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的立法本意，是指業(yè)主委員會(huì)成員不能不務(wù)正業(yè)，利用業(yè)委會(huì)公益之名做生意為個(gè)人謀利賺錢。業(yè)主大會(huì)作為小區(qū)集體利益的主體或管理方，參與小區(qū)的自主管理，收益歸全體業(yè)主，是小區(qū)業(yè)主自治的正常行為，不能將業(yè)主大會(huì)的小區(qū)自治管理，同某些業(yè)委會(huì)個(gè)別人的違規(guī)行為畫等號(hào)，混為一談。

深圳景洲大廈業(yè)委會(huì)主任鄒家健告訴記者，每個(gè)城市的停車管理規(guī)定有所不同，深圳各小區(qū)停車場(chǎng)實(shí)行政府行政登記許可證制度，小區(qū)設(shè)立停車場(chǎng)必須去深圳公安交管局停車場(chǎng)管理科辦理停車場(chǎng)許可證，有此證才能收費(fèi)、領(lǐng)發(fā)票、納稅，否則將被處罰。

作為試點(diǎn)，這次景洲大廈停車場(chǎng)之所以能得到政府行政許可登記頒證，主要是景洲大廈停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)爭(zhēng)議。對(duì)目前存在停車場(chǎng)產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議的小區(qū)，需產(chǎn)權(quán)明晰無(wú)爭(zhēng)議后才能登記頒證。一位不愿具名的公務(wù)人員說(shuō)，小區(qū)停車場(chǎng)存產(chǎn)權(quán)爭(zhēng)議，可尋求司法裁決確權(quán)幫助。北京社區(qū)治理專家陳劍軍則認(rèn)為，政府應(yīng)簡(jiǎn)政放權(quán)，簡(jiǎn)化程序，盡量減少過(guò)多的行政審批許可辦證，方便小區(qū)業(yè)主自治管理。