多家機構發布的數據顯示，北京住房租金正處在上升通道。北京租賃市場存在房源短缺、供應總量少、供應結構失衡等問題，此外租賃中介機構搶房哄抬房租的消息也引發熱議。在“房住不炒”的邏輯下，如何實現租賃市場的穩定發展？

大城市，尤其是北京住房租金走勢，最近成為朋友圈刷屏的話題。

據貝殼研究院（原鏈家研究院）統計數據顯示，2018年前7個月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。單月來看，7月北京每平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。

多家機構發布的數據也顯示，北京住房租金正處在上升通道。一方面，從供需結構來看，北京政策調整帶來的供應暫時性減少，租賃土地尚未形成供應，疊加消費升級下的租賃需求升級，以及高校畢業季帶來的需求集中爆發，成為北京近期租金上漲的主要原因。

另一方面，“中介哄抬房租”的話題也在近期引發熱議。多位受訪人士均向21世紀經濟報道指出，應當建立租金價格管控機制，改變住房租賃市場定價混亂的現狀。

住房租賃供需緊張

據我愛我家集團研究院數據，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個百分點。其中，普租的租金均價環比上漲6.2%，公寓的租金均價環比上漲1.4%。

貝殼研究院數據顯示，7月北京每平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。中房協更為實時的數據顯示，北京近一月實時每平方米月租金為93.79元，環比上漲1.58%，同比上漲19.78%。

從區域來看，多家機構數據均顯示，東城區、西城區位列租金價格前兩位，且每平米月租金均超過了120元。

從漲幅來看，數據差異較大。貝殼數據顯示，順義區以10.7%的漲幅居首，東城區則達到了10.5%。而據中房協的數據，兩區租金分別下滑3.03%和上漲2.76%。

“個別數據差異沒有必要過度解讀。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，不同機構統計口徑不一樣，不同區域的房源、統計樣本不一樣，在一些房源相對較少的地區，機構的部分數據受少數樣本影響較大。

而在高端市場方面，租金價格同樣有所上漲，但漲幅低于全市平均價格。第一太平戴維斯的數據顯示，今年上半年，北京市高端公寓平均租金為每平方米每月168元，環比上漲2.2%，同比上漲7.2%。

多位分析人士指出，北京租賃市場的房源短缺，供應總量不足，同時存在供應結構失衡的問題，從長期來看，北京租金上漲的大趨勢不會變。

短期來看，畢業季租賃需求的集中爆發，也被認為是此輪租金上漲的重要推動因素。

貝殼研究院分析指出，半年來北京房價上漲的主要推動力主要有幾方面原因。一是北京加強租賃市場監管，集中清理與拆除違規公寓、群租房及隔斷房等不符合消防安全的租賃住房，帶來市場房源暫時性的減少。二是居住消費升級下，品質租賃需求增多，引致平均租金上漲。三是2017年末開始，外圍城區不符合居住要求的違規建筑、群租房等被清理，租賃人口向內城轉移，中心城區租賃成交占比增多。四是業主預期不斷抬高，掛牌價持續上升。

不過，作為租金上漲的重要限制因素，北京的租金收入比相對穩定。貝殼研究院的數據顯示，從租金收入比來看，2018年上半年北京市居民租金收入比為22.2%，略高于2015年和2017年，略低于2016年，仍處于30%以內的合理范圍。

中介搶房推波助瀾？

一直以來，住房租賃市場被認為相對更加市場化，是市場競爭、博弈的結果。

新城集團高級副總裁歐陽捷向21世紀經濟報道記者表示，雖然政府在推動租賃合同的備案，但是因為缺乏行政手段效果并不理想。在政府相對缺位的背景下，租金更多取決于租房市場供需雙方的博弈。

但也有觀點指出，目前房租過快上漲的問題在于，隨著資本的大量進入，租賃中介機構快速掌握了大量房源并獲得定價權，租客在租金博弈的過程中過于弱勢。

這與租賃中介機構的盈利模式有關。中原地產首席分析師張大偉表示，對于很多中介公司來說，目前在租賃市場的業務很大部分都是通過低價囤房，包裝高價出租，賺的是租金上漲的差價。

在這樣的商業模式下，租賃中介機構被認為“天然”會希望房租價格上漲。

清華水木論壇近日有網友發帖稱，他掛出的位于天通苑的120平三居室，預期價位每月7500元，但在兩家中介三輪抬價之后，房租原地暴漲3300元，高達每月10800元。

這似乎并非個例，一些案例表明，租賃中介機構對租賃成本的控制正在放松。一位新入住太陽宮某小區三室兩廳戶型的租客小張告訴記者，他所租住的房屋，租賃中介機構以遠高于前期租金價格的每月兩萬元從業主手中獲得房源，但由于物業只允許租賃中介機構增設一個隔間，現在可能難以覆蓋成本。

同時，租客的議價空間也被進一步壓縮。根據貝殼研究院的數據，7月北京房屋租賃的議價空間進一步收窄，6月降至3.7%，為2017年以來最低水平。

8月15日，貝殼研究院院長楊現領撰文回應租賃中介機構“高價拿房”問題稱，此類事件更多屬于個案。

楊現領認為，專業化機構有房源供應量更可預期、更穩定，定價更穩定、波動幅度相對更小，同時通過糾正戶型錯配，能夠有效擴大市場供給，因此可以平抑租金漲幅。同時，由于專業運營機構的市場占有率仍然十分有限，對市場的正面促進作用很難發揮。

有長租公寓的管理人士向21世紀經濟報道記者表示，住房租賃市場定價混亂、管理缺失的現狀并沒有得到根本解決。租賃中介機構的成本上漲，最終會轉嫁到租客的房租上。

此前，同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受21世紀經濟報道采訪時表示，要實現租賃市場的規范化發展，首要解決的就是價格問題。如何合理規范租賃價格上漲和下移的空間，如何規范相關中介費用、服務費用的收取和定價，都需要政策進一步落實。

實際上，租金上漲的管控在發達國家已有先例。德國通過《民法典》《租金額度規定法》《出租權利修改法案》等立法渠道，對維護承租人合法權益進行保護，并對一定期限內的最近漲幅做出限制。

嚴躍進則呼吁，從“房住不炒”的邏輯看，必須出臺租賃市場管控政策，而且要對租賃合同等進行管控，這樣才能夠實現租賃市場的穩定發展。