金九銀十正在被不溫不火取代 同質化造成了限競房選擇困難

“限競房” 打起價格戰

限競房(土地出讓時限制了未來售價，競爭土地價格的項目)原本被開發商寄予厚望，既然都限定了售價，總該一搶而光回籠現金吧。但現實卻往往與希望背道而馳，自從今年7月份首批產品入市以來，限競房項目整體不溫不火，鮮有日光售罄的。不僅如此，一些限競房項目集中的區域，比如大興、房山、昌平等地，剛上市不久的限競房往往又要面臨后續同類新產品的競爭，不得已，這些原本已經被政府限價的普通商品房開始主動降價尋求出路，希望通過價格戰來助推銷售。

對此，合碩機構首席分析師郭毅告訴北京青年報記者，從產品上看，已經入市的超過7000套限競房產品同質化非常嚴重，幾乎每個項目都是主打90平方米以下的兩居或者小三居，130平方米以上的大戶型無一例外都被開發商疊加地下倉儲空間，成為了疊拼或者聯排產品，7000多套新增房源中沒有一套是大面積的平層改善類產品。產品的同質化，區域內限競房項目的集中化都導致了當前市場中限競房不溫不火，銷售不如預期的結果。

于是，價格戰一觸即發。

限價基礎上 限競房又降了

“您好，考慮在房山買房嗎？我們推出了一批特價房，大戶型直降50萬。”不久前，北青報記者接到了房山某限競房項目的推廣電話。銷售人員明確表示，大戶型有直降幾十萬元的特價房。其實，所謂的大戶型是90平方米的三居室，特價則是在限價38994元/平方米的基礎上推出的優惠活動。

作為最早入市的限競房之一，該房山項目位于六環外，購房者關注度有限也導致了限競房降價被更多解讀為滯銷項目的偶發事件。

不過，令人意外的是，隨著更多限競房的入市，限價基礎上額外再降價居然成了很多項目的選擇。更有一些限競房項目不愿等銷售不好再搞特價，直接在開盤伊始便宣告降價，并稱之為給購房人的福利，做口碑宣傳。

大興龐各莊的限競房中海云筑，主打89平方米的小三居，項目還未開盤，蓄客時的銷售人員就表示，最低售價36000元/平方米，而該項目的限價為每平方米42158元。這意味著這個未開盤的限競房項目又降了6000元，89平方米的戶型最低售價從375萬變為320萬。銷售人員對此回答是：第一次開盤不做過多的媒體宣傳，把這筆錢省下給購房者優惠，做足口碑傳播。

實際上，其他限競房也在嘗試用優惠來吸引更多客群。

大興亦莊的禧瑞天著項目同樣是即將開盤的限競房產品，北青報記者在售樓處了解到，將推出的3號樓、5號樓在限價52695元/平方米的基礎上，優惠到49995元/平方米，個別樓棟總價只有430萬元/套。

上周末剛剛開盤的大興限競房頤璟萬和與金地悅風華，也都在開盤當天打出9.9折。9.9折乍一看力度不大，但對于本身已經是限價的項目來說，總價5萬多的額外優惠仍能吸引不少剛需自住購房人。有意思的是，這兩個項目都位于大興區，位置相鄰，除了價格很默契地共同9.9折外，頤璟萬和還特意選在周五晚上開盤，先于周六開盤的金地悅風華，以此提前截留購房人。

無論是價格戰還是提前開盤，開發商手段百出的同時也顯露了限競房不溫不火的市場現狀。

合碩機構提供的數據統計顯示，截至9月2日已有13個限競房取證上市，限競住宅的預售套數共有7164套，占同期商品住宅13375套預售總量的54%，限競房已經成為了市場供應的主力。不僅如此，隨著取證進度的加快，預計9、10月份，限競房新盤將更多，目前已知的包括熱度較高的佑安府、和悅華璽、和悅華錦等，再加上前期開盤加推的項目，整個9月將進入限競房比選相對集中的時期。郭毅表示，大部分的限競房單價主力分布在4-6萬元/平方米、70/90以下主力戶型，大多主打89平方米小三居，總價在500萬元上下，基本上誰去化好誰今年完成任務，所以項目方才會出現降價或者著急推盤的情況。

同質化嚴重 新盤不是剛需小戶型就是別墅

對于限競房銷售不溫不火的現狀，郭毅表示，在今年已經開盤的13個取證限競房項目中，提供房源最多的為890套，最少的為246套，集中度高。相比此前普通商品房一次取證只新增100-200套的供應量來說，限競房大批量上市，必然造成需求分散，也造成了限競房單次開盤去化不是很理想。

另外，項目之間區域內的分流競爭，進一步增加了銷售的難度。從去年開始，目前北京已經陸續批了60多塊限競房供地，比如大興亦莊、昌平北七家、房山板塊都是限競房集中區域。在這些區域，購房者有很多項目可以選擇，區域內小板塊項目分流，彼此的競爭，也造成了單個項目成交沒有達到預期。

從產品上來看，限競房也存在先天性的短板。由于土地出讓之初大多有70/90的規定，這意味著開發商必須把70%的部分建為90平方米以下的住宅，另外30%的部分開發商為了追求利潤，往往要向地下倉儲空間動腦筋，通過開發地下面積，把剩余部分捆綁開發成疊墅或者聯排別墅。

這樣一來，就造成了在售和潛在供應的項目產品呈現出同質化，要么就是90平方米以下的兩居或者小三居，要么就是130-140平方米卻配有地下倉儲空間的疊拼、聯排產品，市場上的購房人在大量同質化產品面前，難以找到符合自己需求的產品。

郭毅向北青報記者透露，今年上市的13個限競房，至今還沒有140平方米以上的平層的戶型，超過140平方米的都是以別墅姿態產品面世。而近年來已經成為市場主力的改善購房人群，則面臨著90平方米覺得太小，別墅又覺得太大的尷尬。郭毅表示，對于改善需求來說，首先是面積改善，然后品質改善，但從限競房銷售的主力來看，7000多套限競房沒有一套是大面積的平層，產品的短板也導致了不溫不火的現狀。

一些大平層的非限競房項目則開始趁機入市爭搶改善購房人。位于京承高速沿線的尚峯壹號項目，雖然是50年產權，但以現房的姿態主推106平方米-201平方米的平層改善戶型，均價45000元/平方米，填補了一些市場空白。 項目開發商負責人和裕地產營銷中心總經理彭振石表示，尚峯壹號擁有270°的觀湖大平層、層高做到了3.5米、采用挑高7米雙大堂設計，能夠很好地滿足當前平層改善需求房源的需要。

成交或將回歸至5000套每月

雖然面臨銷售壓力，但大批限競房的入市仍有可能帶來一個還算有溫度的金九銀十。郭毅表示，從限競房整體來說，對北京市場成交量拉動還是比較明顯的。今年以來每個月的新房商品住宅成交基本在1000-2000套左右，而自從限競房入市并進入簽約周期以來，7月份北京市的商品住宅成交達到了2047套，8月份為3018套，呈現上升趨勢。

雖然單個項目成交沒有預期中的售罄，對北京整個市場的成交拉動有明顯提升。隨著金九銀十限競房大量入市，特別是簽約周期對新房成交數據的提升作用，郭毅預計新房成交還將有大幅度地提升。

另外，郭毅也提醒道，產品短板造成了限競房只符合當前剛需和首次改善的需求，相對有所局限性。而這類需求對于價格的敏感度比較高，隨著9、10月份更多限競房入市，購房人會從產品、位置、價格等多方面考慮，猶豫的心態將更加明顯。這種心態容易造成限競房成交不理想。不過，即便如此，預計9、10月份新房商品住宅的月度成交仍將回歸至4000-5000套。郭毅表示，雖然不能達到萬套左右的成交高峰，但對比今年前幾個月1000-2000套的成交量來說已經是明顯的信心提振，還能有效緩解開發商的現金流。不過，在此之后市場中限競房彼此的競爭也將更加白熱化。

文/本報記者 李桁