數(shù)據(jù)顯示，截至11月7日，20家A股上市房企披露了全年業(yè)績預告，11家預喜。部分中小房地產企業(yè)迫于資金壓力，無新增土地和新開工項目，逐步退出市場。在54家披露了全年銷售目標的房企中，8家公司1-10月份已經超額完成了全年目標，13家公司的完成率低于70%。業(yè)內人士表示，2018年以來，房地產行業(yè)融資成本高企，龍頭企業(yè)也未能幸免。境內發(fā)債渠道緊縮受限，公司債發(fā)行主體多為港股上市房企；同時，境外發(fā)行公司債利率普遍超過8%。

業(yè)績表現(xiàn)分化

數(shù)據(jù)顯示，在上述發(fā)布了全年業(yè)績預告的20家房企中，預增7家，略增3家，續(xù)盈1家，11家公司預喜，預喜比例達55%；略減3家，首虧2家，預減7家。此外，2家公司為業(yè)績不確定。從目前情況看，出現(xiàn)一定程度分化。

大型房企業(yè)績普遍預期較好。以榮盛發(fā)展(行情002146)為例，公司預計全年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤69.13億元-80.65億元，同比增長20%-40%。預計2018年度可結算項目增加結算收入。1-10月，公司共完成銷售額679億元，已超過2017年全年657.8億元的銷售額。

金科股份(行情000656)預計，全年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤30.07億元-40.09億元，同比增長50%-100%。

有的房企盡管業(yè)績大幅預增，但并非來自主營業(yè)務收入增長。以中華企業(yè)(行情600675)為例，公司預計全年實現(xiàn)歸屬于上市公司股東凈利潤25億元-28億元，同比增長581.62%-663.42%。對于業(yè)績增長的主要原因，公司表示，2018年第四季度預計公司重大資產重組注入資產中的部分項目滿足公司結轉收入條件，注入資產所產生的凈利潤約占公司2018年度凈利潤的80%左右。

部分公司預計全年首虧。中房股份(行情600890)表示，因主營房地產業(yè)務可銷售房屋減少，預計全年累計凈利潤可能為虧損。同達創(chuàng)業(yè)(行情600647)表示，上年同期轉讓中投視訊股權產生的投資收益為2473萬元，本期無股權轉讓投資收益，且持有的金融資產公允價值變動較大，預計全年累計凈利潤可能為虧損。

值得注意的是，中房股份已逐步剝離房地產業(yè)務。公司在2018年半年報中指出，上半年公司沒有新增土地儲備和新開工項目，開發(fā)資金緊張，房地產主營業(yè)務面臨經營困境。公司正在進行重大資產重組，若重組成功，主營業(yè)務將徹底發(fā)生改變。

部分公司對外投資失利，影響業(yè)績明顯。以大名城(行情600094)為例，公司預計全年凈利潤與上年同期相比大幅下降，主要系受本年金融去杠桿化及資本市場波動影響，公司金控板塊中租賃業(yè)務壞賬上升，撥備計提較上年大幅增加，證券投資損失導致經營虧損。

銷售增速放緩

根據(jù)克而瑞研究中心公布的《2018年1-10月中國房地產企業(yè)銷售 TOP100排行榜》統(tǒng)計數(shù)據(jù)，前10月TOP100房企總體銷售規(guī)模為78297.9億元。其中，前十強房企累計銷售流量金額達33193.8億元，相比9月份增加3490.5億元，占百強房企銷售金額的42.39%。24家房地產企業(yè)前10月銷售流量金額超過1000億元。碧桂園(港股02007)、中國恒大(港股03333)、萬科居前。

上述機構指出，盡管百強房企整體銷售規(guī)模同比仍處于增長態(tài)勢，但10月份百強房企單月業(yè)績環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。與去年同期相比，百強房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。目前購房需求的釋放達到階段性瓶頸，市場觀望情緒漸濃。預計未來兩月市場將保持總體平穩(wěn)向下態(tài)勢。

從已公布全年銷售目標的房地產企業(yè)看，多數(shù)公司1-10月份銷售額完成率約在80%-90%之間，包括融創(chuàng)、保利、龍湖等公司。部分公司銷售不及預期，首開股份(行情600376)、華夏幸福(行情600340)、綠地控股(行情600606)、泰禾集團(行情000732)等公司前10月份銷售額僅占全年銷售目標6成左右。

中國恒大、世茂房地產(港股00813)等6家房地產企業(yè)1-10月份完成全年銷售業(yè)績的90%以上。以中國恒大為例，公司1-10月份共銷售5011.4億元，累計合約銷售面積為4761.8萬平方米；10月單月銷售金額約為530.4億元，合約銷售面積約為498.1萬平方米。1-10月份累計銷售金額，約占2018年銷售目標的91.12%。2017年，公司共完成5010億元銷售額。

部分公司受益于重點布局二三線城市，全年業(yè)績完成較好。世茂房地產11月5日晚間公告，1月至10月，集團累計實現(xiàn)合約銷售總額約為1360.3億元，較去年同期上升73%；合約銷售總面積為827.86萬平方米，較去年同期上升77%。前十月平均銷售價格為每平方米1.64萬元。2018年全年銷售目標為1400億元，前十月份已超過銷售目標97%。

中金公司(港股03908)指出，2018年上半年，世茂房地產共獲得780萬平方米土地儲備(出售450萬平方米)。其中，大部分土地儲備位于主要城市群內的核心二線、三線城市。平均樓面價從2017年的11000元/平方米降至6000元/平方米，主要得益于購地渠道多元化以及城市布局變更。

值得注意的是，新城控股(行情601155)、中國金茂(港股00817)、金科集團、中梁地產等8家房地產企業(yè)目前已完成2018年全年銷售目標。

融資成本高企

2018年以來，房地產行業(yè)融資成本整體高企，龍頭企業(yè)也未能幸免。境內發(fā)債渠道緊縮受限，公司債的發(fā)行主體多數(shù)為港股上市房企，而境外發(fā)行公司債利率普遍超過8%。

以中國恒大為例，公司日前公告，發(fā)行了總額為18億美元的債券，所得款項主要用于為現(xiàn)有離岸債務再融資。其中，2020年到期的票據(jù)合計5.65億美元，利率為11%；2022年到期的票據(jù)合計6.45億美元，利率為13%；2023年到期的票據(jù)合計5.9億美元，利率為13.75%。恒大集團董事局主席許家印及其全資擁有的Xin Xin (BVI) Limited各自認購了2.5億美元的2022年票據(jù)及2.5億美元的2023年票據(jù)，總額為10億美元。

據(jù)方正證券(行情601901)統(tǒng)計，2017年萬科公司的綜合融資成本為5.10%，保利為4.82%，金地為4.56%，新城控股為5.32%，招商蛇口(行情001979)為4.80%，榮盛發(fā)展為6.50%，北辰實業(yè)(行情601588)為5.94%。

同時，償債潮逼近，相關房企只得承受高額融資成本，暫時喘息。方正證券指出，2018年以來，房企將迎來信用債集中兌付期。2018年至2021年需償付的信用債規(guī)模分別為1684億元、4076億元、5364億元和6774億元，兌付壓力逐年遞增。

易居研究院首席分析師嚴躍進對中國證券報記者表示，近年來，房地產行業(yè)融資成本逐年遞增。這和企業(yè)增加融資渠道、引入高成本融資方式，以防范后續(xù)資金壓力有關。

嚴躍進指出，2015年之前，房企融資成本普遍樂觀，類似公司債發(fā)行相對寬松。2015年以后，管控逐步增強，2016年以來融資壓力逐漸升級。從當前情況看，股權質押做法較為普遍。但由于股票價格波動較大，持續(xù)下跌導致此類融資風險加大。有的企業(yè)只能通過轉讓項目實現(xiàn)降杠桿。