門檻微調 11地樓市探路一城一策

青島、菏澤、廣州已“松綁”，福建等地將實行一城一策調控方案，專家稱今年樓市政策依然從嚴為主

2019年伊始，不少人已經嗅到房地產政策微調的變化。

過去一年，青島的王虎(化名)密切關注著當地房地產市場，挑了一圈，最終并未選擇在高新區購房。1月初，青島市高新區暫停“搖號售房”，雖然早已在別處安家半年有余，他現在仍不時接到樓盤銷售電話。“現在營銷電話特別多，有付全款打折的，還有交定金的促銷活動”。

據新京報記者不完全統計，從去年底至今，除青島外，山東菏澤、廣東廣州相繼微調房地產政策。記者注意到，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞，其中1月24日，長沙公開表示開展“一城一策”試點。而調整或有意調整樓市調控政策的地區已經達到11個。

對此，華鑫證券研報認為，今年政策難見全面性的放松，但可能出現一城一策的靈活調整。

從眾捧到降溫，青島高新區二手房掛牌價下降4.66%

“去年6月份之前，房源大多被開發商控制，各種賣號的中介橫行，后來就有了搖號政策。”青島王虎也曾對高新區樓盤動心，但最終卻并未選擇在此購房，而是于去年年中在城陽區入手了一套房產。

他對記者稱：“2017年有購房者花10萬-20萬買號，房子1.25萬元/平米帶裝修，到2018年第三季度，搖號買房價格一樣。我們的購房群里就有人炫耀過自己花了10萬拿到號。”

至于青島高新區房地產市場如此火熱，或許與其區域位置及定位有關。據青島高新區官網，青島高新區位于市域地理幾何中心，區內分布有多條高速公路、鐵路，臨近青島膠東國際機場，是大青島都市區的空間中樞和交通樞紐。此外，高新區主要突出發展科技服務業，加快推動軟件與信息技術、藍色生物醫藥、海洋裝備研發、高端裝備智造、節能環保與新材料五項支柱產業。目前，已有多個產業布局取得了不錯的成績。

青島人于陽(化名)也告訴新京報記者：“高新區現在比較火，青島西站離那兒不遠，加上交通比以前方便了，很多人都去那兒買房。”

正因如此，青島高新區的房地產市場上也流出不少傳言。王虎稱，“網傳市政府搬遷到高新區紅島經濟區，雖然市政府辟謠了很多次，沒有搬遷的計劃，但也沒能阻止買房者。另外，還有各種消息說有多條新地鐵要落到高新區，再加上高新區的房價目前由于限價等因素，還處于低點，剛需、改善、投資的人都買得多，所以比較火。”

安居客數據顯示，目前青島高新區二手房的房價均價為16194元/平米，遠低于市南區、市北區以及李滄區等超2萬元/平米的均價。

不過，1月3日，青島市城陽公證處官方微信公眾號發布信息稱，接青島市國土資源和房屋管理局高新區分局通知，暫停執行《青島市高新區商品房公證搖號售房規則》，這項規則實際上才推出半年。通知顯示，該規則的主要目的是“為了維護青島高新區房地產市場穩定，整治炒房倒號、捆綁銷售、價外加價等亂象”。通知表示，“規則實施以來，高新區各類房地產市場亂象得到了有效治理，切實維護了廣大購房人的權益，確保了高新區房地產市場運行平穩”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受新京報記者采訪時稱，高新區暫停搖號政策，其理由是房屋交易沒有過去那么擁擠，搖號意義不大，所以從這個角度看，當前政策松綁符合預期。這其實也是和具體的市場供求關系進行的匹配工作。

記者注意到，實際上，早在去年12月22日，青島市城陽公證處官方微信公眾號就發布了“鑒于報名人員數量與可供房源數量比例低于1:1，所以終止新城紅島灣七號地塊15、16、17、18、21、22號樓公證搖號售房”的公告。

此外，根據安居客數據，目前青島高新區二手房價格環比上月已下跌4.66%，高于全市二手房1.99%的環比跌幅。

“想買房的人比房源少，所以暫停搖號了。”王虎告訴記者，身邊去高新區買房的人，大多為普通買家，有的買家是由于舊房改造，選的貨幣安置，剛好去高新區換套面積大的。“一次性買幾套的那種炒房客，我只聽銷售員說過，但是沒見過。畢竟高新區相比市區來說算便宜了，很多人湊湊首付也就買了。”

“一城一策”成關鍵詞，多地房地產政策微調

房地產政策松動青島并非個例，去年底多地已經拉開調整序幕。

據新京報記者不完全統計，從去年底至今，山東菏澤取消住房限售，廣州放開商服類物業的銷售對象等政策接連出臺。

如今，這兩地的住房限售政策已經滿月。記者注意到，根據安居客數據，1月份菏澤市的二手房掛牌價位為6502元/平米，環比上月下跌0.32%。廣州最新均價為32702元/平米，比上月上漲1.91%。

一直考慮在廣州購房的屈康(化名)告訴記者：“廣州這項政策對我的購房計劃并沒有什么影響，前兩年大學剛畢業，我就把戶口遷到廣州，所以有買房的資格。而從長遠考慮，公寓之類產業也不打算買，產權時間太短，還怕影響落戶，耽誤孩子以后上學之類的問題。”

其實，進入2019年，“一城一策”逐漸成為各省市樓市調控的關鍵詞。據記者統計，目前已有福建、河南、杭州、寧波等地表示，將研究制定并實行“一城一策”樓市調控方案。此外，長沙等地也均開展“一城一策”試點。

1月24日，長沙市住建局表示，今年市住建局開展“一城一策”試點，努力讓剛需人群有房可住、買得起房。

此外，據大河網消息，河南省十三屆人大二次會議17日召開記者會，省住建廳副廳長張達稱，2019年，將繼續落實房地產市場調控城市政府主體責任制，堅持因地制宜、綜合施策，實行“一城一策”。由此來看，地方房地產調控的主動性、針對性正在增加。

嚴躍進認為，近期多城市出臺“一城一策”的房地產調控政策，本身是“因地制宜、分類指導”的導向。不過在當前房地產市場下行的情況下，會有更多的新意。短期內各地政府不會強調政策放松，而會繼續強調“一城一策”的導向；在具體執行過程中，往往各地會有放松的跡象。因為實際上一些大城市確實出現了交易放緩和價格趨緩等現象，所以各地政策公開或不公開的放松現象會更多。

此外，他表示，現在強調“一城一策”，含義在于各地的調控自主權更大。各類調控會有不同的考核體系，即地方政府自己需要承擔調控的責任。

實際上，“房住不炒”一直是房地產市場堅定不移的方向。在2018年底召開的中央經濟工作會上，再次明確“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”，并提出因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任，完善住房市場體系和住房保障體系。

■ 解讀

如何看待去年樓市嚴調控？

據悉，本輪房地產調控起源于2016年下半年，為了穩定房地產市場，全國各地紛紛出臺限購、限售、限貸等一系列調控措施，調控力度大、覆蓋范圍廣。

經過兩年多的調控，全國房地產市場有所降溫。國家統計局發布的數據顯示，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，累計增長9.5%，增速較此前有所下降。其中住宅投資達85192億元，累計增長13.4%，比1-11月份的增速回落0.2個百分點。

此外，我國在2018年1-9月、1-10月以及1-11月商品房銷售額累計增速已連續下降，從商品房銷售面積來看，已連續四個月的累計增速有所下滑，2018年1-12月份，商品房銷售面積為171654萬平方米，累計增長1.3%。

房地產調控最嚴時期已過去？

中原地產首席分析師張大偉對新京報記者表示，2018年可以說是中國房地產調控歷史上調控政策出臺最頻繁的年度。從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主。

房地產市場從過去十幾年的調控歷史看，最核心的房地產政策是信貸政策，針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度。只要信貸政策不出現明顯變動，其他政策的調整對樓市影響非常有限。

當然，最近多個城市的微調對市場也釋放了一定的寬松信號。但同時住建部與中央經濟工作會議依然強調了房住不炒。整體看，2019年的房地產政策依然是除信貸以外政策微調越來越多，但整體政策基本面依然保持比較緊的狀態。

2019年樓市走向如何？

張大偉表示，2019年，全國可能出現一輪起碼30城以上房地產調控政策的微調潮，未來多個城市的很多微調寬松政策將密集出現。特別是對于二三線城市來說，除了信貸政策，最近其他政策都有可能調整。現在看來，市場基本面出現了變化，大部分城市出現了房源多于購房者的現象。

嚴躍進認為，從當前房地產市場的導向看，因城施策方面會有很多細分動作，預計全國很多城市在2019年會有各類政策，類似政策不簡單體現為放松，但肯定會有放松的內容。

華鑫證券研報則認為，今年政策難見全面性的放松，但可能出現一城一策的靈活調整。如果需求政策不放松的情況下，庫存的回升會給今年部分城市一手房市場帶來供給壓力，價格波動幅度加大，而地方政府的土地出讓收入也會面臨較大的挑戰，基建補短板的資金來源目前也沒有完全脫離土地財政。因此不排除今年房地產政策出現部分松動的可能。

新京報記者 潘亦純