物業(yè)費(fèi)高漲導(dǎo)致投資回報(bào)率低 澳政府或?qū)⒄{(diào)低首付比例

5月17日，北京房展會(huì)國(guó)際展區(qū)，幾家來(lái)自澳大利亞的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)展開(kāi)了對(duì)客戶(hù)的爭(zhēng)奪。一名澳洲房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的客戶(hù)經(jīng)理聽(tīng)到北京青年報(bào)記者詢(xún)問(wèn)澳洲房產(chǎn)的情況，迫不及待地把記者拉到其所在展區(qū)，介紹澳洲樓市情況，并推薦了他們公司的項(xiàng)目。當(dāng)北青報(bào)記者提到澳大利亞房?jī)r(jià)下跌的情況，該客戶(hù)經(jīng)理甚至斷言：“現(xiàn)在正是抄底澳洲房產(chǎn)的時(shí)候了。”

在漲了50多年之后，澳洲房?jī)r(jià)為何掉頭直下，離崩盤(pán)還有多遠(yuǎn)？市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)在哪里？

房?jī)r(jià)

澳大利亞房?jī)r(jià)大跌

跌幅創(chuàng)08年金融危機(jī)以來(lái)之最

據(jù)澳大利亞統(tǒng)計(jì)局公布的住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)，在過(guò)去一年里，澳大利亞整體的房?jī)r(jià)水平下跌了5.1%，其中澳大利亞最繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)悉尼，更是下跌了13.2%。

澳大利亞房?jī)r(jià)自2017年年中開(kāi)始下跌，迄今跌幅創(chuàng)下10年前全球金融危機(jī)以來(lái)之最。澳大利亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司核心邏輯（CoreLogic）的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)澳大利亞的房?jī)r(jià)在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)下降了7.2％，其中悉尼和墨爾本過(guò)去一年分別下降了10.9%和10%。今年也依然在降溫。今年一季度，悉尼和墨爾本地區(qū)的跌幅分別在2.5%和2.4%；4月份澳大利亞八個(gè)州府城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.5%，同比下跌8.4%。房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有終止。

買(mǎi)家

現(xiàn)在要看房還要貨比三家

抱“抄底”心態(tài)很危險(xiǎn)

據(jù)某澳洲房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的一名銷(xiāo)售經(jīng)理陳先生告訴北青報(bào)記者，澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)最不可忽略的一個(gè)因素就是中國(guó)買(mǎi)家。甚至某種程度上來(lái)說(shuō)，正是移民、留學(xué)、投資等群體構(gòu)成的中國(guó)買(mǎi)家推動(dòng)了前些年澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。2013年前后，中國(guó)買(mǎi)家大舉進(jìn)入澳洲樓市，很多中國(guó)買(mǎi)家都是閉著眼睛買(mǎi)，直接在國(guó)內(nèi)下單，都不過(guò)去看房。

陳先生稱(chēng)，這種情況在去年底開(kāi)始有了變化，來(lái)自中國(guó)的客戶(hù)比往年大幅減少。中國(guó)客戶(hù)變得更加謹(jǐn)慎，一般都會(huì)先去澳洲看房，甚至貨比三家，成交周期比以往加長(zhǎng)了。另外，海外客戶(hù)的減少也讓他們公司不得不增加了對(duì)澳洲本地客戶(hù)的開(kāi)發(fā)。

一名因?yàn)楹⒆釉诎闹奚蠈W(xué)而準(zhǔn)備購(gòu)置房產(chǎn)的北京居民周女士告訴北青報(bào)記者，她在悉尼看房已經(jīng)一個(gè)多月了，但房?jī)r(jià)越是下跌，觀望心理就越重。總覺(jué)得等等會(huì)買(mǎi)到更好的房子，價(jià)格也更低。周女士稱(chēng)，悉尼的房?jī)r(jià)雖然大跌，但還是高，價(jià)格也是分化的，以前外國(guó)買(mǎi)家較多的公寓類(lèi)房產(chǎn)下跌的幅度更大。

周女士認(rèn)為，澳大利亞房?jī)r(jià)大跌跟政府收取的高額印花稅有關(guān)。另外，對(duì)海外購(gòu)房群體的嚴(yán)格限制也抑制了價(jià)格的上漲。“雖然悉尼的房?jī)r(jià)還有不確定性，還是決定出手買(mǎi)一套，而且澳洲房產(chǎn)交易的首付只有10%，等孩子上完學(xué)再賣(mài)出，就算房子不漲價(jià)，也算可以抵扣悉尼高昂的租金。”

在北京房展會(huì)上，澳洲的房產(chǎn)中介仍然在爭(zhēng)奪中國(guó)客戶(hù)。北青報(bào)記者在表示對(duì)澳洲房產(chǎn)的興趣之后，至少有五家房產(chǎn)中介人員推銷(xiāo)了他們的項(xiàng)目。某澳大利亞房產(chǎn)機(jī)構(gòu)的投資置業(yè)顧問(wèn)Krista稱(chēng)，澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)有調(diào)整周期但無(wú)房產(chǎn)泡沫。房產(chǎn)主要分為公寓、帶有土地的別墅以及不帶土地的別墅。海外人士印花稅10%-11%, 每年養(yǎng)房費(fèi)用2000-5000澳幣左右(豪宅除外)，若作為投資，除了房產(chǎn)本身增值回報(bào)以外，公寓出租投資年回報(bào)率6%-8%，House出租回報(bào)在4%-5%(投資回報(bào)可以做負(fù)扣稅-基本不用繳稅)，但土地會(huì)有自身的增值。

北青報(bào)記者注意到，現(xiàn)場(chǎng)詢(xún)問(wèn)澳洲房產(chǎn)的人士并不少，但多數(shù)表現(xiàn)都比較謹(jǐn)慎。一些客戶(hù)提出要去澳洲看房以后才會(huì)決定，幾乎沒(méi)有現(xiàn)場(chǎng)成交的案例。

“抱著抄底的心態(tài)是危險(xiǎn)的”，一名國(guó)內(nèi)樓市專(zhuān)家指出，海外的房產(chǎn)跟國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)就投資而言完全不是一個(gè)體系，面臨的不確定性更大。不僅有政治的風(fēng)險(xiǎn)，而且對(duì)于一個(gè)陌生的市場(chǎng)，不熟悉規(guī)則還是輕易不要去碰。

目前來(lái)看，盡管澳洲房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌，但仍處于周期中的高位，悉尼房?jī)r(jià)較2012年時(shí)高出約60%。這意味著在出現(xiàn)真正意義上的崩盤(pán)之前，市場(chǎng)可能仍有充分的時(shí)間來(lái)進(jìn)行調(diào)整。

探因

空置率高且投資回報(bào)率低

澳收緊對(duì)外國(guó)投資者房貸政策

一名澳洲華人房產(chǎn)中介趙先生告訴北青報(bào)記者，澳洲房?jī)r(jià)出現(xiàn)較大幅度的回調(diào)有很多方面的原因。前幾年房地產(chǎn)熱潮中，大量熱錢(qián)涌入使得地產(chǎn)商們蓋了大量的公寓樓房。但澳大利亞人口少，根本消化不了這么多房子，因此導(dǎo)致澳大利亞房地產(chǎn)很快呈現(xiàn)供大于求的狀況，房屋空置率上升，尤其是在墨爾本市區(qū)，公寓房空置率超過(guò)30%。

同時(shí)投資者們也發(fā)現(xiàn)，公寓房并沒(méi)有為他們帶來(lái)理想的投資回報(bào)。盡管澳大利亞的公寓房租金逐年上漲，但房屋管理費(fèi)（物業(yè)費(fèi)）的漲幅已經(jīng)超過(guò)房租。以墨爾本華人聚集區(qū)BoxHill為例，這幾年該地區(qū)公寓房房租上漲了20%，而房屋管理費(fèi)漲幅高達(dá)45%。投資回報(bào)率極為不合理，這使得海外投資者望而卻步。

“由于前幾年海外熱錢(qián)大量涌入澳大利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)，使房?jī)r(jià)急劇攀升。為了遏制這一現(xiàn)象，政府出臺(tái)政策，針對(duì)海外購(gòu)房者，將購(gòu)置稅從原來(lái)的5%提高到12%。”趙先生稱(chēng)，從2017年開(kāi)始的澳洲房產(chǎn)調(diào)控政策是其房?jī)r(jià)下跌最直接的原因，澳大利亞政府針對(duì)外國(guó)投資者收緊了房貸政策，當(dāng)?shù)厮拇筱y行不再給海外人士發(fā)放房貸。對(duì)于中國(guó)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，全款支付無(wú)疑明顯增加了資金出境和現(xiàn)金方面的壓力。

趙先生介紹，在貸款和相關(guān)政策收緊的背景下，澳大利亞樓市還出現(xiàn)了不少中國(guó)買(mǎi)家因資金不足而損失首付放棄交易的情況。

影響

房?jī)r(jià)大跌也引發(fā)澳政府關(guān)注

房貸政策或?qū)⒄{(diào)整

據(jù)澳大利亞媒體報(bào)道，澳大利亞總理莫里森5月12日在墨爾本舉行的競(jìng)選活動(dòng)中表示，政府將提供擔(dān)保，把首次購(gòu)房者的首付款從購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的20%減少到5%。

莫里森說(shuō)，這將使得許多人的購(gòu)房時(shí)間至少提前一半，讓更多的人盡早住上自己的房子。莫里森在一份電子郵件中說(shuō)，普通家庭可能需要9到10年的時(shí)間才能存夠房?jī)r(jià)的20%，希望通過(guò)減少首付款來(lái)幫助澳大利亞人盡早實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)第一套住房的目標(biāo)。有分析人士表示，除了提振房地產(chǎn)市場(chǎng)外，這一舉措也是莫里森為了尋求提高他在選舉前民意調(diào)查中的支持率。

據(jù)澳洲媒體報(bào)道，澳洲央行及監(jiān)管機(jī)構(gòu)也正在不斷對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。澳聯(lián)儲(chǔ)此前在利率決議中繼續(xù)維持低利率不變，銀行方面也已經(jīng)對(duì)貸款政策進(jìn)行調(diào)整，雖然仍將謹(jǐn)慎放貸，但購(gòu)房客戶(hù)將在貸款方面有更多選擇。

文/本報(bào)記者 朱開(kāi)云 趙新培

統(tǒng)籌/余美英

攝影/本報(bào)記者 朱開(kāi)云