買房和租房是當今都市人群生活的重要組成部分，占用了大量資金，影響著幸福指數。

近期，貝殼找房通過交易數據，重點觀測了北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、天津、廈門、重慶、成都、西安、長沙、武漢、鄭州等15個城市，發布《2019上半年城市居住報告》，圍繞著租與住，對城市人群進行了一次畫像。

二手房：

購房者趨于年輕化 女生比男生買房早

二手房方面，2019年上半年，均價排名TOP5分別為北京、深圳、上海、廈門及杭州，對應均價分別為59627、53641、46054、35999、30427（單位：元每平方米）。值得注意的是，廈門二手房交易均價已經超過一線城市廣州和準一線城市杭州。除了受供需關系影響外，來自其周邊泉州和漳州的置業需求也是其房價高企的主要原因之一。

　　數據來源：貝殼找房

統計數據顯示，廈門2018年末常住人口為411萬人，全年地區生產總值4791.41億元，城鎮居民人均可支配收入54401元；對比房價接近的城市杭州，杭州2018年末常住人口為980.6萬人，全年地區生產總值13509億元，城鎮居民人均可支配收入54348元。無論是人口還是經濟總量，廈門并不占優勢，但房價卻躋身一線城市。

對此，《報告》指出，除了政策原因，主要原因還包括：島內面積小，資源配置高，房屋成為稀缺品。廈門島內城區湖里面積約為84平方公里，思明面積約為74平方公里，而湖里2019年上半年均價為40842元/平方米，思明區為46408元/平方米，遠高于島外城區；需求旺盛，來自泉州、龍巖及周邊省份的高凈值人群及臺商、華僑等購買力強勁，廈門新房、二手房180平方米以上并不限購等。

15城中，長沙二手房交易價格最低，相較于周邊城市，長沙“低房價”成為其吸引人才的主要優勢之一。

這些高啟的數字讓初入社會的年輕人在城市房價面前顯得有些無力，以致于不得不在父母的資金助攻下盡早“上車”。

在《報告》重點觀測的城市中，一個突出現象是購房者趨于年輕化。

其中，長沙購房者最年輕，平均為28.9歲，而重慶購房者的年齡降幅最大，較2018年上半年足足提前了兩年，達到31.5歲。今年上半年，北京、深圳購房者平均年齡較高，分別為34.1歲和31.6歲，但同期對比看，購房者平均年齡在降低，去年同期，北京和深圳的購房者平均年齡分別為34.5歲和32歲。

此外，由于女性在經濟和思想上越來越獨立，其在買房這件事上也越來越主動。《報告》顯示，重慶、鄭州、深圳、天津、北京、廈門、廣州、南京、杭州9個城市中，女性購房者占比較2018年上半年均呈現出上漲趨勢，其中，重慶女性購房占比48.6%，近乎與男性各占半壁江山。在深圳、杭州、長沙等9個城市中，女性平均購房年齡均小于男性，其中長沙差距最大，相差1.4歲。

　　基于以上兩個趨勢，貝殼在各城市中找出了備受年輕人和女性青睞的商圈。

以北京為例，在交易最活躍的10大商圈中，年輕購房者扎堆在回龍觀，平均年齡為34.3歲；而常營則吸引了更多的女性購房者，占比達到49.8%。

新房：

廈門房價躋身一線 杭州樓盤賣得最快

除了二手房方面數字高居不下，廈門的新房掛牌均價達到33476元/平方米，依然緊隨京滬深之后。

《報告》指出，原因主要在于廈門既是經濟特區，也是著名的旅游城市，吸引了不少投資者和游客前往，同時輕工業相對發達，很多外來人口來此就業。其在教育、醫療、交通等方面的條件也比周邊城市更優越，吸引著福建全省的高凈值人群來此置業定居。

業內人士表示，伴隨著落戶政策放寬、首套房利率下調等利好消息以及較多新盤入市，廈門上半年的新房成交量有所上升。新入市的純新項目多受70/90政策約束，80-100㎡的主力成交結構基本成為趨勢，200萬-400萬元的房源相對受熱捧。同時，從位置來看，島外的集美、海滄等區域熱度最高，島內則是思明區優于湖里區。

一個有意思的現象是，永遠不缺話題度的杭州市場再次用新房去化速度刷了把存在感。根據貝殼交易數據，全國14城的熱銷樓盤中，杭州的帶看成交率高居榜首，樓盤帶看成交率Top10榜單中，杭州一城占據四席，分別為第一名的路勁遠洋江南院子、第二名東方新天地、第三名天目觀山月和第八名湖濱外灘。

《報告》指出，杭州新房之所以暢銷，部分是因為住宅市場處于供不應求的狀態。有業內人士表示，2019年上半年，由于杭州新房供應量不足，成交量有所下滑，但市場熱度依舊較高，只要稍有一定新房供應量的區域立馬成為熱銷區域。余杭一直是杭州的熱門區域，近期熱度較高的還有臨安的青山湖、濱湖新區、錦北板塊，以及蕭山的南部臥城板塊。

2018年以來已經參加了兩次萬人搖號的杭州買房一族吳倩（化名）依然處于持幣待購中，“看得上的搖不上，能買的又不喜歡”，畢竟這是一場幾百萬的資金投入，她熱切卻也謹慎。

租房：

新一線吸引力強 京滬深壓力山大

相對于買房人群，租房大軍的境況亦是關注的焦點之一。

據《報告》統計，2019年上半年，對比15城單位租金發現，一線城市單位租金明顯高于新一線城市。一線城市中，北京最高，平均每平方米租金85.6元，其次是深圳及上海，分別為每平方米78.5元和73.8元。新一線城市中，單位租金最高的城市是杭州，其次是南京及廈門。租金最低的城市是西安，每平方米25.7元。

分居室看，2019年上半年，北京一居室約為5200元，兩居室約為6300元，三居室約為8700元，在15城中居于首位，其次是深圳及上海。一居室均價最低的城市為重慶，約為1500元，稍高的是長沙，約為1600元。

2019年上半年，一線城市租房交易量遠高于新一線城市。但與2018年上半年相比，京滬深的租房交易量均出現了下降，且降幅明顯，高于新一線城市。

同時，從2019年的租房交易量趨勢來看，西安、長沙、武漢等新一線城市增幅最明顯，伴隨著人才涌入，新一線城市租房市場越發火熱。

自2017年武漢提出“留住百萬大學、請回百萬老校友”的號召后，新一線城市與北上廣深的人才爭奪戰正式打響，并在2018年達到高潮。今年又到畢業季，《報告》顯示，從貝殼的租房交易量來看，新一線城市對人才仍有很強的吸引力。監測的城市中，西安、長沙、武漢、蘇州等城市的6月租房交易量較上半年平均水平高出50%以上。

除了人才引進政策的差異之外，租金也是畢業生們逃離一線城市的原因。

貝殼找房調研數據顯示，86.9%的受調人群可接受的房租收入比在30%以下。如果把30%定義為房租的“幸福分割線”，從《報告》中可以看出，長沙、蘇州、西安、廣州等8個城市相對幸福。其中，長沙房租收入比約21.8%，幸福感最強，而深圳房租收入比最高，其次是北京及上海。

（國際金融報記者 孫婉秋）