在當(dāng)前國際形勢錯(cuò)綜復(fù)雜、全球經(jīng)濟(jì)增長趨緩態(tài)勢下，我國經(jīng)濟(jì)面臨一定下行壓力。在這樣的環(huán)境下，政府仍堅(jiān)持“房住不炒”，繼續(xù)“因城施策”，從銀行房貸和購買資質(zhì)要求等方面持續(xù)限制，逐漸改變了以往經(jīng)濟(jì)下行就放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的市場預(yù)期，抑制了投資性與投機(jī)性資金涌入房地產(chǎn)。隨著調(diào)控政策的延續(xù)，市場對(duì)擺脫主要依靠房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)路徑、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的信心逐漸增強(qiáng)，也為發(fā)展股權(quán)投資創(chuàng)造了條件。

促進(jìn)公共服務(wù)與公共產(chǎn)品均等化

“房住不炒”的理念，是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的方向性指針，也是避免經(jīng)濟(jì)過度依靠房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在要求，具有戰(zhàn)略性意義。要落實(shí)好這一理念，需要加強(qiáng)長遠(yuǎn)機(jī)制的設(shè)計(jì)。因城施策，通常采用提高首付比、利率等金融工具限制及本地戶籍、持續(xù)繳納社保等帶有較強(qiáng)的行政性規(guī)定，此類政策短期見效快，但并非長遠(yuǎn)的制度安排。如因城施策的城市不斷增加，政策性的碎片化問題會(huì)逐漸凸出。一旦遇房價(jià)下行幅度加大、土地財(cái)政問題不斷暴露等困境時(shí)，政策可能會(huì)反復(fù)。如何使“房住不炒”理念更好地持續(xù)貫徹，關(guān)鍵需建立起長效機(jī)制。

筆者認(rèn)為，建立長效機(jī)制應(yīng)從供需層面入手。在供給層面上，應(yīng)在不同區(qū)域提供公共服務(wù)與公共產(chǎn)品均等化。實(shí)證研究表明，決定房價(jià)的關(guān)鍵因素是公共產(chǎn)品與公共服務(wù)的優(yōu)劣，而非其建安成本加折舊。公共產(chǎn)品是每個(gè)人消費(fèi)這種物品或勞務(wù)不會(huì)導(dǎo)致別人對(duì)該物品或勞務(wù)消費(fèi)的減少。

英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家蒂伯特首先從理論上推導(dǎo)出，人們更愿意遷往具有更好公共產(chǎn)品的社區(qū)。后續(xù)的研究者將蒂伯特提出的假設(shè)條件放松，更接近實(shí)際，如人們需要工作以養(yǎng)活自己和家人，并將社區(qū)擴(kuò)展到地區(qū)甚至是國家。實(shí)證研究結(jié)果表明，即使在收入相同甚至略低的情況下，人們也更愿意遷移到有更好的基礎(chǔ)設(shè)施、教育與醫(yī)療等公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的地區(qū)。

當(dāng)前我國區(qū)域間的公共產(chǎn)品與公共服務(wù)差距明顯，相比二三線城市，一線城市優(yōu)勢明顯，典型的如北京、上海擁有更好的公共產(chǎn)品，更好的基礎(chǔ)設(shè)施、教育與公共醫(yī)療等。結(jié)果是更多的人遷移或選擇在這些城市居住，推動(dòng)住房需求擴(kuò)張，房價(jià)上漲。因此，政府應(yīng)該著力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，實(shí)現(xiàn)各個(gè)地區(qū)的公共服務(wù)產(chǎn)品均衡發(fā)展，從而引導(dǎo)生產(chǎn)要素的發(fā)散流動(dòng)，減少一線城市住房供給壓力而引發(fā)的房價(jià)上漲。

引導(dǎo)資金分流

我國儲(chǔ)蓄存款規(guī)模較大，其中居民存款中有不少長期性質(zhì)，如有符合長期性質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和利益一致性原則，自然可引導(dǎo)部分資金進(jìn)行權(quán)益類資產(chǎn)投資，從而減少對(duì)住房投資的需求。

在引導(dǎo)資金分流層面，需提升金融服務(wù)業(yè)的市場化、專業(yè)化和多元化水平，以實(shí)現(xiàn)各類投資產(chǎn)品保值增值為首要考慮，為吸引長期資金開展權(quán)益投資創(chuàng)造條件。目前國內(nèi)從事二級(jí)市場證券投資的公募基金、私募基金和一級(jí)市場的股權(quán)投資基金數(shù)量不斷增加。截至今年6月底，我國境內(nèi)共有公募基金管理公司124家，公募基金資產(chǎn)合計(jì)13.46萬億元。但穿透到眾多產(chǎn)品中，在投資人與管理人之間缺乏明確利益的一致約束。而在管理費(fèi)提取上，無論產(chǎn)品盈虧，都按比例計(jì)提。其結(jié)果容易導(dǎo)致管理人重基金管理規(guī)模，甚至不加約束地?cái)U(kuò)大基金品種和數(shù)量，輕投資人回報(bào)、實(shí)現(xiàn)基金保值增值。

經(jīng)濟(jì)有其周期性特征，資本市場是各類經(jīng)濟(jì)的集合映射，也相應(yīng)具有周期性特征。由于隨眾因素，普通投資者易受市場情緒影響，在市場大幅上漲時(shí)更傾向買股票型產(chǎn)品。即使管理人判斷出市場泡沫嚴(yán)重，但在管理規(guī)模擴(kuò)大、收取的管理費(fèi)也相應(yīng)增加的激勵(lì)下，他們?nèi)詴?huì)鼓勵(lì)投資人購買產(chǎn)品，而不是從價(jià)值投資的理性角度引導(dǎo)。

在針對(duì)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，股票型產(chǎn)品的投資基準(zhǔn)傾向于絕對(duì)收益型產(chǎn)品，如1年、3年和5年投資收益率硬性要求達(dá)到多少，這實(shí)際偏離了對(duì)股票市場風(fēng)險(xiǎn)收益特征的理解。長期看，股票投資收益率會(huì)高于債券型產(chǎn)品，但其不確定性也強(qiáng)，考核基準(zhǔn)如以絕對(duì)收益作為要求，容易扭曲管理人的投資行為，注重短期效應(yīng)，忽略長期投資價(jià)值。股票型產(chǎn)品應(yīng)以戰(zhàn)勝相對(duì)基準(zhǔn)才有可比性，設(shè)計(jì)相對(duì)收益型產(chǎn)品作為投資基準(zhǔn)來衡量管理人的投資能力。較長時(shí)期如3年戰(zhàn)勝了投資基準(zhǔn)，說明管理人能獲得超額收益；低于基準(zhǔn)，說明管理人投資能力較弱。此情形下，投資人可投資被動(dòng)指數(shù)來獲得市場平均回報(bào)，從而節(jié)省管理費(fèi)用。（

在當(dāng)前國際形勢錯(cuò)綜復(fù)雜、全球經(jīng)濟(jì)增長趨緩態(tài)勢下，我國經(jīng)濟(jì)面臨一定下行壓力。在這樣的環(huán)境下，政府仍堅(jiān)持“房住不炒”，繼續(xù)“因城施策”，從銀行房貸和購買資質(zhì)要求等方面持續(xù)限制，逐漸改變了以往經(jīng)濟(jì)下行就放松房地產(chǎn)調(diào)控政策的市場預(yù)期，抑制了投資性與投機(jī)性資金涌入房地產(chǎn)。隨著調(diào)控政策的延續(xù)，市場對(duì)擺脫主要依靠房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)路徑、實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的信心逐漸增強(qiáng)，也為發(fā)展股權(quán)投資創(chuàng)造了條件。

促進(jìn)公共服務(wù)與公共產(chǎn)品均等化

“房住不炒”的理念，是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的方向性指針，也是避免經(jīng)濟(jì)過度依靠房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)在要求，具有戰(zhàn)略性意義。要落實(shí)好這一理念，需要加強(qiáng)長遠(yuǎn)機(jī)制的設(shè)計(jì)。因城施策，通常采用提高首付比、利率等金融工具限制及本地戶籍、持續(xù)繳納社保等帶有較強(qiáng)的行政性規(guī)定，此類政策短期見效快，但并非長遠(yuǎn)的制度安排。如因城施策的城市不斷增加，政策性的碎片化問題會(huì)逐漸凸出。一旦遇房價(jià)下行幅度加大、土地財(cái)政問題不斷暴露等困境時(shí)，政策可能會(huì)反復(fù)。如何使“房住不炒”理念更好地持續(xù)貫徹，關(guān)鍵需建立起長效機(jī)制。

筆者認(rèn)為，建立長效機(jī)制應(yīng)從供需層面入手。在供給層面上，應(yīng)在不同區(qū)域提供公共服務(wù)與公共產(chǎn)品均等化。實(shí)證研究表明，決定房價(jià)的關(guān)鍵因素是公共產(chǎn)品與公共服務(wù)的優(yōu)劣，而非其建安成本加折舊。公共產(chǎn)品是每個(gè)人消費(fèi)這種物品或勞務(wù)不會(huì)導(dǎo)致別人對(duì)該物品或勞務(wù)消費(fèi)的減少。

英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家蒂伯特首先從理論上推導(dǎo)出，人們更愿意遷往具有更好公共產(chǎn)品的社區(qū)。后續(xù)的研究者將蒂伯特提出的假設(shè)條件放松，更接近實(shí)際，如人們需要工作以養(yǎng)活自己和家人，并將社區(qū)擴(kuò)展到地區(qū)甚至是國家。實(shí)證研究結(jié)果表明，即使在收入相同甚至略低的情況下，人們也更愿意遷移到有更好的基礎(chǔ)設(shè)施、教育與醫(yī)療等公共服務(wù)和公共產(chǎn)品的地區(qū)。

當(dāng)前我國區(qū)域間的公共產(chǎn)品與公共服務(wù)差距明顯，相比二三線城市，一線城市優(yōu)勢明顯，典型的如北京、上海擁有更好的公共產(chǎn)品，更好的基礎(chǔ)設(shè)施、教育與公共醫(yī)療等。結(jié)果是更多的人遷移或選擇在這些城市居住，推動(dòng)住房需求擴(kuò)張，房價(jià)上漲。因此，政府應(yīng)該著力推動(dòng)實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)均等化，實(shí)現(xiàn)各個(gè)地區(qū)的公共服務(wù)產(chǎn)品均衡發(fā)展，從而引導(dǎo)生產(chǎn)要素的發(fā)散流動(dòng)，減少一線城市住房供給壓力而引發(fā)的房價(jià)上漲。

引導(dǎo)資金分流

我國儲(chǔ)蓄存款規(guī)模較大，其中居民存款中有不少長期性質(zhì)，如有符合長期性質(zhì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和利益一致性原則，自然可引導(dǎo)部分資金進(jìn)行權(quán)益類資產(chǎn)投資，從而減少對(duì)住房投資的需求。

在引導(dǎo)資金分流層面，需提升金融服務(wù)業(yè)的市場化、專業(yè)化和多元化水平，以實(shí)現(xiàn)各類投資產(chǎn)品保值增值為首要考慮，為吸引長期資金開展權(quán)益投資創(chuàng)造條件。目前國內(nèi)從事二級(jí)市場證券投資的公募基金、私募基金和一級(jí)市場的股權(quán)投資基金數(shù)量不斷增加。截至今年6月底，我國境內(nèi)共有公募基金管理公司124家，公募基金資產(chǎn)合計(jì)13.46萬億元。但穿透到眾多產(chǎn)品中，在投資人與管理人之間缺乏明確利益的一致約束。而在管理費(fèi)提取上，無論產(chǎn)品盈虧，都按比例計(jì)提。其結(jié)果容易導(dǎo)致管理人重基金管理規(guī)模，甚至不加約束地?cái)U(kuò)大基金品種和數(shù)量，輕投資人回報(bào)、實(shí)現(xiàn)基金保值增值。

經(jīng)濟(jì)有其周期性特征，資本市場是各類經(jīng)濟(jì)的集合映射，也相應(yīng)具有周期性特征。由于隨眾因素，普通投資者易受市場情緒影響，在市場大幅上漲時(shí)更傾向買股票型產(chǎn)品。即使管理人判斷出市場泡沫嚴(yán)重，但在管理規(guī)模擴(kuò)大、收取的管理費(fèi)也相應(yīng)增加的激勵(lì)下，他們?nèi)詴?huì)鼓勵(lì)投資人購買產(chǎn)品，而不是從價(jià)值投資的理性角度引導(dǎo)。

在針對(duì)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，股票型產(chǎn)品的投資基準(zhǔn)傾向于絕對(duì)收益型產(chǎn)品，如1年、3年和5年投資收益率硬性要求達(dá)到多少，這實(shí)際偏離了對(duì)股票市場風(fēng)險(xiǎn)收益特征的理解。長期看，股票投資收益率會(huì)高于債券型產(chǎn)品，但其不確定性也強(qiáng)，考核基準(zhǔn)如以絕對(duì)收益作為要求，容易扭曲管理人的投資行為，注重短期效應(yīng)，忽略長期投資價(jià)值。股票型產(chǎn)品應(yīng)以戰(zhàn)勝相對(duì)基準(zhǔn)才有可比性，設(shè)計(jì)相對(duì)收益型產(chǎn)品作為投資基準(zhǔn)來衡量管理人的投資能力。較長時(shí)期如3年戰(zhàn)勝了投資基準(zhǔn)，說明管理人能獲得超額收益；低于基準(zhǔn)，說明管理人投資能力較弱。此情形下，投資人可投資被動(dòng)指數(shù)來獲得市場平均回報(bào)，從而節(jié)省管理費(fèi)用。（作者 全國社會(huì)保障基金理事會(huì)規(guī)劃研究部資產(chǎn)配置處處長侯方玉）