規模房企接連倒下，被吹大的泡沫終被刺破

羅韜

誰也不從知曉，下一個倒下的會是誰！

2019年以來，數百家迷你房企的破產重組，并沒有引起行業反思，唯有規模型企業的倒下，才足以形成警示。

市場消息顯示，福晟集團(下稱“福晟”)、協信控股集團(下稱“協信”)相繼把自己的項目擺上貨架尋求買家，而接盤企業分別是世茂房地產(00813.HK，下稱“世茂”)和陽光城(000671.SZ)。

兩宗交易均未最終落實，但各方求證結果顯示，福晟和協信兩家公司確實急需資金紓困。回顧兩家公司近年的市場表現，均曾因急速擴張一時風光無兩，而這讓如今的滑鐵盧更令人唏噓。

接近年末，盡管不少地方花式放松樓市調控，但房企間緊繃地神經卻未能放松，接連兩家中型房企的轟然倒下，或多或少讓一些同行兔死狐悲。畢竟，上一輪擴張周期中極力放大杠桿瘋狂擴張者還有很多，如今深陷資金和債務困境者也并不少。誰也不從知曉，下一個倒下的會是誰！

大房企也深陷泥潭

過去一年，福晟過的異常艱難。這家發跡于福州的房企，曾在2016、2017年瘋狂拿地，通過收并購形式介入大量舊改項目，稱其貨值超過8000億。

2018年福晟高調對外公布地產目標：2018年實現銷售額600億元，2019年900億元，2020年1300億元，并在2020年進入行業前30名。

不過，受制于較高的負債和難以處理的收并購問題，福晟集團大量項目遲遲無法入市，資金狀況日趨嚴峻。

“雖然每個月工資照發，不過福晟內部2018年的年終獎都還沒有完全發放。”一位知情人士透露。

過去幾月，福建福晟旗下公司股權累計被凍結次數超過30次。其中，北京市第三中級人民法院凍結福建錢隆津晟投資有限公司2000萬元股，福建思華投資有限公司400萬元股權，福建隆順祥投資有限公司3億元股權。

“福晟在過去幾個月一直在尋找項目接盤俠，希望通過出售股權形式進行回血，同時希望借助政府進行背書，以便度過這一輪資金危機。”一位接近福晟人士指出。

在福晟最艱難的時候，即便是每個月發工資，都需要福晟總裁童文濤去銀行面前溝通，才得以保證每個月工資的日常發放。這位有著銀行背景的總裁，從一開始來到福晟，便是把主要精力放在資金問題上。

時至年底，福晟的接盤俠世茂總算出現。第一財經記者了解到，目前世茂集團、中國東方資產管理股份有限公司已經與福晟簽署地產業務股權收購框架協議。12月7日，世茂盡調團隊已經進駐福晟。

按照目前的初步規劃，世茂、東方資產與福晟集團三方股權比例暫定為4：3：3，收購完成后，由世茂操盤。

“世茂的收購通常都是承債式收購，加之有金融機構配合，實際支付的現金并不多。”世茂集團副總裁兼財務總監湯沸向第一財經記者表示。

受到該收購的影響，12月17日，福晟集團下屬上市平臺福晟國際(00627.HK)盤中上漲超過30%。

“福晟的滑鐵盧基本來自幾個原因，第一是拿錯地，大量的收并購項目實際上有很多法務、債務問題，最終項目無法按時入市，項目周轉速度過慢；第二是踩錯周期，福晟加杠桿的時間比其他閩系晚了1-2年，當其他公司開始控制財務杠桿的時候，福晟已經來不及收住。”一位閩系地產公司高層向記者評價。

實際上，福晟今年已經出現多位高管離職，包括分管營銷副總裁、投資中心總經理等關鍵崗位均離職，而這些崗位也一直沒有候補人選。“福晟的集團投資總去了福州龍湖做投資總，即便是降低能級也要趕緊跳槽。”一位福州龍湖人士告訴記者。

不只是福晟，另一家知名度不低的房企協信，在今年同樣過的異常艱難。今年3月，協信聯席總裁張澤林低調離職，隨后協信一直處于群龍無首狀態，從公開信息看，協信在今年也從來沒有拿地動作。消息顯示，12月末，陽光城與協信談判股權收購已經進入最后階段，不出意外明年協信將把項目股權讓渡給陽光城。

面臨并購命運的還有新湖中寶(600208.SH)，這家公司12月向綠城中國(03900.HK)轉讓上海新湖房地產開發有限公司合計35%的股權及相應權利和權益，合計總額為36億元。而在今年7月，新湖中寶以67.05億元將持有的浙江甌瓴實業有限公司和上海瑪寶房地產開發有限公司的股權及相應權益出售給了融創中國(01918.HK)。

趨緊的融資節奏和難以入市的項目，讓這些中型房企不得不把項目擺在貨架，等著更多的大公司進行接盤。“每周都有公司主動找上門來談合作并購，我們看的比較多，真正去收購的還是少數，畢竟里面涉及的問題比較多。”一家TOP15公司投資負責人告訴記者。

那些被房企吹大的泡沫

很多中型房企面臨困局的背后，實際上折射出地產公司銷售“虛高”，泡沫不斷被刺破。

“我們公司每年對外已經號稱突破全口徑銷售千億規模，不過實際上這三年我們的內部權益銷售額都不到400億，還是用大量小股操盤方式來虛增了銷售額。”一家閩系地產公司副總裁透露。

過去幾年，由于融資對規模的需求，很多地產公司都通過大量合作來擴大自己的銷售規模，大量千億房企涌現，不過實際上這些公司的內部權益銷售并沒有那么多。

比如剛剛登錄資本市場的新力控股(02103.HK,下稱“新力”)，就未正式披露過自己的銷售數據。而根據據第三方機構數據，新力2016~2018年，合同銷售額為161.3億元、428.1億元和887.3億元，同比增幅分別是107%、165%、347%。

不過，新力的營業收入卻和銷售數據有大量差距。根據新力的招股書，2016年、2017年及2018年，新力分別實現營業收入22.2億元、52.4億元、84.2億元，復合年增長率為94.6%。

一般而言，地產公司的銷售金額會在1-2年之內結轉成為營業收入，不過新力的2018年營業收入與2016年的合同銷售額都有接近80億差距。

此外，新力的周轉速度明顯快于同行，公開資料顯示，新力項目“120天啟動開發、180天達到預售標準”。按照這個邏輯，這些項目應該很快進行交付進而結轉，不過這里面新力數據差異巨大。

“所有的銷售都應該建立在回款上，我們到了年底最重要的就是保證回款和現金流。”湯沸指出。

很多公司還是在為了銷售數據需要不斷想辦法。“即便是排名前五的房企，為了年末沖業績，也把沒有拿到預售證的項目提前給中介或者資金方，讓其進行包銷，不過要求提前回款，這樣就可以算作今年的銷售業績。”一位營銷總向記者透露。

一位地產公司部門負責人稱，自己所在公司內部也進行了員工內購，以更低的價格賣給員工，并允許半年內進行更名，并保證可以半年后退款。實際上看，這樣的銷售回款僅僅是首付，未來是否真的可以形成真正的現金回款，還有待市場考證。

今年同樣異常困難的泰禾集團(000732.SZ，下稱“泰禾”)也從未主動披露過自己的銷售業績。根據泰禾公告，2016年~2018年營業收入分別為207億元、243億元、309億元。同期，各家排行機構統計泰禾全口徑銷售數據2016年、2017年、2018年分別為：400億元、1007億元、1303億元。

因此，泰禾的真實銷售數據一度遭遇過市場質疑，比如截至2019年前三季度，泰禾預收賬款545億元，即便全部進行結轉，也無法達到上述機構統計的數據。

泰禾董事長黃其森在近日接受媒體采訪時表示：“銷售額并非是交易所強制要求的披露信息，我們也并沒有刻意隱去，未來我們也會選擇公開和公布銷售額。”

“從今年的銷售完成情況看，大部分公司都沒有完成年初內部制定的指標，甚至到了年底只能靠用房抵供應商款、員工內購等形式飲鴆止渴，一片繁華之后，實際真實銷售情況并不樂觀。”一家TOP10房企高層說。

房地產步入風險投資時期

在李鳴看來，受到市場環境收縮影響，行業洗牌速度正在以超乎想象的速度加快。

“房地產已經不是黃金、白銀時代，而是進入風險投資時代，行業風險和機會并存。”綠地香港(00337.HK)董事局主席陳軍這樣評價如今的行業格局。

一個數據可以佐證，人民法院公告網數據顯示，2019年房地產破產公司已超過450家。

“融資還是非常困難，未來銀行的額度有限，自然更傾向于大公司，行業龍頭公司將進一步獲得優勢。”湯沸認為。

西政資本統計顯示，目前百強開發商的拿地資配資成本，前50強一般年化在13%~15%不等，50~100強一般年化在16%~18%不等，百強開外或當地龍頭開發商一般年化在19%~21%不等。

克而瑞認為，當前房地產市場依舊處于下行階段，全國土拍溢價率依舊保持在低位，新房市場各城市間銷售表現存在明顯分化。

和以往不同，拿地過后市場上行，很多土地就可以穿越周期，而如今一旦拿錯拿貴，小則面臨虧本，重則如上述很多公司一樣無法入市。

克而瑞統計發現，全國各地此前的大部分地王項目，目前盈虧對半。

以廈門為例，截止2019年12月1日，自2016年拿地的六成地王已經入市，入市項目的平均入市周期達20個月，遠超過全國平均入市周期10個月。其中，位于集美區的禹洲璟閱城表現最為突出，該項目土地在2016年8月被禹洲地產(01628.HK)以28億元的價格競得，樓板價高達32825元/平方米，2019年6月首開，首開平均售價33000元/平方米，地房比高達99%，房地差僅有175元/平方米，虧損十分嚴重。

旭輝控股集團(00884.HK)總裁林峰表示：“每年從看的地到實際拿下，基本都是要百里挑一。行業趨于穩定之后，利潤率已然沒有以往之高。”

可以說，中國房地產行業已經告別過去資金推動時代，內生驅動時代已然來臨，而這一切將進一步考驗每個公司管理智慧。無論企業抑或是購房者，“撐死膽大者”的局面，已然遠去。