《北京市物業(yè)管理條例》已于5月1日起正式實施，這是在《北京市物業(yè)管理辦法》出臺10年后，北京市出臺的又一部物業(yè)管理方面的法規(guī)。

新規(guī)解決哪些物業(yè)管理方面的難題？有哪些亮點？《工人日報》記者就此進行了采訪。

破解“業(yè)委會成立難”

居委會、業(yè)委會、物業(yè)公司被稱作社區(qū)治理的“三駕馬車”。然而，長期以來，在一些小區(qū)尤其是老舊小區(qū)，業(yè)委會往往處于“缺席”狀態(tài)，環(huán)境臟、停車亂、治安差等問題無法根治。

北京市西城區(qū)德勝街道社區(qū)建設辦物業(yè)管理組組長張明宣告訴《工人日報》記者，以往成立業(yè)委會難度大、門檻高，需要由業(yè)主向街道提出申請，但在不少小區(qū)存在業(yè)主時間緊、分歧大、信任感低的情況，以至于業(yè)委會遲遲無法成立。

此次出臺的新規(guī)明確，對于“不具備成立業(yè)主大會條件的”“具備成立業(yè)主大會條件，但確有困難未成立的”“業(yè)主大會成立后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的”等情形，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以組建由居民委員會、村民委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人代表等組成的物業(yè)管理委員會，推動符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

從14%的反對票到100%繳納物業(yè)費

德勝街道共有20個社區(qū)，169個小區(qū)，常住人口11.7萬人，目前已成立14個業(yè)委會，計劃今年成立60個左右的業(yè)主委員會和物業(yè)管理委員會，爭取明年達到全覆蓋。

德勝街道辦事處社會辦負責人表示，本地區(qū)試點小區(qū)劃分為三類，一是適合業(yè)主自治的小區(qū)，二是適合直接引進物業(yè)的小區(qū)，三是適合共享物業(yè)管理模式的小區(qū)。

以什坊街2號院為例，原產(chǎn)權單位不再對小區(qū)進行直接管理后，小區(qū)業(yè)主不交物業(yè)費，小區(qū)基礎設施薄弱且年久失修，院內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綜合治安、業(yè)主糾紛等問題凸顯。

張明宣告訴記者，在成立業(yè)委會的第一次全體業(yè)主投票中，有14%的業(yè)主投了反對票，經(jīng)過街道辦的反復協(xié)調(diào)和一年物業(yè)公司試點，業(yè)主們從反對、質疑、模棱兩可到肯定，不僅在兩年內(nèi)達到物業(yè)費100%繳納，還通過業(yè)主大會投票表決，動用70萬元對小區(qū)兩部電梯進行更換，其中維修基金60萬元，小區(qū)業(yè)主自籌10萬元。

“早期，成立業(yè)主大會的最大難題，其實是相關法律法規(guī)的缺失。”以往如果業(yè)主不提交成立業(yè)主委員會的申請，街道的整改和落實方案難以落地。新規(guī)實施后，街道可以組織居民成立業(yè)主大會。若仍選不出，居委會的工作人員將作為骨干組建小區(qū)的物業(yè)管理委員會，由物業(yè)管理委員會牽頭對小區(qū)的發(fā)展建設，包括物業(yè)管理、文化建設、鄰里和諧建設等方面進行提升。

可操作性強

新規(guī)明確了物業(yè)管理委員會成員及其決策程序中業(yè)主代表的比例，即雙過半原則。作為臨時機構，物業(yè)管理委員會一般任期不超過3年。

根據(jù)德勝街道辦的經(jīng)驗，除保證物業(yè)管理委員會成員中1/2以上為業(yè)主外，另外三名成員可由居委會工作人員、產(chǎn)權單位相關人員以及街道工作人員共同參與，以確保社區(qū)、產(chǎn)權單位和政府均有參與，加強物業(yè)管理委員會在工作中的廣度、力度和深度。

除降低業(yè)主委員會成立門檻，可組建過渡性質的物業(yè)管理委員會外，新規(guī)中還有不少“接地氣”的規(guī)定：首次規(guī)定前期物業(yè)服務合同期限最長不超過2年、首次明確停車位應當優(yōu)先提供給業(yè)主、物業(yè)費可實行市場調(diào)節(jié)并適時調(diào)整、對拒不退出的物業(yè)每日可罰1萬元……

“新規(guī)可操作性強，有助于街道更好地開展社區(qū)治理的工作，變被動為主動，這是在黨建引領下社區(qū)治理與物業(yè)管理融合共進的積極嘗試。”張明宣說。（記者 李逸萌）