“看很多消息都說三季度房貸利率有可能下降，所以我準備緩一緩再辦貸款手續(xù)。”北京市民楊女士對中國證券報記者表示。通過調研發(fā)現(xiàn)，有類似想法的購房者不在少數(shù)。

專家和業(yè)內人士指出，當前個人房貸利率水平相對較低，且監(jiān)管層多次重申“房住不炒”原則，預計未來房貸利率可能會在穩(wěn)定的基礎上小幅波動。

房貸利率七連降

根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院此前發(fā)布的2020年7月中國房貸市場報告，2020年以來，房貸利率持續(xù)下調，已連續(xù)下降7個月。7月（數(shù)據(jù)監(jiān)測期為6月20日-7月17日），全國首套房貸款平均利率為5.26%，環(huán)比下降2個基點；二套房貸款平均利率為5.58%，環(huán)比下降2個基點。36個城市的房貸利率平均水平較去年底降幅超過15個基點，其中，昆明和蘇州地區(qū)房貸利率下降幅度高達60個基點以上。

融360分析師李萬賦稱，疫情發(fā)生以來，LPR多次調整，5年期以上LPR比去年底下調15個基點，全國各地房貸利率也不同程度下調。監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，全國首套房貸平均利率較去年底下降28個基點，二套房貸平均利率較去年底下降27個基點，降幅均遠超過5年期LPR的降幅。

除了房貸利率下降以外，銀行個人房貸的審批、放款等流程明顯加快。以北京市場為例，記者走訪時發(fā)現(xiàn)，目前北京地區(qū)首套個人房貸主流利率水平為5.2%。一家城商行支行個貸客戶經(jīng)理告訴記者，“只要資料齊全，個人房貸一周內就可批貸”。不僅如此，以往銀行要求個人房貸客戶存款、購買理財產(chǎn)品等情況也消失不見。

此外，也有部分房地產(chǎn)中介打出“七天內放款”的口號。一位房地產(chǎn)中介從業(yè)者稱，“以往貸款額度緊張的時候，半個月甚至一個月都不一定放款。現(xiàn)在只要房屋過戶，基本一周內就能放款到賬”。

未來走勢相對穩(wěn)定

中國民生銀行首席研究員溫彬表示，從房地產(chǎn)市場調控態(tài)度看，監(jiān)管層多次重申“房住不炒”原則。從貨幣政策角度看，下半年將繼續(xù)強調精準導向，要將資金引入關鍵領域和薄弱環(huán)節(jié)，更大力度支持小微企業(yè)和制造業(yè)等。5年期LPR大概率會保持不變，1年期LPR仍有下調空間和可能，房貸利率總體來看將保持相對穩(wěn)定。

易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴躍進表示，7月LPR雖沒有下調，但保持了低息水平。這說明利率政策是有定力的，總體上以有效服務實體經(jīng)濟為導向。下半年隨著防疫工作和復工復產(chǎn)進入新階段，LPR下降的空間是在減小的，其對于房貸等也會產(chǎn)生較明顯的影響。總體而言，當前房貸利率水平相對較低。此外，鑒于7月份深圳房地產(chǎn)政策收緊的導向，說明部分房價過熱的城市也會面臨管控，此類城市實際的房貸利率或略上升。

李萬賦認為，進入2020年下半年，房地產(chǎn)市場受疫情的影響已經(jīng)逐漸減小，甚至出現(xiàn)過熱的苗頭，發(fā)布樓市調控收緊政策的城市逐漸增多。僅僅7月份，就有杭州、東莞、寧波、深圳等6個城市出臺嚴控政策。雖然從表象來看，這些嚴控措施多是起因于房價上漲過快，但住房信貸措施也是房地產(chǎn)調控的重要一環(huán)，而且5年期LPR報價已連續(xù)三個月未變，其中應該也考慮到避免刺激房地產(chǎn)市場的因素。因此，估計短期內房貸利率大面積下行的局面或難再現(xiàn)。

購房者保持觀望心態(tài)

銀行業(yè)內人士表示，個人住房貸款的重新定價周期最短為一年，也就是說一旦貸款到賬，一年內房貸利率不會發(fā)生變化。因此，包括楊女士在內的不少購房者，都保持觀望心態(tài)：畢竟動輒一兩百萬的房貸，哪怕利率下降5個基點，一年也能省下不少錢。

也有購房者表示LPR走向對其購房意愿影響不大。近期打算換房的張女士就表示，“二套房首付比例為60%，對我們這種改善型需求的而言，壓力還是有些大，房貸利率的走勢倒不是我考慮的主要因素，畢竟波動應該也不會太大”。

另外根據(jù)央行此前要求，存量個人貸款的定價基準轉換原則上至今年8月31日結束。若未在此前轉換，則銀行會自動調整為LPR浮動利率或固定利率，具體調整為哪種，各家銀行標準不一。有部分銀行表示，若客戶未能在8月31日前辦理定價基準轉換，該行不會強制進行轉換，貸款利率仍按原合同方式執(zhí)行。

溫彬表示，目前LPR是下行趨勢，但中長期LPR走勢將受到形勢變化、通脹水平、就業(yè)水平、國際收支水平等多因素影響，目前難以預測。他建議根據(jù)自身情況，包括貸款價格、貸款期限，貸款余額等，綜合選擇更適合自己的利率轉換方式。他表示，“如果此前的房貸利率價格折扣力度大，月供剩余時間比較長的話，可以選擇固定利率，有助于鎖定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余時間較短，貸款余額也不大，LPR一旦反轉，可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動的風險，則可以選擇浮動利率。”