“首付交了，房子卻爛尾了” 多地加強商品房預售資金監管

中新經緯客戶端10月29日電 (薛宇飛)據中新經緯客戶端不完全統計，進入下半年，包括福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相繼出臺或完善新建商品房預售資金監管的相關規定，北京則開展專項檢查，預售資金監管趨于嚴格。另外，一些地方和房產機構也強化二手房交易的資金存管。

業內認為，商品房預售資金監管制度一直都有，但現實情況是，購房人的房款沒有進入到監管賬戶，而進入到監管賬戶的資金又被開發商隨意支取、用作他途，進而誘發工程停擺甚至樓盤爛尾。此次收緊，就是要保證資金運轉的安全性，防范房地產領域的金融風險。從實際操作上，未來要不斷強化預售資金監管賬戶中的資金的進入與流出。

預售資金被挪用 樓盤爛尾仍存

商品房銷售多是預售形式，即購房人將定金、首付款、貸款等資金預先支付給開發商，開發商將這筆錢用于工程建設。為防止開發商將資金用作他途，商品房預售資金監管制度逐漸形成，開發商將預售資金存入商業銀行的專用監管賬戶，在建設進度達到一定標準后，經由政府主管部門、銀行審核，劃撥相應款項，資金不得隨意支取、使用。

但預售資金被挪用的現象屢見不鮮。今年，某知名房企在北京打造的豪宅項目，被準業主曝出開發商挪用資金監管賬戶中的資金，導致施工方沒有收到施工款，工程停擺。今年5月，北京市朝陽區房管局在人民網地方領導留言板上回復準業主稱，根據《北京市商品房預售資金監督管理辦法》第十三條規定，“項目預售過程中，購房款應直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收取除定金外的其他商品房預售資金”，因開發商曾在銷售房屋過程中違反了上述規定，該局已于2019年3月下發了《責令改正通知書》。

今年10月，有網友在人民網地方領導留言板上稱，開發商中迪國際惡意透支監管資金并挪作他用，導致沒有足夠資金修建剩余樓盤，工程自9月初停工至今。之后，四川德陽市住建局回復稱，該局已經再次約談中迪國際總公司負責人，督促其加快清算后復工，爭取早日交付使用。

北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師對中新經緯客戶端表示，各地方政府對預售資金都有監管制度，以北京為例，建設主管部門會要求開發商設立一個獨立的資金監管賬戶，要求購房人將購房款直接劃轉到該賬戶，這在購房人簽署的買賣合同中有體現。但是，不少地方的開發商會讓購房人將購房款劃轉到其他賬戶，有的甚至是直接劃轉到開發商法定代表人的私人賬戶中，這樣的話，開發商就可以挪用該筆資金。一旦資金無法回籠，就會出現資金鏈斷裂，最終導致沒有能力建房，出現爛尾情況。

王佳紅稱，還有一種可能，開發商雖將全部購房款放入了資金監管賬戶，但在使用預售資金時，提供了不真實的文件騙取銀行撥付預售款，或者政府部門對開發商施工的進度監管不到位，資金也會被挪用。

各地強化全流程資金監管 強調專款專用

今年3月份，武漢市住管局發文稱，要提高預售監管資金使用效率；長春市住管局稱，新銷售的商品房暫停預售資金監管；山東住建廳稱，適度降低商品房預售條件和預售資金監管留存比例。但隨著疫情對房地產市場的影響逐漸過去，各地相繼加強預售資金監管。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中新經緯客戶端分析，預售資金監管政策已經出現拐點，上半年是放寬，下半年則有所收緊，從政策的導向看，是要保證資金運轉的安全性，防范房地產領域的金融風險。

據中新經緯客戶端不完全統計，包括福建、銀川、石家莊、資陽、荊州、黃石、桂林、蚌埠、衢州等多地，相繼出臺或完善商品房預售資金監管的相關規定，惠州、汕頭、淮安市淮安區等地發布商品房預售資金監管征求意見稿，北京開展專項檢查。

梳理發現，上述規定基本著眼于預售資金監管的全流程，比如，要求開發商開設商品房預售資金監管專用賬戶，與監管機構、監管銀行簽訂預售資金監管協議，購房人要將房款直接存入項目監管賬戶。在預售資金使用上，按照工程進度支取相應比例的資金。

根據近日發布、今年12月1日起實施的《銀川市新建商品房預售資金監管辦法(試行)》，房地產開發企業要在商品房買賣合同中注明監管賬戶等信息，協助購房人將房價款直接存入項目監管賬戶，不得直接收取任何性質的房價款。監管資金按照完成建設層數、主體結構驗收、竣工驗收備案、取得《商品房交付使用證》、不動產首次登記等環節設置資金使用節點。

專款專用，也是各地出臺的文件中的高頻名詞。福建省住建廳在今年9月發布的《關于加強商品房預售資金監管工作的指導意見》中稱，房地產管理部門、監管銀行對監管額度內預售資金實行重點監管，專款專用，專項用于支付預售項目工程建設費用，不得用于支付任何借(貸)款本金和利息，繳納土地款、罰金、營銷費用及房地產開發企業員工工資等費用。

盡管不少地方要求購房人的全部房款都進入監管賬戶，但嚴躍進稱，監管部門或監管銀行很難核實房企的真實銷售情況，如果房企私下收取費用，還是會架空預售資金監管政策。因此，應當讓房企每月如實報告銷售情況，進而核查購房款是否及時、足額納入監管。

在資金支取上，嚴躍進表示，很多時候，預售資金監管銀行都與開發商有業務合作，讓這類銀行去監管開發商，也容易出問題。銀行方面需要真正落實第三方監管職責，一旦項目出現問題，要承擔監管不到位的責任。

50城二手房資金存管比例達80% 機構建議繼續強化

隨著存量房時代的到來，二手房的交易規模逐漸做大，但由于房屋性質千差萬別、交易流程相對繁瑣等諸多因素，如何確保買賣雙方交易過程中的資金安全，也引發關注。

從二手房交易履約的情況來看，今年前三季度，貝殼找房平臺交易中因故解除交易合同的單數比例為3%。貝殼研究院統計的47起二手房交易資金糾紛投訴案例中，涉及到定金的案件20 起，占43%；涉及首付款的案件19起，占40%。風險產生的原因包括業主侵占、產權糾紛、簽后查封、以及經紀人或經紀機構挪用等。

為保障資金交易安全，西安市住建部門就搭建了交易資金監管服務平臺，自2015年1月1日起，在西安城六區范圍內已取得房屋所有權證的二手房進行買賣的，當事人必須通過住建管理部門二手房買賣合同網上簽約系統簽訂買賣合同，并委托市房產交易管理中心設立的交易保證機構實施交易資金監管。

另據統計，今年前三季度，佛山、廊坊、開封、株洲、海口、阜陽6個城市出臺了二手房交易資金監管相關政策文件，明確資金監管的要求與實施方法。

二手房資金交易存管，除了政府監管外，還有銀行存管、第三方支付機構存管及行業專業機構合作存管。此前，貝殼找房通過與中信銀行、工商銀行、光大銀行等多家銀行合作，由銀行提供資金存管服務，購房資金在交易完成前將由銀行存管，交易完成后再放款至業主賬戶。

貝殼找房交易平臺總經理伊凱對中新經緯客戶端表示，二手房資金存管是保障房產交易安全的有效手段，也是關鍵因素，此舉可有效避免交易過程中由客業原因引起的購房款與產權損失風險，解決買賣雙方不信任的問題。

不過，當前二手房資金存管并未實現全覆蓋，據貝殼研究院監測，三季度貝殼找房平臺二手房交易中，全國50個重點城市使用資金存管的單量比例為81%。該研究院建議，政府部門要加強政策引導，強化資金監管要求；行業協會牽頭制定資金存管的示范合同，可在二手房買賣合同中增加資金存管條款，明確資金存管方式、金額及解凍條件；經紀品牌加強門店制度管理，嚴禁門店和經紀人經手購房資金。