在房地產市場“金九銀十”傳統旺季，開發商以價換量，尤其是頭部房企取得了不錯的銷售業績。這是否意味著未來一段時間樓市將逐步回暖？研讀十九屆五中全會發布的《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》可以看出，“房住不炒”仍將是未來房地產調控政策的主基調，“促進住房消費健康發展”有望給市場帶來更大增量空間。

今年下半年，各地調控政策不斷加碼，房地產市場總體保持平穩，房價過快上漲的勢頭得到了有效遏制。在房地產市場“金九銀十”傳統旺季，開發商以價換量，尤其是頭部房企取得了不錯的銷售業績。這是否意味著未來一段時間樓市將逐步回暖？

從不久前剛剛落下帷幕的十九屆五中全會通過的“十四五”規劃建議可以看出，“房住不炒”仍將是未來房地產調控政策的主基調，“促進住房消費健康發展”有望給市場帶來更大增量空間。

“金九銀十”樓市總體平穩

從國家統計局公布的70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況看，9月份商品住宅銷售價格漲幅略有回落。

國家統計局城市司高級統計師繩國慶介紹，9月份各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比漲幅回落。二三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比漲幅延續回落態勢。盡管10月份的房價數據尚未出爐，但從總體上看，9月份、10月份兩個月全國房價保持了平穩。

九十月份是房地產市場傳統銷售旺季，房企自然不愿錯過這一促銷的好時機。比如，恒大地產推出大規模營銷活動，僅“十一”期間銷售額就高達600億元左右，10月份整體實現全口徑業績規模逾1000億元。富力地產率先入駐房產電商平臺“天貓好房”，借助平臺力量推廣宣傳，“十一”期間僅在該平臺就實現銷售額56億元。遠洋集團9月份、10月份銷售額分別為160.3億元和161.1億元，分別同比增長19%和31%。

研究機構統計顯示，恒大、融創、碧桂園、萬科、保利這5家房企9月份、10月份兩個月合計銷售金額均突破1000億元。此外，10月份保利、綠城、世茂、金地、招商、金茂等房企銷售表現也較為突出，單月業績規模同比提升顯著。

不過，業內人士普遍認為，房企把握銷售窗口期積極營銷，相比于其他中小型房企，龍頭房企表現更為突出。而且整體來看，三季度以來房企總體業績規模增長主要還是得益于年內銷售和供貨節奏后移，供應量顯著提升。

今年下半年以來，深圳、南京、杭州、成都等多個城市相繼出臺房地產調控措施，打擊投機炒房行為，防止樓市過熱。從目前來看，政策效果明顯，調控之下房價未出現過快上漲勢頭。平穩仍是當前市場總基調。

堅持“房住不炒”主基調

政策走向對未來房地產市場的影響至關重要。隨著“十三五”進入收官之年，展望下一個5年，房地產市場的主基調將是怎樣的？

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》(以下簡稱《建議》)提出，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展”“促進住房消費健康發展”“有效增加保障性住房供給，完善土地出讓收入分配機制，探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給”“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展”。

上述內容均表明，房地產政策將保持穩定性和延續性。“十三五”期間，“房住不炒”政策提出之后，我國房地產市場總體進入平穩發展階段，個別城市對房價過快上漲勢頭均采取了“露頭就打”的高壓政策。即便是在今年上半年新冠肺炎疫情突如其來、經濟下行壓力增大的情況下，下半年房地產市場調控仍未有絲毫放松。中央和多個主管部門均表態堅持“房住不炒”定位，并約談有關城市，出臺融資新規，多地持續出臺調控措施，彰顯了遏制房價過快上漲的堅定決心。

可以說，“十四五”時期房地產政策的主基調仍將是“房住不炒”，房地產市場平穩健康發展將是清晰的方向。

受調控收緊影響，10月份地方出臺房地產政策明顯減少。基于中央層面始終保持房地產調控定力和下半年以來各地雷厲風行的調控手段，預計下一階段房地產政策環境仍將從緊，地方在出臺調控政策時仍會保持審慎，熱點城市及房價上漲過快城市仍將面臨調控收緊，不排除有更多城市加入“限購限售潮”。

中房研協測評研究中心發布的10月份《全國房地產政策變動監測報告》認為，從長遠來看，房地產調控目的在于穩地價穩房價穩預期，促進房地產市場平穩健康發展。伴隨著熱點城市房地產市場相繼得到有效管控，房地產政策環境也將由緊向穩轉變。

《建議》也明確提出，要堅持因城施策，促進住房消費健康發展，推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。在政策指導下，未來地方調控分化預計進一步加劇，三四線城市或將率先出手，通過加快新型城鎮化建設、鼓勵農民進城購房落戶、給予購房補貼或稅收優惠等手段穩定樓市。而在一些熱點城市，房地產市場監管則將保持高壓態勢。

促進住房消費健康發展

在很多人的觀念中，投資房產能夠實現財富保值增值的目標，即便未來幾年房價不能再像過去那樣大幅上漲，至少也能跑贏通脹。買房果真是穩賺不賠的買賣嗎？

近年來，樓市用事實證明，買房投資與其他投資行為一樣，既可能賺錢，也可能賠錢。有研究機構對比了過去3年的房價與CPI后發現，房價漲幅真正超過CPI漲幅的只有西安、煙臺等少數幾個城市。在上海、廣州、北京等一線城市，過去3年來房價漲幅并未跑贏通脹；而在武漢、天津、廊坊等城市，房價相對跌幅明顯。

《建議》在提及住房消費時，明確“促進住房消費健康發展”。業內人士普遍認為，“住房消費”并不是簡單意義上的購房消費，購房消費正逐步向居住消費轉變，包含租賃住房、裝修改造、配套升級、品質改善、提升服務等更大范圍的消費需求，鏈接著建材家居、家裝、康養、物業服務等多個行業。

值得注意的是，促進住房消費的重點更在于“健康發展”，是指居民基于城鄉遷移、家庭變化、收入增長的住房改善需求得到滿足。對于開發企業而言，要重視多樣化經營，著重提升持續運營和服務的能力。隨著未來新房開發數量將減少，物業管理、養老、商業、文旅、老舊小區改造等或成為房企的重要利潤來源。