國(guó)家發(fā)改委、住建部日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，要求對(duì)2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施短板進(jìn)行摸排，以燃?xì)狻㈦娏Α⑴潘⒐岬扰涮谆A(chǔ)設(shè)施和養(yǎng)老、托育、停車(chē)、便民、充電樁等民生設(shè)施為重點(diǎn)，進(jìn)行優(yōu)先改造。

這些“看不到”“難看到”的地方，是老舊小區(qū)運(yùn)行的痛點(diǎn)堵點(diǎn)。補(bǔ)上配套設(shè)施短板，讓居民充滿期待。

摸排“看不見(jiàn)的地方”

——排查配套基礎(chǔ)設(shè)施存在的安全隱患，摸排民生設(shè)施缺口情況

老舊小區(qū)的“老”和“舊”，不僅體現(xiàn)在具體的樓齡上，更隱藏在許多“看不見(jiàn)的地方”。

“加裝電梯、路面硬化，這些都是‘看得見(jiàn)的地方’，而‘看不見(jiàn)的地方’也應(yīng)成為改造的重點(diǎn)對(duì)象。”提起老舊小區(qū)改造，北京市海淀區(qū)某老舊小區(qū)居民陳軍這樣說(shuō)。陳軍所居住的小區(qū)建成于上世紀(jì)80年代初，由于樓齡較老，小區(qū)配套設(shè)施存在排水設(shè)施老化、暖氣溫度不高、入戶光纖網(wǎng)速較慢等問(wèn)題。以排水設(shè)施為例，樓內(nèi)上下水管道為鑄鐵材質(zhì)，老化銹蝕較為嚴(yán)重，存在滲水漏水等現(xiàn)象。“每到停水后恢復(fù)供水時(shí)，水都是棕紅色的，還摻雜著沙礫，要排很久才能恢復(fù)清澈。管道銹蝕已經(jīng)影響到水質(zhì)，我家不燒自來(lái)水喝，也不用它做飯。”陳軍說(shuō)。

對(duì)民生設(shè)施缺口，老舊小區(qū)的居民們同樣有很強(qiáng)烈改造意愿。

“樓門(mén)高出地面5級(jí)臺(tái)階，卻沒(méi)有無(wú)障礙設(shè)施，對(duì)于坐輪椅、拄拐杖的老人特別不方便。小區(qū)里老人多、孩子多，缺少養(yǎng)老托育設(shè)施。”年過(guò)八旬的王淑珍老人住在北京市朝陽(yáng)區(qū)一處建于上世紀(jì)90年代的小區(qū)，眼下就有一樁煩心事：“我們這里是一梯兩戶的結(jié)構(gòu)，有些業(yè)主干脆就把電梯外的公共空間圈占了，打隔斷、存雜物，感覺(jué)很不安全，但物業(yè)又沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，現(xiàn)在成了‘老大難’問(wèn)題。”王淑珍說(shuō)。

這些“看不到”“難看到”的地方，既包含市政配套設(shè)施等基礎(chǔ)類(lèi)改造內(nèi)容、滿足居民生活便利需要的完善類(lèi)改造內(nèi)容，也包含豐富公共服務(wù)的提升類(lèi)改造內(nèi)容，正是下一階段老舊小區(qū)改造的重點(diǎn)。

《通知》要求排查燃?xì)狻㈦娏Α⑴潘⒐岬扰涮谆A(chǔ)設(shè)施以及公共空間等可能存在的安全隱患；摸排養(yǎng)老、托育、停車(chē)、便民、充電樁等設(shè)施缺口情況。在此基礎(chǔ)上，上述設(shè)施將作為重點(diǎn)內(nèi)容得到優(yōu)先改造。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所研究員任興洲對(duì)本報(bào)記者表示，老舊小區(qū)相關(guān)設(shè)施改造是一項(xiàng)包括前期立項(xiàng)、中期建設(shè)、后期管理維護(hù)在內(nèi)的系統(tǒng)性工程，前期摸排到位、面向居民做好解釋引導(dǎo)，是做好改造的重要前提。具體實(shí)施過(guò)程中也要堅(jiān)持因地制宜、分類(lèi)施策，力爭(zhēng)做到一地一策、一小區(qū)一策。“摸清情況，找準(zhǔn)短板，在改造過(guò)程中首先力求實(shí)效，將極大提升老舊小區(qū)居民獲得感、幸福感。”任興洲說(shuō)。

建設(shè)好、更新好、管護(hù)好

——加強(qiáng)事中事后監(jiān)管，推行物業(yè)專業(yè)化管理，完善長(zhǎng)效管理機(jī)制

補(bǔ)上老舊小區(qū)配套設(shè)施短板，是一項(xiàng)復(fù)雜而細(xì)致、牽涉面廣的大工程。

“我們希望把鑄鐵管換成PVC(聚氯乙烯)的，但這真的是大工程，要換就得整串換，需要有人組織協(xié)調(diào)、各戶統(tǒng)一行動(dòng)。當(dāng)然，也需要不少錢(qián)。”陳軍告訴記者，要解決排水設(shè)施老化的問(wèn)題，單憑個(gè)別業(yè)主和物業(yè)公司的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，需要多個(gè)主體在各環(huán)節(jié)形成合力，才能實(shí)現(xiàn)“標(biāo)本兼治”。

王淑珍表示，設(shè)施建好了，也要管好，這就要提升社區(qū)、物業(yè)和相關(guān)部門(mén)的服務(wù)管理能力。“我們小區(qū)停車(chē)位不僅缺少，而且管理無(wú)序。有的戶一個(gè)也沒(méi)有，有的人卻占有多個(gè)。時(shí)間長(zhǎng)了，很多居民對(duì)設(shè)施管理者缺乏信任。”

配套設(shè)施改造，需要壓實(shí)責(zé)任主體。《通知》強(qiáng)調(diào)，首先要落實(shí)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的社會(huì)責(zé)任和安全責(zé)任，做好安全巡查和設(shè)施管養(yǎng)。在完善長(zhǎng)效管理機(jī)制方面，各級(jí)城市(縣)要履行安全管理主體責(zé)任，相關(guān)部門(mén)要按職責(zé)開(kāi)展安全監(jiān)督檢查。此外，要建立居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)公司等廣泛參與、共商事務(wù)、協(xié)調(diào)互動(dòng)的社區(qū)管理新機(jī)制，推進(jìn)社區(qū)基層治理體系和治理能力現(xiàn)代化，共同維護(hù)改造成果。

改造過(guò)程中的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)也很重要。“各家單位管養(yǎng)設(shè)施常常是‘九龍治水’，缺乏協(xié)調(diào)。今天挖水管子，明天修井，后天動(dòng)光纜……挖了填、填了挖，時(shí)不時(shí)再停個(gè)水，給居民生活帶來(lái)很多不便。”陳軍說(shuō)。為此，《通知》在工程質(zhì)量安全監(jiān)管方面對(duì)項(xiàng)目行業(yè)主管單位、建設(shè)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位均提出相應(yīng)要求，同時(shí)明確強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，優(yōu)化空間布局和建設(shè)時(shí)序，避免反復(fù)開(kāi)挖。

此外，部分老舊小區(qū)由于歷史原因沒(méi)有物管、配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，成為中長(zhǎng)期配套設(shè)施維護(hù)更新的障礙。《通知》明確，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)完成改造后，有條件的小區(qū)通過(guò)市場(chǎng)化方式選擇專業(yè)化物業(yè)服務(wù)公司接管；引導(dǎo)將相關(guān)配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，由其負(fù)責(zé)后續(xù)維護(hù)管理。

多渠道籌措資金

——統(tǒng)籌地方財(cái)力；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與；引導(dǎo)居民出資參與

不少居民和專營(yíng)單位、物管企業(yè)工作人員在采訪中表示，配套設(shè)施和民生設(shè)施改造作為老舊小區(qū)改造的難點(diǎn)，“難就難在資金”。

任興洲認(rèn)為，解決“錢(qián)從哪兒來(lái)”的問(wèn)題，關(guān)鍵在于創(chuàng)新投融資機(jī)制，推動(dòng)多主體共建共改；同時(shí)，要著眼于改造的可持續(xù)性，促進(jìn)資金活水持續(xù)涌流，避免籌措資金過(guò)程變?yōu)椤耙诲N子買(mǎi)賣(mài)”。

明確多種資金來(lái)源，正是此次《通知》的一大亮點(diǎn)。

一方面，《通知》強(qiáng)調(diào)，中央預(yù)算內(nèi)投資全部用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造配套設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目；各地應(yīng)統(tǒng)籌地方財(cái)力，重點(diǎn)安排消除城鎮(zhèn)老舊小區(qū)各類(lèi)安全隱患、提高排水防澇能力、完善養(yǎng)老托育設(shè)施、建設(shè)停車(chē)場(chǎng)和便民設(shè)施等城鎮(zhèn)老舊小區(qū)配套設(shè)施改造內(nèi)容。同時(shí)，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位要落實(shí)出資責(zé)任，優(yōu)先安排老舊小區(qū)配套設(shè)施改造資金。

另一方面，《通知》指出，發(fā)揮開(kāi)發(fā)性、政策性金融支持的重要作用；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)參與投資地方政府設(shè)立的老舊小區(qū)改造等城市更新基金；對(duì)養(yǎng)老托育、停車(chē)等有一定盈利的改造內(nèi)容，鼓勵(lì)社會(huì)資本專業(yè)承包單項(xiàng)或多項(xiàng)等；按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極引導(dǎo)居民出資參與改造等。

“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資，這6個(gè)字落實(shí)起來(lái)難度不小。2013年，物業(yè)在電梯里貼出公告，表示電梯已屬過(guò)時(shí)產(chǎn)品、亟須大修或更換。現(xiàn)在公告還貼在那兒，就是沒(méi)人出錢(qián)！”王淑珍表示，“我們這些老住戶都愿意出錢(qián)，維修基金這個(gè)池子也該續(xù)水了。另外，小區(qū)廣告牌很多，產(chǎn)生的公共收益也應(yīng)用于設(shè)施養(yǎng)護(hù)。”

為落實(shí)“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”原則，《通知》給出了具體辦法：在引導(dǎo)居民出資參與改造時(shí)，可采取直接出資、使用(補(bǔ)建、續(xù)籌)住宅專項(xiàng)維修資金、讓渡小區(qū)公共收益等方式。同時(shí)，建立健全住宅專項(xiàng)維修資金歸集、使用及補(bǔ)建續(xù)籌制度；統(tǒng)籌公共設(shè)施經(jīng)營(yíng)收益等業(yè)主共有收入，保障后續(xù)管養(yǎng)資金需求。

任興洲解釋，考慮到老舊小區(qū)自身特性，配套設(shè)施改造資金需要多渠道籌措。這既非財(cái)政“大包大攬”，也非業(yè)主完全“自掏腰包”，而是通過(guò)中央財(cái)政、地方財(cái)政、居民、社會(huì)資本等多主體參與共建共改。

專家表示，不同小區(qū)的改造側(cè)重點(diǎn)不同，在“誰(shuí)出錢(qián)”的問(wèn)題上應(yīng)堅(jiān)持具體問(wèn)題具體分析：基礎(chǔ)類(lèi)改造應(yīng)由各級(jí)財(cái)政提供資金支持；完善類(lèi)、提升類(lèi)改造則應(yīng)由居民分?jǐn)偮男谐鲑Y責(zé)任，社會(huì)資本也可通過(guò)市場(chǎng)化機(jī)制引入，用于具有一定營(yíng)利性的設(shè)施改造。其中，引導(dǎo)居民協(xié)商一致并形成共識(shí)、取得樓宇乃至小區(qū)公共利益的“最大公約數(shù)”至關(guān)重要。