案由：黨的二十大明確提出要實(shí)施城市更新行動(dòng)。城市更新行動(dòng)不僅是民生工程，更是發(fā)展工程，它相較于水利、交通等行業(yè)，社會(huì)資本更容易參與。同時(shí)城市更新能夠響應(yīng)真實(shí)社會(huì)需求，解決快速發(fā)展階段累積的城市病，能撬動(dòng)市場參與，具有巨大體量的發(fā)展空間：一是能有效拉動(dòng)投資。據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部信息，截至目前全國已實(shí)施城市更新項(xiàng)目超過6.6萬個(gè)，累計(jì)完成投資2.6萬億元，城市更新行動(dòng)實(shí)施帶來的綜合性成效正在逐步顯現(xiàn)，可彌補(bǔ)房地產(chǎn)下行帶來的缺口。二是能助力產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)。通過低效產(chǎn)業(yè)用地更新，針對(duì)新興產(chǎn)業(yè)和人才所需，優(yōu)化空間并破解用地緊缺難題。三是能促進(jìn)消費(fèi)轉(zhuǎn)型提質(zhì)。通過城市更新優(yōu)化商業(yè)、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)，響應(yīng)健身、養(yǎng)老等新興需求，塑造魅力空間，帶動(dòng)消費(fèi)轉(zhuǎn)型提質(zhì)。四是能推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。在人口總量下行、城市住宅戶均已超一套的背景下，通過鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)入城市更新領(lǐng)域，以空間增值賦能提高“地均”“房均”效益，提高物業(yè)持有比例和期限，以長期運(yùn)營收入平衡更新改造投入，推動(dòng)開發(fā)主體由“一蹴而就的房地產(chǎn)開發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤案碌貐^(qū)的長期運(yùn)營商”，與所在社區(qū)、居民長期共生、共同成長。

由于城市更新涉及多個(gè)部門，從條線角度難以綜合施策，同時(shí)需要調(diào)動(dòng)地方政府的積極性以破解房地產(chǎn)下行帶來的土地財(cái)政問題。

建議：一、通過批準(zhǔn)國家綜合試點(diǎn)方案。支持有積極性的地方發(fā)揮首創(chuàng)精神，以保障本質(zhì)安全、不降低既有建筑抗震等標(biāo)準(zhǔn)、有利于激發(fā)市場活力和社會(huì)參與為基本前提，改變過去大拆大建、凈地出讓模式下的土地、規(guī)劃、建設(shè)、消防等適合新建房屋的指標(biāo)體系和管控方法，并與推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型聯(lián)動(dòng)謀劃、綜合施策。

二、 推動(dòng)土地和產(chǎn)權(quán)制度改革優(yōu)化。改變單一征收路徑，采用權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主更新等多元方式，探索更新項(xiàng)目經(jīng)營性用地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)，支持采用帶方案招拍掛、協(xié)議出讓等方式。建立新增物業(yè)產(chǎn)權(quán)和用益物權(quán)分離機(jī)制，鼓勵(lì)更新開發(fā)權(quán)和長期物業(yè)運(yùn)營掛鉤，推動(dòng)市場力量參與城市更新、分享物業(yè)與運(yùn)營的合理增值收益。

三、 加大財(cái)政支持力度。推動(dòng)形成多級(jí)政府共同出資的城市更新公共投資計(jì)劃，以公共投資穩(wěn)定預(yù)期、增強(qiáng)預(yù)期，放大社會(huì)共同投資的杠桿效應(yīng)。

四、 加大金融支持力度。推動(dòng)有良好現(xiàn)金流和收益支撐的城市更新項(xiàng)目試行REITs模式，對(duì)優(yōu)質(zhì)更新項(xiàng)目予以貸款貼息支持。

五、 減稅降費(fèi)降低交易成本。城市更新主體實(shí)施多地塊并宗、更新后交易的，計(jì)算土地增值稅時(shí)建議明確將協(xié)議搬遷成本、修繕成本等多項(xiàng)實(shí)際投入成本作為可扣除成本計(jì)算。明確將城市更新納入不動(dòng)產(chǎn)登記的契稅減免情形，改變目前更新主體在“買入-更新-售出”過程中的高額繳納稅費(fèi)現(xiàn)象。