開發商扮演什么角色

　　在政策與市場的夾縫中，開發商也有一肚子苦水。一位不愿透露姓名的自住房項目開發商告訴中國青年報記者，目前買到自住房的消費者仍然是政策的最大受益者。

　　實際上，首輪搖號時，北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%，第二個自住型商品房項目首創悅都匯700個中簽家庭共認購296套，棄購率超過50%。

　　據媒體報道，金隅匯星苑在選房結束后，開發商通過電話回訪等方式，對棄選家庭進行了調查。統計顯示，八成家庭棄選是因為經濟原因，簡單來說，就是“錢不夠”。

　　悅都匯項目的開發商則對1632戶棄選家庭進行了更詳細的調查，其中，大部分家庭因該項目位置遠、交通不便所以放棄，比例達到三分之二以上。

　　但實際上，一個自住房項目啟動申購時，該項目的地理位置、交通、配套、價格等情況都已經公示，可以說，“位置遠、交通不便”這些因素，申購家庭在申購前就已經知道。

　　“這些人比較年輕，不愿買保障房，廉租房，買不起商品房。”對于購房者普遍反映的自住房價格過高問題，一位不愿透露姓名的開發商銷售主任認為，這是由這批客戶的特殊性決定的，他們幾乎都是80后，處于社會的“夾心層”，這些人沒錢也沒房。“經適房”和“兩限房”，政府早已取消。由于中國傳統觀念，面臨結婚生子問題的80后也很少去申請公租房。所以首付款八九十萬元讓他們非常有壓力，夫妻雙方兩人需要很大的努力再加上家庭的支持才可以湊齊首付款。

　　對于網上流傳的自住房開發商毛利在70%的說法，這位銷售主任給予了否定。他給記者算了一筆賬，除去地價成本和營業所得稅、土地增值稅等稅收成本，開發商根本不賺錢。如果一些項目能夠公開拍賣，價格起碼會翻一番。

　　自住房與商品房相比，到底有沒有優勢，這位銷售主任認為不能一概而論，應根據周邊二手房的地段和質量具體分析。“去年推出第一批自住房的時候，在政策制定時，參考周邊二手房的價格本身就是不合理的。二手房房價可能會有所松動，準確下結論仍需可靠數據，但可以肯定的是不會下跌30%，也就是說自住房的優勢依然存在”。

　　對于房屋質量，開發商也作出了回應。“要分清楚房屋的質量和品質，房屋質量是指在建設過程中所用材料和結構方面出現問題，如鋼筋混凝土的標號等不能出差錯等。在北京，一般的開發商不會在這方面省錢，有的項目出現房屋質量問題可能并不是開發商有意而為之，問題還是開發商主動查出來的，所以可能是供應商方面出現了問題。蓋一棟樓的成本非常低，沒有必要在這方面省錢”。

　　對于3次棄購取消相關資格的政策，這位銷售主任認為還需要經過實踐的檢驗，但個人特別擔心“誤傷”一些有購買剛需的人，使他們買不到房子。“政府在制定政策時一心為民，在網上申請幾乎沒有任何限制，政府完全考慮要方便老百姓、不折騰老百姓。為保護消費者，一次申購通過網絡兩分鐘就可以。然而對于開發商而言，為賣5000套房子，還得租一個體育場對申請人信息進行資料核驗，場館200位工作人員共同工作，歷時29天，共服務30萬人。公證處收費也很貴，一天要價1萬~2萬元。企業也是法人，在制定政策的時候也要考慮到企業。”

　　自住房究竟解決什么問題

　　中國房地產協會秘書長陳志認為，造成購房者棄選的原因有很多，有購房者“打醬油”的心理因素、有制度因素、有質量因素，更有戶型等原因。但是自住房棄選率奇高的根本原因在于制度設計不完備。雖然政府在不斷出臺政策企圖解決問題，也一直在與業界進行溝通，消費者通過業界將自己的聲音傳達給政策制定部門，使許多問題都得到了解決，如之前購房者普遍反映的搖號規則也進行了改進。但是，當企業在成本和利潤之間無法選擇的時候，只能向成本伸手，這是制度設計的問題。開發商只能盡量降低成本讓自己有利可圖，所以才會有各種老百姓不滿意的戶型和環境。

　　陳志認為自住房是調控邏輯下的產物，不是民生保障下的產物，是為平抑房價出臺的。

　　中國的年度GDP為40~50萬億元，但是M2（廣義貨幣）卻高達110多萬億元，其中隱藏著許多問題。“房價是買賣雙方的交易信號，調控房價用處不大，要做到真正回歸市場，就應該讓市場來說話，要尊重規律。”陳志認為更應該做的是讓低收入人群迅速增加自己的住房支付能力，這屬于收入問題。在政府向企業壓價格的情況下，開發商為了保持盈利，只能向成本要空間。制度應該讓開發商有合理空間。政府是代表全民來收取土地出讓金，完全可以利潤最大化，但是同時也要注意反哺。相關部門不應該把個人政績放在首位，這種官本位的思想不可取。

　　對于目前引起廣泛關注的自住房，中國社會科學院經濟所研究員汪麗娜認為，棄選比例高的原因是自住房的定位不準，既不能算有政策扶持的保障房，因為購房者沒有收入上限的限制，與普通商品住宅沒有區別，但是由于其價格低于周邊商品房的30%，也不能算普通的商品房。

　　實際上有些自住房跟市場價格基本是持平的，甚至有些地方還會高一些。另外自住房既然享受了政策的優惠，而在上市方面又和商品房一樣，只是在5年內不能交易出售。上市之后好像又沒有增值收益的分成考慮。“自住房政策，大家覺得是一個怪胎，既不像商品房也不像保障房。”汪麗娜告訴中國青年報記者。

　　今年上半年北京交易量下降，跟大家對房地產大勢的預期有關系，也可能與自住型商品房的走勢不清晰有關系。很多人在搖號之后出現了棄選的現象。從棄選情況來看，至少反映一部分剛需人群在進行認真比較后放棄了自住房，在自住房與普通商品房的比較中，最終選擇了普通商品房。相比自住房，商品房在地段和房型上都有自己的優勢，如果自住房沒有價格優勢和地段優勢，老百姓肯定不會選擇。

　　(應采訪對象要求，文中馬蕾、焦靜為化名)