滬上房貸利率優惠少，房貸證券化10年僅推3個產品

　　央行房貸新政難落地

　　9月30日，央行[微博]“首套房利率最低可打七折”的重磅新政如同深水炸彈，攪皺了一直波瀾不驚的房貸市場。但據《中國經濟周刊》記者在上海調查，時隔一個月有余，這一房貸新政仍然只是來自宏觀層面的指導意見，上海市內的商業銀行對此采取的態度頗為一致：暫無行動。

　　記者近日以購房者身份聯系8家銀行支行信貸部門發現，銀行幾乎眾口一詞，稱“不可能下浮30%”。值得一提的是，3個月前記者也曾調查上海市內的商業銀行房貸市場，當時多數銀行都未給出首套房利率較基準利率的下浮優惠。盡管央行新政救市姿態鮮明，卻沒能改變銀行界房貸投放的謹慎態度。

　　為了分擔房貸風險以提高銀行放貸積極性，央行新政也將目光投向了能為信貸騰挪空間的金融創新之舉，特別是“鼓勵銀行業金融機構通過發行住房抵押貸款證券來籌集資金”。但據記者了解，這種抵押貸款證券化(MBS)手段在國內已經徘徊10年，銀行在利益權衡之后，并沒有表現出預期中的踴躍。

　　四大行在滬均無首套房貸利率優惠

　　央行大手筆的房貸新政似乎正在淪為一紙空文。記者日前采訪了中農工交建五大銀行，注意到除了在8月就被曝利率打折的農業銀行(2.61, -0.06, -2.25%)之外，其余4家都對首套房貸延續了強硬的保守態度。

　　“首套房貸款利率一般不用上浮，不管貸多少，最低都是基準利率，但是如果買60平米以下的房子，貸款總量偏低的話肯定還要上浮。”建設銀行(4.29, -0.08, -1.83%)楊浦支行個貸中心回應記者。

　　中國銀行(3.02, -0.07, -2.27%)五角場支行相關人士也對記者強調：“首套房貸款沒有七折優惠，央行是有指導意見，但每個銀行的細則都沒有出來，我們銀行目前沒有任何折扣。”當記者提出年底將有200萬元房貸需求時，該人士表示：“現在貸款的話，最起碼是基準利率，還可能根據個人信用評估情況上浮。”

　　交通銀行(4.50, -0.10, -2.17%)楊浦支行執行房貸審批的工作人員則對記者坦言：“雖然央行新政是說銀行房貸利率最低可以打七折，但實際上我們沒有折扣，不管貸多少，都是按照基準利率來執行。”這與工商銀行(3.75, -0.03, -0.79%)控江支行的表態如出一轍。

　　五大行中唯一利率打折的只有農業銀行，但也與央行的“指導價”相去甚遠。當記者以貸款總額200萬元相詢時，農行陸家嘴(29.28, 2.01, 7.37%)支行個貸人士表示可以按照基準利率打九五折。事實上，這也只是8月時推出的折扣力度。

　　相比之下，貼近市場化運作的股份制銀行首套房貸款政策較3個月前略有松動。不過，采訪結果亦顯示，能夠拿到首套房折扣利率的購房者存有諸多限制條件，并且與高達七折的折扣幅度難以匹配。

　　“如果在我們銀行沒有其他業務，房貸只能按照基準利率來執行，我們可以按照一定的折扣去申報，但能不能獲批很難說，資質良好、還款記錄也比較好的購房者，如果和我們有比較多業務往來的話，有可能拿到九五折。”招商銀行(10.80, -0.12, -1.10%)淞滬路支行內部人士對記者表示。8月接受采訪時，該行房貸要較基準利率上浮11%。

　　當時表示一般按照基準利率執行的民生銀行(6.58, -0.19, -2.81%)仍然堅持舊規，但也補充“在我行有金融資產的客戶可能有少量利率優惠”。

　　而8月以九四折優惠領跑滬上的匯豐銀行也裹足不前。“我們不會有七折這么大的力度，最多會打九點幾折，只做純商貸，不做公積金組合貸，新房依然只做跟我行有合作的樓盤。” 匯豐銀行上海商城支行工作人員告訴記者。

　　房貸證券化10年推3個產品

　　或因2008年次貸危機延后

　　在樓市走向愈見復雜莫測的大背景下，央行也使出渾身解數想要刺激房貸投放的動力，其中最引業內熱議的是再提房貸資產證券化。

　　據悉，房貸證券化的基本模式是首先，由商業銀行將其可證券化的住房貸款資金出售給證券化特設機構；其次，由證券化特設機構將所獲得的住房貸款匯總重組， 經信用擔保及評級后， 發行住房貸款證券， 再由投資者購買；最后， 住房貸款人所償付的抵押本息， 用于對投資者支付本息以及評估、擔保、承銷或其他證券化費用。

　　從理想化的運作模式看，這無疑是可以將房貸風險分散的有效手段。不過，記者查閱相關資料注意到，房貸資產證券化并不是初次登上中國銀行業的歷史舞臺，早在2005年就已在上海破冰，當時第一個吃螃蟹的是存量房貸資產最多的建設銀行。

　　但兩年間卻未見其他商業銀行跟吃螃蟹。2007年打破僵局的仍是建行，繼“建元2005-1個人住房抵押貸款支持證券”之后，“建元2007-1個人住房抵押貸款證券化信托資產支持證券”問世。此后長達10年MBS(指住房抵押貸款支持證券)產品都鮮有聲聞。直到今年7月郵儲銀行發行“郵元2014年第一期個人住房貸款支持證券化產品”。

　　“建行本身做抵押貸款出身，這方面投資更有經驗，當時的經濟周期中，整體的經濟走向是向上的，商業銀行傾向于拿長久期的資產，而房地產又是一個上行周期，被看作優質資產，所以跟進的銀行并不多，更傾向于持有房貸到期。”浦發銀行(10.75, -0.15, -1.38%)金融市場部高級宏觀分析師曹陽對《中國經濟周刊》分析。

　　一家國有銀行風控部門從業超過15年的資深人士則告訴記者：“2005年財政部會計準則發布，央行放開MBS試點，但建行才發行兩個產品就適逢爆發了美國次貸危機，這直接拖慢了整個創新的進程，美國發行住房債券的‘兩房’(即房利美和房地美)出了問題，決策層要有一個審慎考量的過程。”

　　資料顯示，金融危機爆發前，美國商業銀行就是將部分房貸出售給“兩房”等機構，由它們擔保，將房貸資產證券化并出售給投資者。兩家機構所承保或者購買的房地產貸款約占美國住房市場的50%，次貸危機以來在新發行量中所占比重更是達到80%以上，老牌MBS的一夜坍塌令剛起步的中國版MBS舉步維艱。

　　“但現在整個大背景有了變化，尤其是利率市場化的不斷推進，銀行負債穩定性趨于下降，房貸證券化重新有了活躍的基礎。”曹陽告訴記者，整體看，銀行運營成本在不斷提高，負債周期則往下沉，“把這些抵押貸款打包證券化之后可以盤活存量，通過表外化可以騰挪商業銀行的信貸空間，降低資產和負債的久期失衡。”在他看來，目前抵押貸款約10.7萬億元，占貸款余額的13.6%，促進MBS市場發展正是央行本輪刺激政策中涉及金融創新的一個亮點。