“前段時間我們已上項目近20個，接下來48天，我們要大上100個項目。”恒大董事局主席許家印4月份在布置全年工作時稱。

　　48天后是5月31日。換句話說，恒大計劃在今年上半年內斬獲120個新項目。在地產行業以去庫存為基調的時候，恒大選擇了規模擴張。

　　根據恒大董事局定下的目標，2017年該公司要實現3000億元銷售額，2020年要實現5000億元銷售額，復合增長率維持在30%——這是一個屬于地產“黃金時代”的增長率，那個時代，擁有領先土地儲備，被認為是公司持續增長的保證。

　　在許家印的動員下，當前恒大各地區公司都在尋找新項目。盡管此時恒大已經擁有最大的土地儲備量，1.47億平方米。與此同時，不包括總額528億元的永續債，恒大截至2014年12月31日的凈負債率達到86%。

　　一位知情人士分析，恒大拿地可能是要配合資本市場上一系列的動作，用增加融資機會的方式降低負債。但是，恒大并沒有回應這個說法。

　　經濟觀察報通過多個信息源確認，恒大除了表明公司將持續壯大地產主業外，還通過將旗下地產相關業務資產證券化及分拆上市的方式，持續降低公司負債率，涉及的業務包括其海南海花島項目、恒大影城以及恒大商業地產。

　　48天拿下100個項目

　　許家印指出，在5月31日前新上馬100個項目，是硬性指標，也是集團戰略。

　　可作為對比的是碧桂園在2013年的做法。該公司當年定下銷售額翻倍至千億的目標，需要新增地塊的數量空前大增。據可靠消息，2013年全年，碧桂園共獲取99宗地塊，其中包括已有項目周邊的土地。

　　“碧桂園在那一年拿的地比以往都多，但也沒達到（目前恒大）這樣的規模。”接近碧桂園的人士說。

　　為了在期限內完成任務，許家印給集團上下開綠燈：“無論一手項目還是二手項目，不要在付款、價格等一些細節方面猶豫，要迅速拿下優質項目，不要等到形勢變化了干瞪眼。要求簡政放權，權限要下放給地區公司董事長，董事長把好關，投資中心快速審批，之后直接上報董事局審批。”

　　集團還通過對地區公司董事長考核來推進這項任務。許家印說：“我們考察一位董事長的水平能力，包括上項目、隊伍建設、工程管理、按時提前開盤等各方面，近來公司提拔了一批非常年輕的董事長，就是要樹立典范和榜樣。”

　　此外，恒大還放寬了拿地“五星標準”，配合快速拿地。“現在形勢變化很快，董事局已經指示要一定程度上放寬五星標準，認定項目標準的權力下放給地區公司，否則就可能丟失好項目，100個項目的目標也不可能在短短48天內完成。” 許家印說。

　　在許家印的指示之下，上述地區公司負責人跟他的團隊進入了忙碌的看地拿地狀態。他幾乎每晚都加班到凌晨，白天一直談項目，一天要看幾塊地，壓力很大。甚至到處問同行，問地塊信息。

　　大半個月內，該團隊終于砍下了幾個項目，但僅完成了一半指標，需要在剩余的半個月內完成。他本人在這段時間內足足瘦了5斤。

　　100個項目的指標都不用集團分配，而是各地區公司先報先得。“這么好的拿地機會，大家都很踴躍。”該負責人說，拿地資金也是先報先得，集團撥款20%，余下的地區公司解決。

　　“上大項目為什么必須堅定不移？因為機不可失。”許家印強調。他指揮集團大上項目的依據首先是政策風向和市場環境。上述地區公司負責人說，“他很看好大勢。”

　　許家印稱，除2008年有一些利好政策之外，2009年到十八大召開前這段時間里，房地產一直在調控。形勢改變發生在十八大以后。許家印稱，此時國家進行深化改革，結構調整，轉型升級，注重提升增長質量。“全面深化改革飽含著促進房地產市場平穩健康發展，政府做好廉租房、保障房的建設，市場層面的東西讓市場去做。”

　　“我認為未來三至五年，甚至五至十年，房地產業將持續健康穩定發展。”許家印說。他分析，隨著人均居住面積增長，未來全國總需求會下降，但市場的優勝劣汰在加劇。恒大去年實現了1315億元的銷售額，但僅占全國房地產住宅成交總額的2%，增長空間還很大。

　　當前，恒大在全國147個城市有300多個項目。許家印預期，在房地產市場健康穩定發展的態勢下，房地產成交量很快會放大。成交量放大后，接下來就是項目土地的緊張。

　　在許家印講話中，還特別提及4月10日出臺的《國務院關于落實<政府工作報告>重點工作部門分工的意見》。許家印稱：“在整個市場對這一文件蘊藏的重大利好還沒做出反應的情況下，公司必須搶占大好的發展機遇。”

　　2017年銷售3000億

　　恒大拿地的“內因”是其持續高速增長的“野心”。

　　許家印表示，恒大當前的經營理念和經營戰略是“三高一輕”。“三高”是指高周轉、高杠桿、高收益，“一輕”是指輕資產。

　　“沒有項目，沒有發展，談高周轉、高杠桿都是空話。”許家印說，“因此，從目前的發展機遇和發展戰略來說，必須堅定不移地大上項目。”

　　恒大對外稱，今年的銷售目標是1500億，實際內部目標是2000億。

　　并且，許家印要求公司未來仍要堅持各項指標年均30%以上的健康高速增長。“按照這樣的增長速度和幅度，到2017年即第七個‘三年計劃’收官之年，恒大銷售額要達到3000億元；到2020年即第八個‘三年計劃’收官之年，恒大銷售額要達到5000億元。”

　　在2014年，為完成1315億元的銷售目標，恒大全年有53個新項目開盤。全年新開工面積2250萬平方米，竣工面積2063萬平方米，在建工程面積4135萬平方米，同比分別上升13.2%、6.5%及4.7％。全年銷售面積達到1819.8萬平方米。

　　而據恒大回答機構投資者的實錄，2015年年初，恒大統計全年存貨1700萬平方米，預計今年新增貨量2800萬平方米，貨值3200億元。如果要實現超過2000億元的銷售額，去化率約在62.5%。若只實現對外所稱的1500億元銷售額，去化率則在47%。因此可估計真實去化率在47%－62.5%。

　　按照上述數字粗略推算，如果2017年要達到3000億銷售規模，恒大在該年全年可售貨值至少不低于4800億元，可售貨量不低于7200萬平方米。

　　截至2014年12月31日，恒大土地儲備總建筑面積為1.47億平方米，較同樣知名的土地儲備大戶碧桂園多出近一倍。但是要在2017年供應7200萬平方米的可售貨量，1.47億土地儲備看起來就不算太多。而且，恒大在去年拿地841萬平方米，少于其2063萬平方米的竣工消耗量。

　　根據這個邏輯，當前集中拿地是有道理的。

　　那么，恒大能在兩年時間里將銷售額從1500億翻倍至3000億嗎？

　　因恒大“薄利多銷”的策略，其要獲得與其他開發商相似的銷售金額，需要銷售的面積比同行要多。以2014年恒大1315億銷售額及1820萬平方米的銷售面積計算，該公司月均銷售面積達到152萬平方米，均價7225元/平方米。如果按每套房屋90平方米估算，月均賣房1.68萬套。

　　2017年若要實現3000億元銷售額，在均價按8000元/平方米計算的情況下，恒大需要完成3750萬平方米銷售面積的任務，月均銷售面積高達313萬平方米。每套房屋同樣按90平方米計算，恒大一個月要賣房3.48萬套，是2014年的兩倍多。

　　即使恒大確實能完成這一銷售任務，當中有多少是有效銷售？“帶現金流的銷售”占全部銷售額比例多高？對這一問題，許家印在香港業績發布會上稱，恒大2014年銷售1315億元，回款超過1100億元。

　　不過，恒大2014年業績公告顯示，其應收貿易賬款隨銷售規模擴大而增加，且增幅高于其銷售額增加的比例。2014年總體應收貿易賬款從一年前的72.077億元上升至122.1877億元。賬齡90天以內及半年以上至一年的款項，分別占總數的40%和34%。應收貿易賬款這一項，同為香港上市的內地千億房企中海有61.91億港元，但賬齡在30日內的款項占比九成；碧桂園則為86.9億元，其中1-6個月客戶信用期內97%。

　　恒大首席財務官謝惠華在業績發布會上解釋，應收貿易賬款增加的原因是恒大銷售規模擴大，此外，恒大還提供了不同的付款方式給買家，部分買家選擇了分期付款。謝惠華認為，這是可以理解的。