最近溫州市國土局相關負責人就“溫州土地證續期需繳數十萬元”信息回應稱，這系“誤讀”，是工作人員的一些說法，并不是結論。

不過，這一“誤讀”卻不經意間引發了一個真命題，土地使用期限這一現有法律模糊規定的問題。按照《城市房地產管理法》、《土地管理法》和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等相關法律法規規定，租用國家土地的期限住宅70年，工業／科教文衛體／綜合類50年，商業／旅游／娛樂40年，在上述法律法規尚未出臺或不完善的時期，國有土地使用權的期限更為模糊，有20年的、有30年的、有40年的等，如深圳1980年建設的國商大廈使用權僅為20年，且已于2001年到期。顯然，溫州這一土地證續期繳費問題不是個案。

深圳針對國有土地使用權續期問題，曾出臺《深圳市到期房地產續期若干規定》，明確補繳地價數額為相應用途公告基準地價的35%，補繳地價一次性交付。而2007年頒布的《物權法》，將土地使用權定義為用益物權的同時，規定住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。但自動續期是否意味著無償使用，且是否意味著土地使用人的用益物權受到什么限制等，現行法律尚缺乏相關規定。盡管《物權法》作為全國人大通過的法律，法律效力上優于部委、地方制定的法條、規定，但《物權法》相關規定的模糊無疑給土地使用權期限厘定工作帶來困惑。

最典型的是市場定價問題，若正常貫徹土地使用權期限的政策，那么即便地上附屬物是永久產權，但土地使用權一旦到期，地上附屬物的永久產權也必然如同空中樓閣。因此，地上附屬物與土地使用權，在即便自動續期但不修改相關法律賦予使用者完整用益物權的情況下，在法律層面上都只有最長70年的使用權。

而若如此，城市房地產實際就類似于是一個有期限的資產。這使得土地與地上附屬物，如同汽車等一樣存在折舊攤銷，房地產價值就隨時間而呈邊際遞減態勢。同樣，若法律不改變70年的土地使用期限，房地產稅、土地增值稅等都將是師出無名。道理很簡單，這些稅種的征收主體是產權所有人，而非實際使用人。可眾所周知，具有價值遞增的土地所有人為國家，帶有價值遞減的地上附屬物所有人為個體，如此一來，房地產稅和土地增值稅的繳費主體就很難厘定為房屋擁有人了。

現實中，二手房價格并未體現出隨時間軸線遞減，也源自市場并未在意70年的土地使用權期限。目前二手房的交易價格，實際已經內含了土地增值費用。否則，二手房產將是一個價值邊際遞減的資產，但目前二手房交易價格，實際已內含了土地增值費用，這顯然是市場定價的扭曲。

因此，相關法律必須及時修改，這不僅有助于矯正市場的扭曲，也有助于為進一步改革拓展思路和空間，如賦予居民類似于所有權的永久而完整的用益物權，同時也為推動房地產市場的清費明稅創造條件。

□劉曉忠（財經專欄作者）