北京豪宅戰火早已燒到五環已是不爭的事實，加之過去幾年中拍出的三環內地塊鳳毛麟角，也讓人們幾乎忘卻了內城頂豪的存在。然而，無地供應并不代表三環區域內樓盤已消化殆盡。上周末，包括麗澤板塊的華潤·昆侖域、德勝門板塊的中駿·天宸以及動物園板塊的金地·華著在同一天亮相，不禁讓人們驚嘆：三環內還有多少隱形頂豪？

隱形的內城頂豪

炎熱的北京夏天，頂豪樓市的溫度也隨一眾內城頂豪項目的亮相而進入高溫模式。

上周末，同處北京二環周邊的頂豪樓盤華潤·昆侖域、中駿·天宸、金地·華著幾乎在同一時間內“閃亮登場”。其中，率先登場的金地·華著位于海淀西二環，是金地集團高端產品線上華系品牌的代表作品，據稱當日有300余組客戶參加了項目的發布儀式。之后，位于北二環德勝門附近的中駿·天宸則在北京國子監舉辦亮相儀式，據業內人士估算，該項目入市售價預計至少會突破20萬元/平方米；同樣在7月28日選擇亮相，位于西南二環的華潤·昆侖域則是華潤今年在北京市場上最重要的高端產品之一，被公司寄予了厚望。

“三家內城頂豪同時亮相在北京豪宅史上并不多見。”一位豪宅代理機構人士表示，2016年頂豪項目持續發力，激烈的競爭也讓一些內城頂豪項目不再選擇低調。

甚至一些內城頂豪選擇了“結盟”的方式。日前，懋源地產、龍湖、泰禾、葛洲壩、招商蛇口等品牌房企就聯合舉辦了一場北京內城頂豪首區發布會。

上述機構人士分析，以麗澤商務區為核心，兩公里半徑內匯聚了懋源·璟岳、龍湖·西宸原著、泰禾·西府大院、中國璽、昆侖域以及北京單價地王葛洲壩樊家村項目等多家頂級樓盤，在北京核心區板塊，這樣的頂級豪宅密度在以往極為罕見。

資料顯示，自2013年懋源摘得夏家胡同地王以來，以麗澤橋金融商務區為中心的西南二環到三環沿線，涌現了上述一批令人矚目的地王項目，而且這些項目都稱得上是中國最頂級開發商打造的最頂級產品線上的精品。

內城還有多少“豪”

眾多二環、三環周邊的頂豪項目亮相，幾乎在瞬間打破了二環長期以來無地可售、無新盤供應的“高冷”局面。不禁讓人們驚嘆，內城還有多少隱形頂豪？

帶著相關疑問，北京商報記者查閱相關資料發現，目前圍繞著二環區域還有包括宣武門板塊的國安府、西絨線26號、西單上國闕、天安國匯；建國門板塊則有長安太和、中海·楓丹公館、長安驛、勵駿華庭、貢院9號、霞公府；東直門板塊的融創使館壹號院；麗澤板塊有首創·天閱公館、泰禾·西府大院、龍湖·西宸原著、懋源·釣云臺、中國璽、懋源·璟岳、璽源臺以及葛洲壩樊家村項目；崇文門還有國瑞·紫金臺；安定門還有盛德紫闋以及萬科·甲柒拾柒號和方莊的首開·璞瑅公館；東三環國貿附近還有萬科·大都會、北京壹號院以及正在建設的中服地塊項目。

據不完全統計，環繞三環、二環周邊的頂豪數量超過30個。價格區間基本在10萬元/平方米左右，部分項目的價格還更高。

“內城頂豪作為樓市塔尖上產品，一直低調而隱秘卻無法擺脫被關注的命運。”一位機構觀察家分析，內城頂豪的去化周期一般都相當長。一方面，超高的總價讓項目銷售周期自然拉長；另一方面，絕版的土地資源讓項目方產生惜售的心態，不會選擇一次性出貨。內城土地價格的抬升也讓頂豪開發商坐收房價利好。實際上，眾多內城老豪宅多年來一直低調銷售，并不急于清盤，甚至一年銷售套數在個位數的也并不少見。這也是許多內城頂豪項目銷售多年仍在售的主要原因。

中原地產首席分析師張大偉分析，北京樓市已進入五環千萬時代，在過去的2016年前7個月，北京五環內商品房單套平均成交額達到了998萬元，這也是歷史上第一次五環全面豪宅化。

統計顯示，五環外出現了801套的6萬+的成交，五環外總價1000萬元以上的豪宅也出現了2162套，均刷新了歷史紀錄。

因為土地供應的稀缺，五環內已經空心稀缺化。從北京市場預期看，到2017年，北京入市的豪宅將呈現一個非常明顯的沿五環分布：最近五年，北京四環內住宅土地占221宗，土地供應比例只有4%。

“由此可見，內城頂豪消失仍舊是時間問題。”業內專家表示，除了供應稀缺，“地段至上”的規律也一直沒有被打破，頂豪本質上都是對稀缺資源和景觀最大化的極致占有，占據了城市核心區位的內城頂豪在北京市場上仍處于有利的競爭姿態。

頂豪是誰與誰的戰爭？

“北京頂豪市場將免不了一場鏖戰。”業內人士分析，未來包括新豪老豪之間、新豪之間、內城外城之間，頂豪爭奪戰將無處不在。

“先下手為強、后下手遭殃”，萬房機構CEO付碩認為，對于高端項目而言，未來圍繞頂級客群的爭奪將成為核心焦點。

事實上，頂豪賣給誰一直是人們最好奇的話題之一。不僅是普通大眾，即便是閱人無數的頂豪銷售人員在賣房時也都或多或少帶著獵奇心理。

北京曾流行一個段子，其中一句叫“北平府的院子住著誰？”說的是坐落在什剎海旁的北平府，該項目定位高端四合院，戶數僅10套，單套價格在3億元左右。項目方表示將依據客戶需求，實現私人定制，于是圍繞這10個買家將會是什么人而引發了業界的猜想。

上述人士分析，頂豪的購買力一直不容置疑。當初業界曾經流傳一個故事：一個土豪買金茂府，一套4個車位，結果他家五輛車，最后買了兩套金茂府。

“說神秘也不神秘”，另一位豪宅操盤手告訴北京商報記者，并非人們猜想的，頂豪買家要么是官商人士要么是各界名流。實際上，近年來，眾多金融、IT互聯網+行業人士在豪宅買家中開始成為主流人群，而且年齡結構也更為年輕。而他們對豪宅的需求也幾乎顛覆了以往復雜與奢華的設計風格，而是要求豪宅根據使用的功能性和個性化。由此，當前市場上，新頂豪項目都在項目打造上有意識地做出差異化特色。同時，在營銷上，用最突出最能吸引眼球的細節和故事，影響年輕一代買家的注意。“年輕富豪更注重物質層面向精神層面升華，更關注內心體驗。”

業內人士預測，面對當前北京頂豪云集入市、扎堆競爭的嚴峻形勢，囤盤多年的“隱豪”不得不放下身段，積極入市；豪宅新貴們也不愿再冒囤盤的風險，北京內城將迎來一場酣戰。新頂豪產品在產品設計上可能會更好地迎合新一代富豪的口味，相反老項目可能在產品戶型方面沒有優勢，但地段永遠是老頂豪的法寶。