2014年以來，住房“總量供不應(yīng)求”時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，“結(jié)構(gòu)性過剩”時(shí)代已經(jīng)到來。作為過去十年住房市場發(fā)展的超級引擎，城鎮(zhèn)化與工業(yè)化目前都處于減速狀態(tài)，中國城市特別是三、四線及以下城市對人口的吸引力正在減弱。在需求總量退熱的同時(shí)，中國城鎮(zhèn)住房卻累積了巨額的存量。而這些庫存又主要集中在三、四線及以下城市。此外，過去十年，各地方政府借助“高鐵新城”、“金融中心”、“沿河新區(qū)”等各種題材，遍地開花式地開發(fā)建設(shè)了數(shù)量龐大的新城。這些題材新城，有一些只是為了配合政績或地產(chǎn)炒作需要，通過虛構(gòu)的城市發(fā)展愿景或盲目的樂觀情緒投資建設(shè)起來的，并沒有真實(shí)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為支撐。在一些三、四線城市，商品住房庫存積壓現(xiàn)象已經(jīng)很嚴(yán)重，隨著房地產(chǎn)熱的退潮，其中有一部分住宅區(qū)可能淪為鬼城或空城。

雖然住房總量短缺的時(shí)代已經(jīng)過去，三、四線城市住房短期過剩明顯，但由于人口的大量流入及收入水平的提高等原因，一、二線城市住房仍將存在一定程度短缺，擴(kuò)大供給仍是一、二線城市樓市的發(fā)展主線。2016年前三季度一線城市及部分二線城市住房被猛炒，除了與購房融資杠桿突然加大有關(guān)聯(lián)之外，可售住房庫存不充足也是一個非常重要的原因。在供應(yīng)不充分、潛在需求規(guī)模龐大的條件下，一有風(fēng)吹草動，恐慌性購房行為就很容易被激發(fā)。

過剩的主要是區(qū)位和配套條件差的住房，優(yōu)質(zhì)住房特別是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房仍將短缺。雖然從量的方面看，中國城鎮(zhèn)商品住房已經(jīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，但從質(zhì)的方面看，很大一部分家庭居住條件仍然較差，狹小公寓、老舊公寓或不成套住宅占存量住房的比重很大。隨著人們收入的增長和對生活品質(zhì)要求的進(jìn)一步提升，對優(yōu)質(zhì)住房的需求還將穩(wěn)步增長，優(yōu)質(zhì)住房仍然具有一定的稀缺性。此外，由于我國基礎(chǔ)教育水平極不均衡，因而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房也成了一種稀缺資源。本輪一線城市房價(jià)的暴漲，就與學(xué)區(qū)制度改革后，入學(xué)資格與家庭購房情況高度綁定，從而激發(fā)對優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)住房的搶購有很大關(guān)系。

去管控過快也加劇了住房市場庫存結(jié)構(gòu)失衡。由于持續(xù)房地產(chǎn)熱的歷史原因，政府近十年來對房地產(chǎn)市場施加了諸多的限制性、行政性管控政策。這雖然有利于抑制房地產(chǎn)熱，但也在一定程度上扭曲了市場，降低了資源配置效率。隨著住房總量過剩和去庫存時(shí)代的到來，以前的諸多限購限貸增稅政策被撤銷。但是，由于我國住房庫存的結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出，對于住房市場的去管控應(yīng)因城制宜、逐步推進(jìn)。而目前對住房市場原有的管控政策特別是信貸政策松綁過快，大大增加了市場的波動性。近期最引人矚目的是一線城市及部分熱點(diǎn)二線城市樓市，由于住房庫存不足、潛在需求較大，管控政策的突然大幅后撤和金融杠桿的猛增，誘發(fā)了新一輪房地產(chǎn)投資投機(jī)的集中爆發(fā)，短線庫存告急，迅猛推高了區(qū)域房價(jià)。對于三、四線城市，過快的去管控政策也可能刺激住房短期投機(jī)，加劇市場過剩，造成庫存“邊去邊增”。在市場相對過剩時(shí)代，住房市場仍蘊(yùn)含著巨大的潛在需求，不僅需要減少市場管制，更需要通過深化住房供給機(jī)制改革加以釋放。讓城鎮(zhèn)居民能夠以較低成本獲得高品質(zhì)、個性化的住房，才是深化住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的關(guān)鍵。

有針對性地采取相應(yīng)的去庫存策略

理論上，在一個有效率的市場，價(jià)格能夠自動調(diào)節(jié)供求，不合理的高庫存水平不會持續(xù)存在。但現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，使住房市場存在供求脫節(jié)的可能性。不同的住房庫存，具有不同的形成原因，其去庫存之途徑也各不相同。針對住房庫存形成的不同原因，采取與之相適應(yīng)的對策措施，因城施策、因房施策，實(shí)現(xiàn)住房去庫存與深化住房供給結(jié)構(gòu)改革相結(jié)合。