新一輪樓市調控政策發布半月，效果良好。國家統計局數據顯示，10月上半月，15個熱點城市新房價格環比指數比9月明顯降低，而成交量回落幅度更大。從過往經驗看，調控后樓市往往會經歷“量跌價漲—量跌價滯—量價齊跌”的過程，調控效果在5-6個月后才會顯現。照常理來講，貨幣政策依舊寬松，限購限貸力度低于上一輪，當前樓市不太可能迅速逆轉和冷卻下來。此次國家統計局罕見地發布半月房價變動情況，并突出熱點城市量價迅速降溫，彰顯調控效果的意圖非常明顯。

國家統計局數據所顯示的調控良效，首先意在引導市場預期。畢竟，與前幾輪樓市火爆最大不同在于，本輪房價上漲，并非是居住需求得不到滿足，也非住房供應不足，而是資產配置或投資需求。資產配置或投資需求對市場預期非常敏感，當房價上漲趨勢不再、媒體報道也轉向后，預期就扭轉了。如果預期和房價上漲的循環逆轉了，即使貨幣依舊寬松，樓市也不會驟然跌入冰點。

此輪調控的另一個特點，在于市場秩序、需求準入、地市行為、金融杠桿等各領域有各自的任務，多措并舉、全面收緊，讓調控短期迅速見效。但筆者認為，也要擔心樓市“超調”的風險。首先，對于杠桿支持下的投資需求和資產配置，管制色彩濃重的“堵”效果好，但也一定會沖擊整體需求。其次，基于控制泡沫的金融“去杠桿”是合理的，但正常融資需求不該“躺槍犧牲”。另外，熱點城市要求大規模增加供地，但很多城市的需求基礎并不扎實。在未來需求減弱的情況下，特別是投資需求或資產配置退潮后，會不會造成新的無效庫存呢?

因此，調控的長遠和綜合考慮必須周全，不能陷入單一目標導向。這種單一目標導向，似乎在此前去庫存中也存在，如有的城市為去庫存，不惜支持第三套房的公積金貸款。事實上，人口流出和庫存高壓下，非熱點城市并不具備全面反彈的基礎。

近期，中國宏觀經濟論壇發布的《9月宏觀經濟月度數據分析報告》顯示，2016年1-7月，全國房地產庫存水平比2015年底累計減少約471萬平方米，而十大城市庫存水平累計減少約1509萬平方米，這說明十大城市以外的其他城市庫存水平反而增加了1038萬平方米。而非熱點城市樓市很有可能隨熱點城市冷卻而降溫。隨著三季度PPP簽約大規模落地，加上財政赤字率上調，普遍認為2016年四季度及2017年，基建發力將填補樓市回調留下的空白。

綜上，筆者認為，要理性看待樓市回調的幅度及影響，更要摒棄讓樓市短期內迅速降溫的單一目標導向式調控模式。或許在清除投機需求、過度加杠桿的基礎上，讓其漸進回落，并全力推進城鎮化改革，釋放新鮮需求是更理想的做法。