隨著調控效果的發揮，一些人認為房地產市場的拐點開始出現，房價下跌值得期待。有人甚至在網媒上引用美國經濟學家大衛·哈維（David Harvey）的觀點，認為房地產市場就是龐氏騙局，遲早會崩盤。事情真是這樣嗎？

房價上漲的原因是什么？

打開任何一種財經類可閱讀媒體，關于房地產市場和房價問題的討論隨處可見。但如果認真思考一下，這些討論中大多數觀點和內容往往是迎合大眾心理，真正能夠理性分析的部分并不多見，包括前面提到的哈維教授。

在眾多對房地產市場的分析中，我更傾向于吳敬璉等少數經濟學家的觀點。早在幾年前吳敬璉先生就提出，造成房價上漲的原因首先是貨幣超發。最近，吳敬璉先生又說，“一只手拼命發貨幣，另外一只手想按住房價，這是做不到的”。

在我看來，除了貨幣超發和快速城鎮化兩個因素外，還有一個更重要的原因，那就是購房者的心理預期。住房既具有一般商品的交換屬性又具有金融屬性，因此，哈維根據商品交換理論僅從住房的交換屬性對房價進行分析顯然是片面的?？v觀世界各國的住房制度，大多包含著對住房不同屬性的區別對待，目的在于提高本國人民的居住水平，解決住房供給與需求的矛盾。很多國家往往對不同種類的住宅或者對住宅的不同功能制定不同的政策和制度，但是首先要保證居民的基本住房需求。在保證基本住房需求基礎上，采用稅收等手段使住房市場達到供需平衡，帶動經濟發展。在一些國家，用于基本需求和社會保障住房通常不可交易或者限制交易，因此不具有投資功能；而對于具有投資功能的住宅，政府通常不會直接進行價格干預，但可以調劑對房地產的稅收政策。

目前，世界上很多國家都有不同形式的基本住房社會保障制度，如新加坡早期的“居者有其屋計劃”以及后來的從出租廉租屋為主向出售廉租屋過渡計劃；戰后德國政府在大力推動低價住宅建設的同時，也建設了相當規模的福利性公共住宅等。我國雖然在上個世紀末就提出由政府實施住房社會保障職能，住建部先后出臺《城鎮經濟適用住房建設管理辦法》和《城鎮最低收入家庭廉租房住房管理辦法》等政策，2008年國務院又提出“爭取用3年時間基本解決城市低收入住房困難家庭住房及棚戶區改造問題”，但是由于提供的經濟適用房和廉租房源少得可憐，嚴格意義上我國住房社會保障制度目前還沒有真正建立起來。正因如此，大多數低收入家庭只有參與購房大軍才能解決住房問題并且早買房比晚買房更安全。由此可見，住房社會保障制度的缺失才是造成房價預期上漲的原因。

一旦房價下跌，資金會流向哪里？

2005年—2015年，我國M2從29.88萬億增加到139.22萬億，M2/GDP已然成為全世界最高的國家。近年來，圍繞中國貨幣是否超發、M2是否合理等問題，專家學者、業界人士和政府部門一直在爭論不休。即使中央把“三去一降一補”確定為今年乃至今后的工作重點，這種爭論仍未停止。持M2合理、貨幣未超發的觀點最初來自央行等政府部門，依據是我國CPI多年來遠低于5%，PPI也在低位運行，對M2的快速增長無需擔憂。如果我們考察商業銀行的信貸構成就不難發現，房地產行業是銀行資金一大流向。統計顯示，今年3月以來居民貸款取代企業貸款，在銀行新增貸款中占據完全主導地位。3月至8月，居民部門新增貸款六個月累計高達3.48萬億元，其中以住房按揭貸款為主的中長期貸款為2.97萬億元，同期企業貸款累計為1.06萬億元，僅為居民新增貸款的三分之一。

早在2012年初中央召開第四次全國金融工作會議就提出：“金融服務實體經濟”。然而，由于我國金融結構極不合理，幾年過去，這個問題非但沒有解決，反而進一步惡化。在這樣的情況下，我們必須認真思考的問題是，房價一旦下跌，從房地產市場流出的資金會流向哪里？可以設想，大量資金流入股市會是怎樣的結果，2015年的股災在不到20個交易日里毀滅了超過5萬億元的現金，蒸發了超過20萬億元的市值，這些慘烈的景象至今人們記憶猶新且心有余悸。可以肯定的是，只要我國以銀行為主導的金融結構不改變，只要全社會的金融資產以信貸或者債權類資產為主，那么，房地產市場流出的資金即使進入股市也不會實現“金融服務實體經濟”的目標，只會一次又一次重復2015年的股災。

不要期望房價大幅下跌

2008年國務院出臺《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》后，房價一度出現較大幅度波動，但此后房價很快恢復上漲，幾乎沒有出現回調。來自國家統計局的數據顯示，2015年，我國商品房銷售面積為12.85 萬億平米，銷售總額為8.73萬億元，占GDP比重為12.9%；全國房地產企業的投資總額為9.60萬億元，占全國固定資產投資總額的17.1%；房地產企業到位資金為12.52萬億元，其中除了不到300億元的利用外資部分，到位資金的其余部分均為直接或者間接來自商業銀行的資金，包括2.02萬億元的銀行貸款和1.67萬億元的居民購房按揭貸款。由此推算，2015年整個房地產行業直接或者間接形成的銀行貸款就占到了銀行貸款余額的13%。不難想象，如果房價大幅下跌，可能會有大約超過10萬億元來自商業銀行的資金可能無法回到銀行體系！這將是怎樣的一種情形?。窟@意味著中國銀行體系將徹底崩潰。

解決社會保障住房和低收入階層住房問題只能靠完善的社會保障住房制度，而不應寄希望于房價下跌。事實上，即使現有的房價真的下跌50%，那些低收入階層仍然買不起住房。其實，就我國當前的城鎮化水平和城市居民住房現實而言，政府在建立住房社會保障制度方面大有可為。政府完全可以發揮“土地財政”的優勢，利用土地供給作為調劑社會保障住房的手段，采用資金和土地供給相結合的方式向開發商進行支付和補償。這樣做既可以增加保障性住房供給，又可以加大土地供給。對于那些被視為“地王”的土地，可以優先出讓給政府購買保障房或向政府折價出售保障房多的房地產商?？傊畱撟龅氖?，建立全國性房地產個人信息和與住房相關的個人征信記錄，進一步完善與社會保障住房相關的各種稅收制度，加大對保障性住房建設的資金投入和用于保障住房的公共支出。也就是說真正使社會保障住房制度化。

（作者為青島大學、濟南大學雙聘教授，山東省資本市場創新發展協同創新中心首席專家）