廣州土地市場瘋狂再現(xiàn),多宗地塊刷新區(qū)域最高單價紀錄,白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價已破4萬元大關,而早前廣州市樓面單價最高紀錄的保持者為雅居樂拿下的荔灣華大物流地塊。

開發(fā)商高價拿地有難言之隱? 廣州年末拍地狂吸204億

11月22日,廣州迎來了本年度最大規(guī)模的土拍大戰(zhàn),一次性推出10宗地塊,吸引了超40多家開發(fā)商前來搶奪,一日吸金超204億元。

從結果來看,廣州土地市場瘋狂再現(xiàn),多宗地塊刷新區(qū)域最高單價紀錄,白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價已破4萬元大關,而早前廣州市樓面單價最高紀錄的保持者為雅居樂拿下的荔灣華大物流地塊。

大規(guī)模推地并未緩解廣州土地市場過熱的情形,業(yè)內(nèi)人士稱,此次土拍出乎意料,接下來廣州或?qū)⒂瓉矸績r的上漲以及新一輪調(diào)控加碼。

樓面單價破4萬

今日開拍的10宗地塊有8宗熱門地塊,共吸引了超40家房企搶奪,保利、萬科、碧桂園報名8宗地塊,而招商、恒大、越秀各報名7宗地塊。除了已經(jīng)在廣州有項目布局的房企,包括旭輝、五礦、美的、卓越、金輝等外來房企也參與到此次奪地大戰(zhàn)中。經(jīng)歷一天的瘋狂拍地大戰(zhàn),土地出讓總金額達到204億元。

南沙宗地的成交拉開了此次土拍大戲的帷幕,越秀地產(chǎn)以17.46億元、競配建人才公寓房49050平方米的代價拿下南沙坦頭地塊,折合樓面地價11772元/平方米。南沙黃閣地塊則由萬科以9.18億元,配建人才公寓房37800平方米競得,折合樓面地價13743 元/平方米,南沙兩宗地塊的溢價率均為45%。

最大熱門則集中在白云、海珠、荔灣中心區(qū)域。白云新城地價吸引了25家房企競拍,最終由龍湖首開以32.23億元總價、配建面積30150平方米斬獲,折合樓面地價45469元/平方米,刷新了廣州最高地價紀錄,成為廣州第一個樓面價破4萬元的地塊。

海珠區(qū)萬寶冰箱廠地塊最后的爭奪在中冶和保利之間展開,最終由中冶置業(yè)以30.7億元奪得,剔除配建面積樓面地價達42573元/平方米。

廣鋼新城自帶光環(huán),此次兩宗地塊均由保利競得,其中一宗樓面單價突破4萬元大關,遠超在售項目價格。

黃埔開發(fā)區(qū)地塊引發(fā)萬科和龍湖的激烈爭奪,奮戰(zhàn)到了天黑,最終由龍湖首開以43.04億元總價以及配建面積為109800平方米收入囊中,折合樓面價23012元/平方米。

天河區(qū)商業(yè)地塊則顯得較為冷清,而金融城地塊則無人問津,慘遭流拍。

新一輪調(diào)控會不會來?

此次拍地火爆情況超越預期,多個區(qū)域的地價再上新臺階,“面粉貴過面包”的情形重現(xiàn)。合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長龍斌認為,昨日拍地一定程度上反映了開發(fā)商資金量充裕,也對未來樓市持樂觀態(tài)度,廣州作為一線城市,對開發(fā)商的吸引力還是很大。

中原地產(chǎn)廣州項目部總經(jīng)理黃韜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時坦言,此次土地拍賣完全出乎意料。開發(fā)商高價拿地也有難言之隱,在經(jīng)歷熱銷之后,急于補充庫存,今年廣州推地較少,而此次推出的土地位置較好,自然引來開發(fā)商搶奪。

龍斌表示,高地價對開發(fā)商的開發(fā)能力也是一種考驗,央企中冶拿下江燕路萬寶地塊屬于舊改,50%住宅50%商業(yè),樓面單價成本4萬多元,未來新房至少要賣6萬元/平方米以上才可以有盈利,到8萬元/平方米才會有比較理想盈利。

以白云地塊為例,刨除配建面積樓面地價高達4.5萬元/平方米,加上配建面積成本,未來房價要賣到8萬元/平方米才有盈利空間,但這一價格對于白云新城來說根本無法想象。黃韜稱,現(xiàn)在也不知道開發(fā)商該怎么操盤了。

今年以來,白云區(qū)房價經(jīng)過一輪上漲,網(wǎng)易房產(chǎn)檢測陽光家緣數(shù)據(jù)顯示,11月份白云區(qū)均價為32783元/平方米,最貴的珠江嶺南公館均價低于5萬元/平方米,距離8萬元/平方米的價格差距較遠。

合富輝煌首席市場分析師黎文江表示,從規(guī)劃發(fā)展看,白云新城升值潛力動力不足,樓面單價4萬元/平方米,將來新房面臨壓力。假如地塊2年后入市,市場預期也只能承受6萬元/平方米的房價。

按照經(jīng)驗來看,高價地的出現(xiàn)成為周邊樓盤營銷漲價的最佳契機,雅居樂奪得荔灣高價地帶動周邊房價上漲,長嶺居高價地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房價。

黃韜也表達了類似觀點,此輪土地拍賣之后,如果沒有政策加碼,廣州房價即將迎來新一輪上漲,而且上漲幅度不是一點點。但是樓市調(diào)控小周期并不會這么快過去,開發(fā)商此時高價拿地并不是好事,對產(chǎn)品和盈利能力提出更高的要求。

黃韜直言,這些高價地在2年內(nèi)盈利難度較大,如果出現(xiàn)市場變動的話,開發(fā)商所面臨的風險將急劇加大。大量的高價地出來,政府肯定不會坐視不理,也許新一輪的調(diào)控很快就會到來。