樓市供求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化

去年9月以來(lái)，多地就出臺(tái)過(guò)一輪樓市調(diào)控。頻頻出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控為何難以阻止一線城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)？

倪鵬飛分析，首先，一線城市確實(shí)存在強(qiáng)勁的剛性和改善性需求。其次，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落，本輪調(diào)控采取的是“邊調(diào)邊看，逐步完善”的原則，調(diào)控不是“畢其功于一役”，而是常態(tài)化和機(jī)制化。此前出臺(tái)的一些政策，對(duì)炒房和奢侈消費(fèi)住房的約束還不夠嚴(yán)厲，為房?jī)r(jià)上漲創(chuàng)造了可乘之機(jī)。

與上一輪調(diào)控相比，本輪調(diào)控范圍更大、力度更強(qiáng)、措施更嚴(yán)。“相信在強(qiáng)有力的政策作用下，非急迫性、支付能力有限的購(gòu)房需求將延遲，樓市交易量會(huì)明顯下降，對(duì)緩解市場(chǎng)緊張情緒、抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲將產(chǎn)生明顯效果。更為重要的是，杠桿使用空間的縮小將遏制樓市投機(jī)行為。”倪鵬飛判斷。

不難看出，此輪新政旨在抑制除“住”以外的住房需求，限制房?jī)r(jià)炒作行為。同時(shí)，由于一線城市房?jī)r(jià)在周邊城鎮(zhèn)的外溢效應(yīng)正在逐步放大，調(diào)控也從一線城市擴(kuò)展到周邊的三、四線城市。

從更廣泛的角度看，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的因素也來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)之外。國(guó)家發(fā)改委主任何立峰日前表示，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨著房地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡，“有大量資金涌入房產(chǎn)地市場(chǎng)，帶動(dòng)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，進(jìn)一步推高了實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成本”。

“較為寬松的貨幣條件和大量非銀行資金、資本市場(chǎng)資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛，帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。美國(guó)、日本等國(guó)家也在經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)時(shí)期出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)泡沫的情況。”國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微指出。在她看來(lái)，我國(guó)的住房供求在發(fā)生變化，城市化發(fā)展需求呈現(xiàn)多層次、多元化的趨勢(shì)。在這種背景下，中國(guó)住房市場(chǎng)的矛盾不斷向大城市聚集，家庭規(guī)模、收入差距、行業(yè)差距等因素都在發(fā)生變化。人們對(duì)住房的需求不再僅僅是滿足居住，而是正在經(jīng)歷“從無(wú)到有、從有到好”的過(guò)程。

因城施策建立長(zhǎng)效機(jī)制

值得一提的是，在一線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的同時(shí)，房地產(chǎn)的城市分化矛盾仍然顯著。一線城市住宅供不應(yīng)求，三、四線城市去庫(kù)存壓力依然存在。

國(guó)務(wù)院副總理張高麗日前在中國(guó)發(fā)展高層論壇上指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，分類指導(dǎo)，因城施策，重點(diǎn)消化三、四線城市房地產(chǎn)的過(guò)量庫(kù)存。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示，房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革關(guān)鍵是要增加有效供給，改善供給結(jié)構(gòu)，增加大城市住宅土地供給，同時(shí)適當(dāng)控制三、四線城市的土地供給量。瑞安集團(tuán)主席羅康端也建議，一、二線城市應(yīng)加大土地供應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，三、四線城市可考慮放松戶籍制度及廉租房，加大去庫(kù)存力度。

倪鵬飛認(rèn)為，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)“痼疾”的關(guān)鍵在于加快改革，完善基礎(chǔ)性制度，建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。“要通過(guò)完善市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)、價(jià)格和供求機(jī)制，完善政府的監(jiān)管、調(diào)節(jié)和保障機(jī)制，通過(guò)充分的競(jìng)爭(zhēng)和有效的調(diào)節(jié)，使得產(chǎn)業(yè)間利潤(rùn)平均化，市場(chǎng)供給與需求匹配，從而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)行為，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的穩(wěn)定健康發(fā)展”。(本報(bào)記者 溫源)