商住房市場將“休眠”

值得關注的是，由于北京限購政策已執行了近7年，此前有大量的被限人群和投資客都買了商住房，這種類住宅項目的房價水漲船高的同時，還在北京存量房和新房市場上占比逐年增加。

有公開資料顯示，過去十年，北京地區成交約40萬套商住類物業，現在的庫存量介于7萬套至9萬套之間，這些項目的市場交易規模至少在2500億元以上，這一庫存量幾乎創下十年來新高。

據亞豪君岳會統計數據顯示，2016年以前，北京住宅市場當中商辦類產品還只是補充，其成交占比基本都在30%以內，但是2016年開始與純商住宅分庭抗禮，當年商辦成交占比甚至超過純商住宅達到59%。

對此，亞豪機構亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，住宅價格大漲直接對購房需求產生抑制和擠壓，是造成商辦迅速崛起，銷量反超住宅的根本原因。2016年，北京純商住宅成交價格同比漲幅達到27%，套均總價更是由2015年的376萬元上漲至571萬元。純商住宅價格的快速上漲，使得商辦產品的價格優勢凸顯，因此成交量也隨之快速攀升。

不過，隨著“3·26”商住限購政策的執行，北京商住亂象也將得到整治。3月26日《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》發布，其中規定“新建商辦最小分割單元不得低于500平米”、“在建商辦只能銷售給公司”、“二手商辦銷售要符合嚴格條件”，并且“商業銀行暫停對于個人購買商辦的個人購房貸款”。

郭毅認為，這一新規將未建、在建、在售，以及二手商辦產品全部囊括其中，完全阻斷了個人購買商辦產品的渠道，對于蒸蒸日上的商辦市場來說也成為一記“強擊”，商辦與純商住宅兩分天下的局面也將就此終結，因此對于市場成交的制約也將是直接而有效的。在商辦“末班車”效應褪去之后，預計3月底以及4月份，北京商品住宅市場成交量也將快速降至冰點。

中原地產首席分析師張大偉也表示，“3·26”商住兩用項目限購措施，不是簡單地“認房又認貸”這種內容，而是全面改變游戲規則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發展中，商辦類本身就是畸形的，大部分物業成為類居住物業。他預計，“商住兩用”類物業的價格會有30%以上的跌幅，成交量下滑60%以上，可能進入休眠狀態。