為了擠掉資產(chǎn)泡沫，各地仍就在不斷收緊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施。與其他調(diào)控措施相比，限貸無(wú)疑更具“殺傷力”。從去年9月底開(kāi)始的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，在層層加碼之后終于在今年第一季度見(jiàn)效：央行近日發(fā)布的今年第一季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，個(gè)人住房貸款余額為19.05萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7%，增速比上年末低1.1個(gè)百分點(diǎn)。

房貸環(huán)比增速終于降下來(lái)了。這意味著什么呢？首先，房貸環(huán)比增速回落是房地產(chǎn)市場(chǎng)各種調(diào)控措施累加的結(jié)果，同時(shí)也是金融防風(fēng)險(xiǎn)措施的成果之一。

這里不再贅述各地房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，著重說(shuō)一下金融防風(fēng)險(xiǎn)。今年3月末至4月上旬，銀監(jiān)會(huì)密集下發(fā)了七項(xiàng)監(jiān)管文件，劍指銀行去杠桿，自查同業(yè)業(yè)務(wù)及清理表外資產(chǎn)。到4月中旬資金面驟緊，于是央行超預(yù)期地進(jìn)行了4955億元的MLF操作，以彌補(bǔ)金融機(jī)構(gòu)需要補(bǔ)充的流動(dòng)性。

在金融防風(fēng)險(xiǎn)的大背景下，銀行今后的流動(dòng)性無(wú)疑將處于緊平衡狀態(tài)。在這種形勢(shì)下，銀行降低房貸利率優(yōu)惠就在情理之中了。4月10日，招商銀行將首套房貸利率從九折調(diào)整為九五折，這是深圳首家調(diào)整房貸利率的銀行。之后，各家銀行開(kāi)始跟風(fēng)。值得注意的是，在今年年初各家銀行就已經(jīng)調(diào)整過(guò)一次房貸利率優(yōu)惠了。

若不是真正的遇到了流動(dòng)性難題，銀行是不會(huì)主動(dòng)對(duì)最為優(yōu)質(zhì)的房貸業(yè)務(wù)進(jìn)行限制的。銀行去杠桿、金融防風(fēng)險(xiǎn)的措施逐步加強(qiáng)的結(jié)果肯定會(huì)傳遞到房貸領(lǐng)域。所以說(shuō)，房貸環(huán)比增速下降是對(duì)前期擠泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)措施的集中反映。

其次，房貸環(huán)比增速不會(huì)驟然大幅下降，穩(wěn)中有降才是調(diào)控的目標(biāo)。房貸之于經(jīng)濟(jì)的作用，央行行長(zhǎng)周小川在今年全國(guó)兩會(huì)期間的記者會(huì)上給予了權(quán)威解釋：房貸的增長(zhǎng)不能簡(jiǎn)單的看作是資金“脫實(shí)向虛”，它會(huì)傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上，這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈還會(huì)帶動(dòng)與它相平行的一些產(chǎn)業(yè)鏈。

從目前房貸的發(fā)放情況看，三線、四線城市居民自住和進(jìn)城人員購(gòu)房會(huì)獲得房貸的支持，一線、二線城市的房貸限制則會(huì)越來(lái)越緊。在未來(lái)房貸的投放上，不會(huì)采取“急剎車”的措施，盡管增速還會(huì)比較快，但會(huì)更強(qiáng)調(diào)平衡發(fā)展。

房貸環(huán)比增速下降必然會(huì)反映到房?jī)r(jià)上。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，15個(gè)一線和熱點(diǎn)二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅全部回落、6個(gè)城市環(huán)比下降，70個(gè)城市中一線、二線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅持續(xù)回落，18個(gè)城市環(huán)比下降或漲幅回落，其他城市環(huán)比漲幅略升。

房貸未來(lái)的走勢(shì)將深刻影響著房?jī)r(jià)，反過(guò)來(lái)房?jī)r(jià)的變動(dòng)也會(huì)影響銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的興趣。房貸環(huán)比增速降幅會(huì)不會(huì)擴(kuò)大，房?jī)r(jià)是否會(huì)遭遇房貸的釜底抽薪，這些都需要進(jìn)一步觀察。我們可以確定的是，在金融去杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)的大環(huán)境下，未來(lái)房貸政策會(huì)更加強(qiáng)調(diào)因城施策和分類調(diào)控，即保住房剛需者的貸款需求，壓投機(jī)投資性貸款需求。