我國樓市一直存在屢調屢漲現象。去年“9·30”熱點樓市房地產調控新政出臺,短短半年間,熱點城市及其周邊房地產調控政策隨之全面升級。然而,今年年初以來,部分熱點城市房地產市場急劇升溫,雖然新房價格漲幅回落,但二手住宅成交活躍,并輻射至周邊樓市,市場投機炒作動力充足。

2017年3月,北京、廈門、廣州的二手住宅價格指數環比分別上漲2.2%、4.9%、3.3%,高出同期新建商品住宅價格指數環比漲幅1.8個、3個和0.8個百分點。環北京周邊樓市房價也出現大幅上漲,三線城市新建商品住宅價格同比漲幅環比2月份擴大0.4個百分點,完全脫離了市場基本面和合理發展預期的支持。

這些情況表明,當前樓市仍存在一定的逆調控傾向。過去近二十年累積且幾無風險的樓市財富增值效應,已經制造出不容小覷的投機炒作力量,致使房地產市場走向往往與政策調控方向相背離。面對政府調控舉措,市場投機炒作力量不是主動“偃旗息鼓”,而是到處“興風作浪”,既增大了房地產市場運行的風險,也極大地增加了房地產市場調控的復雜性。這已成為當前宏觀調控和金融治理的難點,值得高度警惕。

局部樓市的逆調控傾向,也在提示政策制定者們,需要高度關注市場的非理性反應。這是因為,調控政策與房地產市場始終處于動態博弈之中,房地產市場規模急劇擴大所形成的投機炒作力量,并不會完全順應政策調控方向自我約束,反而會挖空心思消極或逆向應對。盡管沒有一個群體或個人可以完全左右房地產價格走勢,但考慮到當前樓市信息不對稱、房價上漲預期沒有根本逆轉,以及樓市流動性欠缺等因素,熱點樓市實際上是一個帶有較高壟斷性的競爭市場,少量交易就可能在很大程度上左右市場價格走向。以泛豪宅化的熱點城市核心區域住宅交易為例,由于交易量相對于存量的比例極小,實際成交價格往往成為所在區域住宅的代表性價格,未來存量住宅掛牌價格,勢必會以先前成交價作為重要參考。此前有報道披露,有人在9個月內將房價炒高2-3倍,實際上就是基于這一道理。而之所以會出現逆樓市調控行為,根本原因仍在于巨大的樓市財富增值效應。如果不能采取有效措施,縮小住宅非理性投機炒作的利潤空間,那么房地產市場的逆調控行為就不會消減。

由此可見,房地產調控客觀上也需要有“點剎”功能,能夠及時對局部、個別的房價炒作行為形成強有力約束。在嚴格執行差別化住房信貸政策同時,有必要對交易雙方進行嚴格的稅收稽查、資金來源合法性檢查,依據違法違規情節,實施嚴厲的管制及懲治措施。這或許會更有效地約束投機炒作行為,并對熱點城市房地產市場的投機炒作慣性形成巨大震懾,顯著減輕當前以住宅需求調節為主要特征的樓市調控壓力。同時,還應根據住宅交易價格,實施差別化房地產稅率,加強金融、稅務部門之間的工作聯動,以資金交易合規性和稅收行為合法性為兩大支撐,努力縮小住宅投機炒作空間,以此推動房地產市場調控長效機制建設。陳濤